Wykonawca zawarł umowę o roboty budowlane. W kosztorysie ofertowym wartość prac określono na 10 mln zł, ale strony uzgodniły wynagrodzenie kosztorysowe, rozliczane według rzeczywiście wykonanych ilości robót.
Po zakończeniu inwestycji okazało się, że wynagrodzenie wykonawcy wynosi 8 mln zł.
Zamawiający naliczył karę za przekroczenie terminu. Przyjął jednak za podstawę 10 mln zł z kosztorysu ofertowego.
Czy karę należało obliczyć od kwoty z oferty, czy od wynagrodzenia ustalonego po obmiarze?
Zanim odpowiemy na to pytanie, trzeba zbadać jeszcze jedną kwestię: czy strony w ogóle skutecznie zastrzegły karę umowną.
Ma to szczególne znaczenie w świetle wyroku Sądu Najwyższego z 3 lutego 2026 r., II CSKP 890/23. Sąd wskazał, że przy karze określonej procentowo jej podstawa musi być dostatecznie określona już w chwili zawarcia umowy. Problem pojawia się wtedy, gdy kwota, od której kara ma być liczona, zostanie dopiero ustalona w przyszłości.
Nie oznacza to jednak, że w każdej umowie przewidującej wynagrodzenie kosztorysowe kara umowna jest niedopuszczalna.
1. Wynagrodzenie kosztorysowe a podstawa naliczania kary – to nie zawsze ta sama kwota
W wielu kontraktach budowlanych strony wskazują w umowie szacunkowe wynagrodzenie wynikające z kosztorysu ofertowego.
Jednocześnie ustalają, że ostateczne wynagrodzenie wykonawcy zostanie obliczone po zakończeniu robót, na podstawie obmiaru i uzgodnionych cen jednostkowych.
Przykładowo kosztorys ofertowy przewiduje wykonanie 5 000 m² nawierzchni, a obmiar powykonawczy potwierdza wykonanie 4 500 m². W zależności od postanowień umowy wartość rzeczywiście wykonanych robót może być niższa niż pierwotnie zakładano.
Czy to oznacza, że karę umowną należy obliczyć od ostatecznego, niższego wynagrodzenia kosztorysowego?
Jeżeli umowa uzależnia wysokość kary od ostatecznego wynagrodzenia, które nie było znane przy jej zawarciu, problemem nie jest wybór niższej lub wyższej kwoty. Tak skonstruowane zastrzeżenie kary jest nieważne.
Sąd Najwyższy w wyroku z 3 lutego 2026 r., II CSKP 890/23, wskazał, że podstawa obliczenia kary procentowej musi być znana już w chwili zawarcia umowy. Nie może nią być wartość, która zostanie dopiero ustalona w przyszłości, na przykład po obmiarze robót. Późniejsze ustalenie ostatecznego wynagrodzenia nie oznacza, że od tej chwili można skutecznie naliczać karę na podstawie pierwotnie nieważnego postanowienia.
Inaczej jest, gdy strony rozliczają roboty kosztorysowo, ale jako podstawę kary wyraźnie wskazują konkretną kwotę znaną przy podpisaniu umowy. Wtedy ostateczna wartość wykonanych robót nie musi być podstawą obliczenia kary.
2. Czy kara umowna musi być określona konkretną kwotą?
Zgodnie z art. 483 § 1 kodeksu cywilnego kara umowna powinna stanowić „określoną sumę”.
Nie oznacza to, że w umowie zawsze trzeba wpisać konkretną kwotę kary.
Strony mogą przykładowo zastrzec, że za każdy dzień zwłoki wykonawca zapłaci 0,2% kwoty 10 mln zł.
W chwili zawarcia umowy nie wiadomo jeszcze, czy dojdzie do zwłoki ani ile dni będzie ona trwała. Można jednak od razu ustalić, ile wynosi kara za jeden dzień.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy strony przewidują karę w wysokości 0,2% wynagrodzenia, którego wartość zostanie dopiero ustalona po wykonaniu robót.
Wówczas problemem nie jest nieznana liczba dni zwłoki, lecz nieustalona podstawa obliczenia kary.
Na tę różnicę zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 3 lutego 2026 r., II CSKP 890/23.
3. Wyrok Sądu Najwyższego II CSKP 890/23 – kiedy kara liczona od wynagrodzenia kosztorysowego może być nieważna?
W sprawie rozpoznanej przez Sąd Najwyższy strony zawarły dwie umowy związane z realizacją inwestycji budowlanej.
Jedna umowa przewidywała wynagrodzenie ryczałtowe, którego kwota była znana przy podpisywaniu umowy. Druga określała wynagrodzenie jako kosztorysowe, które miało zostać ustalone dopiero w przyszłości.
