Dorota Kuś

radca prawny

Jestem absolwentką Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Prowadzę własną Kancelarię w Lublinie. Specjalizuję się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych. Lubię wyzwania, dlatego nie straszne mi są trudne sprawy.
[Więcej >>>]

Zgodnie z zapowiedzią dzisiejszy wpis ma za zadanie przybliżyć Ci kwestie związane ze sprzeciwem inwestora wobec zgłoszenia podwykonawcy do inwestora i zakresem solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

Jak skutecznie zgłosić sprzeciw?

W tym zakresie odsyłam do tabelki poniżej. Nie da się ukryć, że lubię tabelki 🙂  Pozwalają przekazać informację w sposób konkretny i uporządkowany.  Dlatego tak jak w przypadku  zgłoszenia,   tak i w  przypadku sprzeciwu, zasady dotyczące sposobu jego zgłoszenia i uwagi praktyczne  umieściłam w tabelce.

Tabelkę możesz pobrać klikając w obrazek. Zachęcam do pobrania i trzymania na podorędziu, dopóki nowe przepisy nie wejdą w krew 🙂

Zakres solidarnej odpowiedzialności inwestora

Skoro już wiemy, jak dokonać zgłoszenia http://prawoikielnia.pl/solidarna-odpowiedzialnosc-inwestora-nowemu/  i sprzeciwu, warto wyjaśnić, w jakim zakresie inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Zasadą jest, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie pomiędzy podwykonawcą a  generalnym wykonawcą.

Skoro jest zasada, to znaczy, że jest i wyjątek 🙂 W tym przypadku wyjątek dotyczy sytuacji, gdy wysokość wynagrodzenia należnego podwykonawcy przekracza wysokość wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy za te roboty budowlane, które ma wykonać podwykonawca.

Uwaga!!! W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy od inwestora.

Na przykładach zapamiętuje się najlepiej, dlatego poniżej przykład:

Założenie jest takie, że inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy stanu zerowego budynku.

Z umowy pomiędzy generalnym wykonawcą i inwestorem wynika, że wynagrodzenie generalnego wykonawcy za wykonanie stanu zerowego budynku wynosi 1 000 000 zł.

Z umowy pomiędzy generalnym wykonawcą, a  podwykonawcą wynika, że wynagrodzenie podwykonawcy za wykonanie stanu zerowego budynku wynosi 1 500 000 zł.

W jakim zakresie, w tej sytuacji, inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie należne podwykonawcy?

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami wyłącznie do do kwoty 1 000 000 zł.

Jakie to ma znaczenie w praktyce?

Na ten moment przychodzą mi do głowy dwie istotne praktyczne kwestie związane z ograniczeniem zakresu odpowiedzialności inwestora do kwoty wynagrodzenia umówionego z generalnym wykonawcą za dany zakres robót:

Po pierwsze inwestor w umowie przewidującej wynagrodzenie ryczałtowe powinien zadbać o to by generalny wykonawca przedłożył mu szczegółowy kosztorys określający zakres prac i ich koszty.  W braku kosztorysu  ustalenie zakresu solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy może okazać się niemożliwe.

Po drugie podwykonawca, któremu zależy na solidarnej odpowiedzialności inwestora za całe wynagrodzenie należne od generalnego wykonawcy,  powinien sprawdzić na jaką kwotę ten sam zakres robót zakontraktował generalny wykonawca w umowie z inwestorem. Może się bowiem okazać, że solidarna odpowiedzialność inwestora stanowi zabezpieczenie płatności podwykonawcy w niesatysfakcjonującym go zakresie.

Jak zwykle przy okazji nowelizacji przepisów za chwilę w praktyce pojawią się pytania, na które nie ma odpowiedzi w ich treści.

Pierwsze z brzegu, które przychodzi mi do głowy, to pytanie o to czy inwestor może w odpowiedzi na zgłoszenie podwykonawcy wyrazić tzw. czynną zgodę na przyjęcie solidarnej odpowiedzialności przed upływem 30-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu?

Na pytania te będą odpowiadały sądy w uzasadnieniach swoich orzeczeń, ale zanim to nastąpi możesz szukać wskazówek na blogu.

