Dorota Kuś

radca prawny

Jestem absolwentką Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Prowadzę własną Kancelarię w Lublinie. Specjalizuję się w obsłudze prawnej przedsiębiorców w branży budowlanej oraz w zamówieniach publicznych.
[Więcej >>>]

Inspiracją do przygotowania tego wpisu była taka o to rozmowa z jednym z moich klientów:

Pan Zenon: Pani Mecenas wykonałem na rzecz Klienta roboty dodatkowe, których nie chce rozliczyć? Możemy go podać do Sądu?

Ja: A jakie ma Pan dokumenty potwierdzające zakres prac i wysokość Pana roszczeń?

Pan Zenon: Wystawiłem fakturę, a poza tym to nic nie mam, bo inwestor nic nie chciał podpisywać…

Ja: W tej sytuacji udowodnienie Pana racji może być trudne. Na przyszłość proponuję unikać takich sytuacji i jeśli nie ma innej możliwości wstrzymywać robotę, póki inwestor nie podpisze stosowanych dokumentów. Przykładowy protokół zmiany przygotowałam na blogu http://prawoikielnia.pl/zmiany-sa-nieuniknione/ może Pan sobie pobrać, wydrukować i wozić ze sobą kilka pustych wzorów, na wszelki wypadek.

Pan Zenon: Pani Mecenas, wstrzymanie roboty jest niemożliwe, a co ja zrobię w tym czasie z ludźmi. Przecież Pani wie jak trudno jest o pracowników, muszę zapewnić ciągłość pracy. Ponadto kto mi zapłaci za wynajęte rusztowania i inne koszty związane z przestojem ?

Ja: Rozumiem, to znaczy, że trzeba znaleźć, jakiś inny sposób na nieuczciwych inwestorów. Chyba mam pewien pomysł …..

Adres e-mail inwestora

Po pierwsze, należy zadbać o to, żeby w umowie z inwestorem był wpisany adres e-mail do kontaktów z inwestorem.

Pisz e-maile do inwestora

Po drugie, wszelkie zmiany w stosunku do projektu, czy umowy proponuję opisywać w e-mailach wskazując:

  • z czego wynika zmiana (np. w związku z Pana decyzją o podwyższeniu wysokości stropu..),
  • jaki zakres prac jest niezbędny do wykonania,
  • w przypadku, gdy wprowadzenie zmian wiąże się z wykonaniem jakiś prac rozbiórkowych należy to wyraźnie zaznaczyć i w miarę możliwości dodatkowo udokumentować zdjęciami,
  • w jakim okresie będą wykonane prace dodatkowe,
  • czy i w jaki sposób wykonanie prac dodatkowych wpłynie na możliwość dochowania terminu wykonania umowy,
  • no i oczywiście należy określić dodatkowe koszty, jakie wiążą się z wykonaniem prac,
  • na końcu sugeruję dopisać: Jeśli ma Pan/Pani jakiekolwiek zastrzeżenia co do opisanego zakresu robót i ceny, czy innych spraw opisanych w e-mailu proszę o zwrotnego e-maila przed planowanym terminem rozpoczęcia robót.

Pomyśl o informowaniu klienta przez e-mail o postępach na budowie

Po trzecie, warto się zastanowić, czy nie wysyłać do klientów regularnych e-maili (np. raz w tygodniu) opisujących zakres prac wykonanych na budowie.

Można też opisywać zakres prac planowych do wykonania na kolejny tydzień, a także wskazywać kiedy wykonanie planowanych prac nie było możliwe np. z uwagi na złe warunki atmosferyczne.

Pomyśl, jaki efekt możesz osiągnąć przez zainwestowanie godziny w ciągu tygodnia na napisanie tego typu e-maili do klientów.

Moim zdaniem z pewnością wpłynie to pozytywnie na odbiór Twojej firmy przez inwestora. Przychylnie nastawiony inwestor jest łatwiejszy we współpracy, bardziej skory do wybaczania drobnych błędów i jest najlepszą inwestycją w reklamę Twojej firmy:)

Ponadto, taka korespondencja e-mailowa, w razie sporu z inwestorem ułatwi udowodnienie pewnych kwestii, które na etapie budowania wydają się oczywiste, ale po zejściu z budowy mogą być trudne do wykazania.

Nie zapominaj o wpisach w dzienniku budowy

Po czwarte, w miarę możliwości wszelkie zmiany dokumentuj poprzez wpisy do dziennika budowy.

Podsumowując:

Nie gwarantuję, że zastosowanie się do przedstawionych rad pozwoli Ci uniknąć wszystkich kłopotów związanych z nieuczciwymi inwestorami, ale na pewno znacznie utrudni takim inwestorom naciągnięcie Cię na gratisowe roboty dodatkowe.

