Dorota Kuś

radca prawny

Jestem absolwentką Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Prowadzę własną Kancelarię w Lublinie. Specjalizuję się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych.
[Więcej >>>]

Z dniem 1 czerwca 2017 r. weszła w życie zmiana przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Postaram Ci się w prosty sposób wyjaśnić co się zmieniło i na co zwrócić uwagę w praktyce. W niniejszym wpisie omówię zasady dotyczące obowiązywania znowelizowanych przepisów i zasady dotyczące zgłoszenia podwykonawcy do inwestora.

W kolejnym wpisie planuję zająć się sprzeciwem inwestora i zakresem jego odpowiedzialności za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

W pierwszej kolejności zamieszczam treść znowelizowanego przepisu, a następnie spróbuję Ci przełożyć ją z „prawniczego na nasze” 😊

 

Art. 6471 k.c. w brzmieniu obowiązującym od 1 czerwca 2017 r. :

  1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
  2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
  3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa      w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.
  4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
  6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

Od kiedy stosujemy znowelizowany przepis?

Znowelizowany art. 6471 k.c. ma zastosowanie do umów o roboty budowlane zawartych najwcześniej w dniu 1 czerwca 2017 r. Do umów zawartych przed 1 czerwca 2017 r. zastosowanie ma poprzednio obowiązująca wersja art. 6471 k.c.

 

Jak skutecznie zgłosić podwykonawcę dla inwestora?

Poniżej w formie tabelki podsumowałam zasady określone w art. 6471 k.c., które warunkują skuteczność zgłoszenia podwykonawcy oraz uwagi praktyczne dotyczące stosowania tych zasad.  Tabelkę możesz pobrać klikając w obrazek.

Dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora oprócz prawidłowego zgłoszenia potrzebny jest jeszcze brak sprzeciwu inwestora, ale o tym już w następnym wpisie.

 

Czy jest możliwe, że zgłoszenie nie będzie potrzebne dla powstania solidarnej odpowiedzialności?

Ustawodawca przewidział taki przypadek, choć moim zdaniem nie będzie on zbyt często wykorzystywany w praktyce.  Dotyczy sytuacji, gdy inwestor i generalny wykonawca w umowie zawartej w formie pisemnej przewidzieli kto będzie podwykonawcą i określili szczegółowy zakres robót budowlanych, które będzie wykonywał.

Na dziś tyle, kolejne wpisy dotyczące solidarnej odpowiedzialności, zgodnie z zapowiedzą na wstępie. Jeśli masz jakieś pytanie dotyczące tego tematu, napisz do mnie 🙂

*****

Druga część artykułu dotyczącego solidarnej odpowiedzialności inwestora >>

Dziś będzie konkretnie 🙂

W ubiegłym roku z dniem 28 lipca 2016 r. weszła w życie bardzo duża nowelizacja ustawy Prawo zamówień publicznych.  Nowelizacja wprowadziła nowe możliwości wprowadzenia zmian do umowy zawartej w zamówieniach publicznych.

Chcę zwrócić Twoją uwagę na możliwość dokonania zmiany umowy przewidzianą w art. 144 ust. 1 pkt. 6 ustawy Prawo zamówień publicznych.

Na podstawie tego przepisu, zmiana umowy o roboty budowlane w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, jest możliwa jeżeli łączna wartość zmian:

  • jest mniejsza niż równowartość kwoty 5 225 000 euro, co wg obowiązującego kursu wynosi 21 813 852,50 zł;
  • oraz jest mniejsza od 15% wartości zamówienia określonej pierwotnie w umowie.

Aby skorzystać z możliwości tej zmiany oba w/w warunki muszą zostać spełnione łącznie. Ponadto na podstawie tego przepisu mogą być zmienione wyłącznie umowy zawarte po 27 lipca 2016 r.