Domyślasz się już pewnie co będzie tematem kolejnego wpisu 🙂

Z dniem 1 czerwca 2017 r. weszła w życie zmiana przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Postaram Ci się w prosty sposób wyjaśnić co się zmieniło i na co zwrócić uwagę w praktyce. W niniejszym wpisie omówię zasady dotyczące obowiązywania znowelizowanych przepisów i zasady dotyczące zgłoszenia podwykonawcy do inwestora. W kolejnym wpisie planuję zająć się sprzeciwem inwestora i zakresem jego odpowiedzialności za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

W pierwszej kolejności zamieszczam treść znowelizowanego przepisu, a następnie spróbuję Ci przełożyć ją z „prawniczego na nasze” 😊

 

Art. 6471 k.c. w brzmieniu obowiązującym od 1 czerwca 2017 r. :

  1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
  2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
  3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa      w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.
  4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
  6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

Od kiedy stosujemy znowelizowany przepis?

Znowelizowany art. 6471 k.c. ma zastosowanie do umów o roboty budowlane zawartych najwcześniej w dniu 1 czerwca 2017 r. Do umów zawartych przed 1 czerwca 2017 r. zastosowanie ma poprzednio obowiązująca wersja art. 6471 k.c.

Jak skutecznie zgłosić podwykonawcę dla inwestora?

Poniżej w formie tabelki podsumowałam zasady określone w art. 6471 k.c., które warunkują skuteczność zgłoszenia podwykonawcy oraz uwagi praktyczne dotyczące stosowania tych zasad.  Tabelkę możesz pobrać klikając w obrazek.

Dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora oprócz prawidłowego zgłoszenia potrzebny jest jeszcze brak sprzeciwu inwestora, ale o tym już w następnym wpisie.

Czy jest możliwe, że zgłoszenie nie będzie potrzebne dla powstania solidarnej odpowiedzialności?

Ustawodawca przewidział taki przypadek, choć moim zdaniem nie będzie on zbyt często wykorzystywany w praktyce.  Dotyczy sytuacji, gdy inwestor i generalny wykonawca w umowie zawartej w formie pisemnej przewidzieli kto będzie podwykonawcą i określili szczegółowy zakres robót budowlanych, które będzie wykonywał.

Na dziś tyle, kolejne wpisy dotyczące solidarnej odpowiedzialności, zgodnie z zapowiedzą na wstępie. Jeśli masz jakieś pytanie dotyczące tego tematu, napisz do mnie 🙂

*****

Druga część artykułu dotyczącego solidarnej odpowiedzialności inwestora >>

Dziś będzie konkretnie 🙂

W ubiegłym roku z dniem 28 lipca 2016 r. weszła w życie bardzo duża nowelizacja ustawy Prawo zamówień publicznych.  Nowelizacja wprowadziła nowe możliwości wprowadzenia zmian do umowy zawartej w zamówieniach publicznych.

Chcę zwrócić Twoją uwagę na możliwość dokonania zmiany umowy przewidzianą w art. 144 ust. 1 pkt. 6 ustawy Prawo zamówień publicznych.

Na podstawie tego przepisu, zmiana umowy o roboty budowlane w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, jest możliwa jeżeli łączna wartość zmian:

  • jest mniejsza niż równowartość kwoty 5 225 000 euro, co wg obowiązującego kursu wynosi 21 813 852,50 zł;
  • oraz jest mniejsza od 15% wartości zamówienia określonej pierwotnie w umowie.

Aby skorzystać z możliwości tej zmiany oba w/w warunki muszą zostać spełnione łącznie. Ponadto na podstawie tego przepisu mogą być zmienione wyłącznie umowy zawarte po 27 lipca 2016 r.

Warto zapamiętać ten przepis.  Czas i statystyki UZP pokażą, ale w moim przekonaniu będzie to jeden z najczęściej wykorzystywanych przepisów przy zmianie umowy zawartej w zamówieniach publicznych.

Jeśli nie przekonałam Cię jeszcze o tym, że zmiany warto uzgadniać na piśmie, chciałabym Ci opowiedzieć historię Pana Zenona*.