Dziś kolejny, trzeci i na pewno nie ostatni:) wpis z serii dotyczącej solidarnej odpowiedzialności inwestora po nowelizacji art. 647 ze zn. 1 k.c., która weszła w życie z dniem 1 czerwca 2017 r. Linki do poprzednich wpisów:

http://prawoikielnia.pl/solidarna-odpowiedzialnosc-inwestora-nowemu/

http://prawoikielnia.pl/solidarna-odpowiedzialnosc-inwestora-nowemu-czesc-ii/

Z poprzednich wpisów wiesz już, że inwestor, w celu uniknięcia solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie należne podwykonawcy ma 30 dni sprzeciw wobec zgłoszenia podwykonawcy (liczone od dnia doręczenie zgłoszenia).

*****

Tym razem postaram się odpowiedzieć na pytanie, na które odpowiedzi nie znajdziesz w treści znowelizowanego przepisu:

Czy inwestor może wyrazić zgodę na zatrudnienie podwykonawcy i przyjąć solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie należne podwykonawcy przed upływem 30-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu?

Dlaczego odpowiedź na to pytanie może być dla Ciebie bardzo istotna?

Wyobraź sobie sytuację, że jesteś podwykonawcą, zainteresowanym udziałem w inwestycji i wykonaniem określonych robót budowlanych. Zależy Ci na solidarnej odpowiedzialności inwestora, bo wartość robót jest duża, a sytuacja finansowa generalnego wykonawcy nie jest zbyt pewna. Prace, jak to zwykle bywa trzeba, rozpocząć w trybie natychmiastowym i nie ma czasu na to, żeby czekać, co najmniej 30 dni z rozpoczęciem robót po to, żeby dokonać zgłoszenia  do inwestora i mieć pewność, że inwestor nie wyrazi sprzeciwu.

Czy inwestor może w takiej sytuacji wyrazić zgodę na zatrudnienie Ciebie, jako podwykonawcy i przyjąć na siebie solidarną odpowiedzialność za zapłatę Twojego wynagrodzenia przed upływem 30-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu?

Moim zdaniem odpowiedź na to pytanie jest twierdząca i nie przesądzą o tym wyłącznie zasada, że „chcącemu nie dzieje się krzywda” 🙂

Zgoda inwestora, jako oświadczenie woli:

Zgoda inwestora na zatrudnienie podwykonawcy, skutkująca przyjęciem solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie należne podwykonawcy, stanowi oświadczenie woli.

Oświadczenie woli złożone innej osobie jest wiążące z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią.

Zgodnie z art. 61  k.c. oświadczenie woli, które zostało złożone innej osobie, za wyjątkiem dwóch przypadków, nie może zostać odwołane. Odwołanie oświadczenia woli jest możliwe wyłącznie wtedy, jeśli doszło do  adresata jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

Przykładowo:

Inwestor wyraził zgodę na zatrudnienie podwykonawcy, którą wysłał do podwykonawcy listem zwykłym.

Następnie  przemyślał sprawę i uznał, że jednak nie godzi się na zatrudnienie podwykonawcy. Przygotował pismo, w którym odwołał uprzednio wyrażoną zgodę na zatrudnienie podwykonawcy i szybko wysłał je listem poleconym.

Odwołanie zgody jest skuteczne wyłącznie jeśli dotarło do podwykonawcy razem ze zgodą (np. listonosz przyniósł obie przesyłki za jednym razem) lub wcześniej.

Podsumowując:

W mojej ocenie,  na gruncie obowiązujących przepisów możliwe jest wyrażenie przez inwestora zgody na zatrudnienie podwykonawcy przed upływem 30-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu.

Co więcej biorąc pod uwagę moje doświadczenie w budowlance, śmiem twierdzić, że takie przypadki będą często występować w praktyce.

Ponieważ życie jest bogatsze niż ustawa przewiduje, a prawnicy potrafią je jeszcze dodatkowo skomplikować, przed pójściem tą drogą należy się zastanowić, czy:

  • wyrażenie zgody na zatrudnienie podwykonawcy, wyklucza możliwość zgłoszenia sprzeciwu przez inwestora w ustawowym terminie?
  • czy inwestor może zrzec się zgłoszenia sprzeciwu?
  • czy wyrażenie zgody przez inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy rodzi solidarną odpowiedzialność inwestora w świetle przepisu art. 647 ze zn. 1 k.c., czy może wówczas podstawa prawna odpowiedzialności inwestora będzie inna?
  • w jaki sposób inwestor powinien wyrazić zgodę na zatrudnienie podwykonawcy i co powinno znaleźć się w jej treści  by skutecznie zabezpieczać interesy podwykonawcy?