Warto zapamiętać ten przepis.  Czas i statystyki UZP pokażą, ale w moim przekonaniu będzie to jeden z najczęściej wykorzystywanych przepisów przy zmianie umowy zawartej w zamówieniach publicznych.

Jeśli nie przekonałam Cię jeszcze o tym, że zmiany warto uzgadniać na piśmie, chciałabym Ci opowiedzieć historię Pana Zenona*.

Pan Zenon, jako podwykonawca podpisał z generalnym wykonawcą umowę na wykonanie płytek w Centrum Handlowym. Umowa została zawarta na piśmie, wskazano, że Pan Zenon ma wykonać roboty na części  obiektu w ilości ok. 1000 m2 płytek.

Pan Zenon wykonał w terminie umówioną część płytek, wyszło 950m2. Generalny wykonawca był zadowolony z efektów jego prac i zlecił mu ustnie kontynuację robót. Niczego nieświadomy Pan Zenon wykonał kolejną część płytek, razem wyszło 1 300 m2. Po wykonaniu prac Pan Zenon liczył na szybkie rozliczenie umowy. Mocno się  zdziwił, gdy zamiast wynagrodzenia otrzymał notę obciążającą go karami umownymi.

Dlaczego tak się stało??

W umowie zawartej w formie pisemnej był przewidziany termin zakończenia robót i kary umowne zastrzeżone na wypadek przekroczenia tego terminu. Termin był dostosowany do pierwotnego zakresu robót.  Zapisy co do ilości robót nie były precyzyjne.

Generalny wykonawca może na początku nie miał złych zamiarów, ale jak się okazało, że:

  • nie wyrobił się w terminie z całością prac, które miał wykonać dla inwestora,
  • nie otrzymał części wynagrodzenia od inwestora, a w zamian za to został obciążony karami umownymi,
  • nie ma pieniędzy na zapłatę Panu Zenonowi,

wykorzystał sytuację i obciążył Pana Zenona karami umownymi.

Sprawa jest w sądzie od kilku lat….liczę na pozytywnej jej rozstrzygnięcie. Niemniej jednak gdyby Pan Zenon podpisał protokół zmiany, zanim przystąpił do kontynuacji prac, sprawy w sądzie prawdopodobnie w ogóle by nie było. Ponadto Pan Zenon zaoszczędziłby trochę czasu, stresu, no i pieniędzy.

Ps. Jeśli nie jesteś jeszcze przekonany wkrótce opowiem Ci kilka innych historii Pana Zenona.

*****

* Pan Zenon jest postacią fikcyjna, ale jego historie zdarzyły się naprawdę, zetknęłam się z nimi w swojej praktyce. Opowiem Ci je, bo uważam, że nauka jest mniej bolesna, jeśli uczy się na cudzych błędach ☺

Zmiany są nieuniknione…

Dorota Kuś15 czerwca 2017Komentarze (0)

… Także, a może nawet w szczególności w przypadku realizacji umów o roboty budowlane.

Z mojego doświadczenia wynika, że niezależnie od skali inwestycji, zawsze tak jakoś wychodzi, że w trakcie roboty okazuje się, że można coś ulepszyć☺

Czasami jednak tak się zdarza, że te ulepszenia nie wychodzą na dobre wykonawcy robót. Zwykle wtedy, gdy zmiana… nie była uzgodniona na piśmie.

Uśmiechasz się może teraz pod nosem i myślisz sobie, że mnie to nie dotyczy, nigdy mnie coś takiego nie spotkało. Jeden z moich klientów też tak myślał…

Sądzę jednak, że zmienił zdanie  po kilku (tak ok. 5) latach prowadzenia procesu sądowego, w którym liczy się słowo przeciwko słowu, a inwestor nie pamięta o żadnych zmianach, tylko o tym, że chciał mieć dom wybudowany zgodnie z projektem (!!!).

O ile taka sprawa byłaby krótsza i szybsza, gdyby wykonawca uzgodnił z inwestorem zmiany na piśmie?? Zaryzykuje stwierdzeniem, że w takiej sytuacji obyło by się bez sprawy sądowej.