Pan Zenon, jako podwykonawca podpisał z generalnym wykonawcą umowę na wykonanie płytek w Centrum Handlowym. Umowa została zawarta na piśmie, wskazano, że Pan Zenon ma wykonać roboty na części  obiektu w ilości ok. 1000 m2 płytek.

Pan Zenon wykonał w terminie umówioną część płytek, wyszło 950m2. Generalny wykonawca był zadowolony z efektów jego prac i zlecił mu ustnie kontynuację robót. Niczego nieświadomy Pan Zenon wykonał kolejną część płytek, razem wyszło 1 300 m2. Po wykonaniu prac Pan Zenon liczył na szybkie rozliczenie umowy. Mocno się  zdziwił, gdy zamiast wynagrodzenia otrzymał notę obciążającą go karami umownymi.

Dlaczego tak się stało??

W umowie zawartej w formie pisemnej był przewidziany termin zakończenia robót i kary umowne zastrzeżone na wypadek przekroczenia tego terminu. Termin był dostosowany do pierwotnego zakresu robót.  Zapisy co do ilości robót nie były precyzyjne.

Generalny wykonawca może na początku nie miał złych zamiarów, ale jak się okazało, że:

  • nie wyrobił się w terminie z całością prac, które miał wykonać dla inwestora,
  • nie otrzymał części wynagrodzenia od inwestora, a w zamian za to został obciążony karami umownymi,
  • nie ma pieniędzy na zapłatę Panu Zenonowi,

wykorzystał sytuację i obciążył Pana Zenona karami umownymi.

Sprawa jest w sądzie od kilku lat….liczę na pozytywnej jej rozstrzygnięcie. Niemniej jednak gdyby Pan Zenon podpisał protokół zmiany, zanim przystąpił do kontynuacji prac, sprawy w sądzie prawdopodobnie w ogóle by nie było. Ponadto Pan Zenon zaoszczędziłby trochę czasu, stresu, no i pieniędzy.

Ps. Jeśli nie jesteś jeszcze przekonany wkrótce opowiem Ci kilka innych historii Pana Zenona.

*****

* Pan Zenon jest postacią fikcyjna, ale jego historie zdarzyły się naprawdę, zetknęłam się z nimi w swojej praktyce. Opowiem Ci je, bo uważam, że nauka jest mniej bolesna, jeśli uczy się na cudzych błędach ☺

Zmiany są nieuniknione…

Dorota Kuś15 czerwca 2017Komentarze (0)

… Także, a może nawet w szczególności w przypadku realizacji umów o roboty budowlane.

Z mojego doświadczenia wynika, że niezależnie od skali inwestycji, zawsze tak jakoś wychodzi, że w trakcie roboty okazuje się, że można coś ulepszyć☺

Czasami jednak tak się zdarza, że te ulepszenia nie wychodzą na dobre wykonawcy robót. Zwykle wtedy, gdy zmiana… nie była uzgodniona na piśmie.

Uśmiechasz się może teraz pod nosem i myślisz sobie, że mnie to nie dotyczy, nigdy mnie coś takiego nie spotkało. Jeden z moich klientów też tak myślał…

Sądzę jednak, że zmienił zdanie  po kilku (tak ok. 5) latach prowadzenia procesu sądowego, w którym liczy się słowo przeciwko słowu, a inwestor nie pamięta o żadnych zmianach, tylko o tym, że chciał mieć dom wybudowany zgodnie z projektem (!!!).

O ile taka sprawa byłaby krótsza i szybsza, gdyby wykonawca uzgodnił z inwestorem zmiany na piśmie?? Zaryzykuje stwierdzeniem, że w takiej sytuacji obyło by się bez sprawy sądowej.

Właśnie dlatego przygotowałam dla Ciebie protokół zmian i zachęcam Cię, żeby wydrukować go sobie w kilku egzemplarzach i trzymać w biurze, na budowie, czy w samochodzie, na wypadek, gdyby Twój klient postanowił poprawić trochę projekt budowlany ☺ Protokół pobierz klikając w poniższy obrazek >>