Odpowiedzi na te pytania, znacznie przekraczają ramy, jednego wpisu, dlatego postaram się ich udzielić w kolejnych. Zaznaczam z góry, że przepisy są świeże i ich interpretacja przez sądy może być różna. Na łamach niniejszego bloga przedstawiam wyłącznie swój pogląd w tych sprawach.

******

Dalszą część artykułu o odpowiedzialności solidarnej inwestora według nowych przepisów przeczytasz tutaj >> 

Zgodnie z zapowiedzią dzisiejszy wpis ma za zadanie przybliżyć Ci kwestie związane ze sprzeciwem inwestora wobec zgłoszenia podwykonawcy do inwestora i zakresem solidarnej odpowiedzialności inwestora za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

 

Jak skutecznie zgłosić sprzeciw?

W tym zakresie odsyłam do tabelki poniżej. Nie da się ukryć, że lubię tabelki 🙂  Pozwalają przekazać informację w sposób konkretny i uporządkowany.  Dlatego tak jak w przypadku  zgłoszenia,   tak i w  przypadku sprzeciwu, zasady dotyczące sposobu jego zgłoszenia i uwagi praktyczne  umieściłam w tabelce.

Tabelkę możesz pobrać klikając w obrazek. Zachęcam do pobrania i trzymania na podorędziu, dopóki nowe przepisy nie wejdą w krew 🙂

Zakres solidarnej odpowiedzialności inwestora

Skoro już wiemy, jak dokonać zgłoszenia http://prawoikielnia.pl/solidarna-odpowiedzialnosc-inwestora-nowemu/  i sprzeciwu, warto wyjaśnić, w jakim zakresie inwestor odpowiada za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Zasadą jest, że inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie pomiędzy podwykonawcą a  generalnym wykonawcą.

Skoro jest zasada, to znaczy, że jest i wyjątek 🙂 W tym przypadku wyjątek dotyczy sytuacji, gdy wysokość wynagrodzenia należnego podwykonawcy przekracza wysokość wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy za te roboty budowlane, które ma wykonać podwykonawca.

Uwaga!!! W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego generalnemu wykonawcy od inwestora.

Na przykładach zapamiętuje się najlepiej, dlatego poniżej przykład:

Założenie jest takie, że inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy stanu zerowego budynku.

Z umowy pomiędzy generalnym wykonawcą i inwestorem wynika, że wynagrodzenie generalnego wykonawcy za wykonanie stanu zerowego budynku wynosi 1 000 000 zł.

Z umowy pomiędzy generalnym wykonawcą, a  podwykonawcą wynika, że wynagrodzenie podwykonawcy za wykonanie stanu zerowego budynku wynosi 1 500 000 zł.

W jakim zakresie, w tej sytuacji, inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie należne podwykonawcy?

Zgodnie ze znowelizowanymi przepisami wyłącznie do do kwoty 1 000 000 zł.

 

Uwagi praktyczne

Na ten moment przychodzą mi do głowy dwie istotne praktyczne kwestie związane z ograniczeniem zakresu odpowiedzialności inwestora do kwoty wynagrodzenia umówionego z generalnym wykonawcą za dany zakres robót:

  1. Po pierwsze inwestor w umowie przewidującej wynagrodzenie ryczałtowe powinien zadbać o to by generalny wykonawca przedłożył mu szczegółowy kosztorys określający zakres prac i ich koszty.  W braku kosztorysu  ustalenie zakresu solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy może okazać się niemożliwe.
  2. Po drugie podwykonawca, któremu zależy na solidarnej odpowiedzialności inwestora za całe wynagrodzenie należne od generalnego wykonawcy,  powinien sprawdzić na jaką kwotę ten sam zakres robót zakontraktował generalny wykonawca w umowie z inwestorem. Może się bowiem okazać, że solidarna odpowiedzialność inwestora stanowi zabezpieczenie płatności podwykonawcy w niesatysfakcjonującym go zakresie.

Jak zwykle przy okazji nowelizacji przepisów za chwilę w praktyce pojawią się pytania, na które nie ma odpowiedzi w ich treści.

Pierwsze z brzegu, które przychodzi mi do głowy, to pytanie o to czy inwestor może w odpowiedzi na zgłoszenie podwykonawcy wyrazić tzw. czynną zgodę na przyjęcie solidarnej odpowiedzialności przed upływem 30-dniowego terminu na zgłoszenie sprzeciwu?

Na pytania te będą odpowiadały sądy w uzasadnieniach swoich orzeczeń, ale zanim to nastąpi możesz szukać wskazówek na blogu.