Właśnie dlatego przygotowałam dla Ciebie protokół zmian i zachęcam Cię, żeby wydrukować go sobie w kilku egzemplarzach i trzymać w biurze, na budowie, czy w samochodzie, na wypadek, gdyby Twój klient postanowił poprawić trochę projekt budowlany ☺ Protokół pobierz klikając w poniższy obrazek >>

Strony umowy

Dorota Kuś15 czerwca 2017Komentarze (0)

Wykonawca: Proszę o podanie Pana danych do zawarcia umowy, potrzebne mi będzie imię, nazwisko, miejsce zamieszkania i PESEL

Klient:  A po co panu mój PESEL? 

Zanim odpowiem na to pytanie, krótki wstęp na temat określenia stron umowy o roboty budowlane (czy każdej innej).

Sprawa jest dosyć prosta.

W przypadku przedsiębiorcy wpisanego do KRS, dane w umowie powinny być zgodne z wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego, co można samodzielnie (i bezpłatnie) zweryfikować na stronie: https://ems.ms.gov.pl/.  Należy zadbać, żeby w umowie znalazła się:

  • nazwa firmy,
  • forma prawna w jakiej prowadzona jest działalność np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka jawna, spółka akcyjna (można używać skrótów tych nazw, odpowiednio: sp. z o.o., sp. j.. s.a.)
  • adres,
  • nr KRS i NIP,

Dane firm wpisanych do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) należy określić zgodnie z informacjami zawartymi w tej ewidencji dostępnymi bezpłatnej na stronie: https://prod.ceidg.gov.pl/ceidg/ceidg.public.ui/Search.aspx. Podobnie jak w przypadku pomiotów wpisanych do KRS, w przypadku przedsiębiorców wpisanych do CEIDG, w umowie należy wskazać:

  • nazwę firmy, przy czym w tym przypadku nazwa firmy to jest imię i nazwisko przedsiębiorcy plus dodatkowe określenie np. Dorota Kuś Kancelaria Radcy Prawnego,
  • adres,
  • NIP.

W przypadku, gdy naszym kontrahentem jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej oznaczenie strony powinno zawierać:

  • imię i nazwisko,
  • adres zamieszkania.

To wszystko jest raczej oczywiste, ale nie wiem czy wiesz, że gdy zawierasz umowę z przedsiębiorcą wpisanym do CEIDG lub klientem indywidualnym warto zadbać o to, aby w umowie umieścić PESEL kontrahenta.

Tak jak już pisałam umowy zawiera się nie na czas pokoju, a na czas wojny. Gdy klient z jakiś przyczyn nie  zapłaci Ci wynagrodzenia i konieczne stanie się skierowanie sprawy na drogę sądową, informacja o jego numerze PESEL może przyspieszyć jej rozpoznanie.

Dla ciekawskich wyjaśniam, że zgodnie z obowiązującymi przepisami Sąd z urzędu musi określić PESEL pozwanego. Ma to na celu zapobieżenie pomyłkom w toku egzekucji. Wcześniej zdarzało się bowiem, że Jan Kowalski, od którego pieniądze ściągnął komornik, to nie ten sam Jan Kowalski przeciwko, któremu zapadł wyrok.

Wracając do sprawy PESEL trzeba dodać, że powód nie ma obowiązku znać i podawać tego numeru, gdy kieruje sprawę do sądu. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że sądy zwracają się o udzielenie takiej informacji przez powoda.  Najczęściej wtedy, gdy adres pozwanego jaki podaliśmy w pozwie nie zgadza się z adresem, jaki widzi sąd w bazie danych sprawdzając PESEL, a osób o tym samym imieniu i nazwisku wyświetla się kilkanaście, albo kilkadziesiąt.

Dlatego warto o to zadbać zawczasu i wpisać numer PESEL kontrahenta przy oznaczeniu stron umowy.