Domyślasz się już pewnie co będzie tematem kolejnego wpisu 🙂

*****

O solidarnej odpowiedzialności inwestora po nowemu przeczytasz w kolejnej części artykułu >>

Z dniem 1 czerwca 2017 r. weszła w życie zmiana przepisów dotyczących solidarnej odpowiedzialności inwestora za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Postaram Ci się w prosty sposób wyjaśnić co się zmieniło i na co zwrócić uwagę w praktyce. W niniejszym wpisie omówię zasady dotyczące obowiązywania znowelizowanych przepisów i zasady dotyczące zgłoszenia podwykonawcy do inwestora.

W kolejnym wpisie planuję zająć się sprzeciwem inwestora i zakresem jego odpowiedzialności za wynagrodzenie należne podwykonawcy.

W pierwszej kolejności zamieszczam treść znowelizowanego przepisu, a następnie spróbuję Ci przełożyć ją z „prawniczego na nasze” 😊

 

Art. 6471 k.c. w brzmieniu obowiązującym od 1 czerwca 2017 r. :

  1. Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.
  2. Zgłoszenie, o którym mowa w § 1, nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę.
  3. Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa      w § 1 albo 2. W takim przypadku odpowiedzialność inwestora za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika odpowiednio ze zgłoszenia albo z umowy, o których mowa w § 1 albo 2.
  4. Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa w § 1, wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  5. Przepisy § 1-4 stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
  6. Postanowienia umowne sprzeczne z treścią § 1-5 są nieważne.

Od kiedy stosujemy znowelizowany przepis?

Znowelizowany art. 6471 k.c. ma zastosowanie do umów o roboty budowlane zawartych najwcześniej w dniu 1 czerwca 2017 r. Do umów zawartych przed 1 czerwca 2017 r. zastosowanie ma poprzednio obowiązująca wersja art. 6471 k.c.

 

Jak skutecznie zgłosić podwykonawcę dla inwestora?

Poniżej w formie tabelki podsumowałam zasady określone w art. 6471 k.c., które warunkują skuteczność zgłoszenia podwykonawcy oraz uwagi praktyczne dotyczące stosowania tych zasad.  Tabelkę możesz pobrać klikając w obrazek.

Dla powstania solidarnej odpowiedzialności inwestora oprócz prawidłowego zgłoszenia potrzebny jest jeszcze brak sprzeciwu inwestora, ale o tym już w następnym wpisie.

 

Czy jest możliwe, że zgłoszenie nie będzie potrzebne dla powstania solidarnej odpowiedzialności?

Ustawodawca przewidział taki przypadek, choć moim zdaniem nie będzie on zbyt często wykorzystywany w praktyce.  Dotyczy sytuacji, gdy inwestor i generalny wykonawca w umowie zawartej w formie pisemnej przewidzieli kto będzie podwykonawcą i określili szczegółowy zakres robót budowlanych, które będzie wykonywał.

Na dziś tyle, kolejne wpisy dotyczące solidarnej odpowiedzialności, zgodnie z zapowiedzą na wstępie. Jeśli masz jakieś pytanie dotyczące tego tematu, napisz do mnie 🙂

*****

Druga część artykułu dotyczącego solidarnej odpowiedzialności inwestora >>

Dziś będzie konkretnie 🙂

W ubiegłym roku z dniem 28 lipca 2016 r. weszła w życie bardzo duża nowelizacja ustawy Prawo zamówień publicznych.  Nowelizacja wprowadziła nowe możliwości wprowadzenia zmian do umowy zawartej w zamówieniach publicznych.

Chcę zwrócić Twoją uwagę na możliwość dokonania zmiany umowy przewidzianą w art. 144 ust. 1 pkt. 6 ustawy Prawo zamówień publicznych.

Na podstawie tego przepisu, zmiana umowy o roboty budowlane w stosunku do treści oferty, na podstawie której dokonano wyboru wykonawcy, jest możliwa jeżeli łączna wartość zmian:

  • jest mniejsza niż równowartość kwoty 5 225 000 euro, co wg obowiązującego kursu wynosi 21 813 852,50 zł;
  • oraz jest mniejsza od 15% wartości zamówienia określonej pierwotnie w umowie.

Aby skorzystać z możliwości tej zmiany oba w/w warunki muszą zostać spełnione łącznie. Ponadto na podstawie tego przepisu mogą być zmienione wyłącznie umowy zawarte po 27 lipca 2016 r.

Warto zapamiętać ten przepis.  Czas i statystyki UZP pokażą, ale w moim przekonaniu będzie to jeden z najczęściej wykorzystywanych przepisów przy zmianie umowy zawartej w zamówieniach publicznych.