Umowy przewidywały karę w wysokości 0,2% wynagrodzenia za przedmiot umowy wraz z VAT za każdy dzień zwłoki.
Co istotne, w tej sprawie to wykonawca dochodził od zamawiającego kar umownych. Zarzucał mu nieterminowe wykonanie obowiązków związanych z organizacją robót, między innymi udostępnieniem frontu robót oraz zapewnieniem materiałów i sprzętu.
Co było problemem przy umowie kosztorysowej?
W przypadku umowy ryczałtowej strony znały kwotę wynagrodzenia stanowiącą podstawę kary. Mogły więc obliczyć stawkę za jeden dzień zwłoki.
W przypadku drugiej umowy sama podstawa kary miała zostać określona dopiero w przyszłości.
Sąd Najwyższy zaakceptował ocenę, że tak skonstruowane zastrzeżenie dotyczące wynagrodzenia kosztorysowego nie spełniało wymogu określoności kary wynikającego z art. 483 § 1 k.c.
Podkreślił, że nie chodzi wtedy o zwykłe wykonanie działania matematycznego, lecz o wcześniejsze ustalenie wartości będącej podstawą obliczeń. Taka wartość może być przy tym sporna — na przykład gdy zależy od zakresu wykonanych robót.
Wniosek z tego wyroku nie brzmi: „wynagrodzenie kosztorysowe wyklucza karę umowną”.
Wynika z niego natomiast, że kara procentowa musi mieć dostatecznie określoną podstawę. Jeżeli strony odsyłają do wartości, która dopiero w przyszłości ma zostać ustalona, powstaje poważny problem ważności takiego zastrzeżenia.
4. Czy wskazanie w umowie kwoty szacunkowej wystarczy?
Nie zawsze.
Załóżmy, że umowa przewiduje wynagrodzenie kosztorysowe i wskazuje jego szacunkową wartość na 10 mln zł. Jednocześnie zastrzega karę w wysokości 0,2% „wynagrodzenia umownego” za każdy dzień zwłoki.
Czy podstawą kary jest kwota 10 mln zł?
Trzeba sprawdzić, co strony rozumiały przez „wynagrodzenie umowne”.
Jeżeli z całego kontraktu wynika, że jako podstawę kary przyjęły konkretną kwotę 10 mln zł, jej późniejsze rozliczenie kosztorysowe nie musi zmieniać uzgodnionej podstawy.
Jeżeli jednak klauzula odsyła do ostatecznego wynagrodzenia, które dopiero zostanie ustalone po obmiarze robót, sytuacja wygląda inaczej.
Sama obecność szacunkowej kwoty w umowie nie przesądza jeszcze, że została ona zastrzeżona jako stała podstawa kary.
W praktyce trzeba więc czytać łącznie postanowienia dotyczące wynagrodzenia, rozliczenia robót i kar umownych.
5. Kara od konkretnej kwoty umownej, mimo rozliczenia kosztorysowego – wyrok VIII GC 340/12
Przykładu odmiennej konstrukcji klauzuli dostarcza wyrok Sądu Okręgowego w Szczecinie z 13 maja 2014 r., VIII GC 340/12.
Strony przewidziały wynagrodzenie kosztorysowe, ustalane na podstawie kosztorysów powykonawczych. Jednocześnie w oznaczonym paragrafie umowy wskazały kwotę 545 365,19 zł brutto.
Klauzula kary przewidywała 0,2% wynagrodzenia brutto określonego właśnie w tym paragrafie za każdy dzień zwłoki. Sąd odczytał tę klauzulę jako odwołującą się do wskazanej w umowie kwoty, a nie do niższego wynagrodzenia ustalonego przy końcowym rozliczeniu.
Dlaczego to ważne?
Ponieważ pokazuje, że strony mogą rozdzielić dwie kwestie: ustalanie wynagrodzenia za rzeczywiście wykonane roboty i określenie kwoty stanowiącej podstawę kary.
W takim przypadku argument „ostatecznie zarobiłem mniej, więc kara również musi być niższa” nie wystarczy. Trzeba wykazać, że właśnie taka niższa podstawa wynika z umowy lub jej zmian.
Wyrok VIII GC 340/12 warto zestawić z II CSKP 890/23, ale nie traktować ich jako orzeczeń dotyczących identycznie sformułowanych klauzul. W pierwszej sprawie kara wyraźnie odsyłała do konkretnej kwoty. W drugiej problemem była podstawa, której wysokość miała zostać dopiero ustalona.
6. Kara od „wynagrodzenia wstępnego” – wyrok I C 2085/13
Kolejny praktyczny przykład wynika z wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z 12 czerwca 2015 r., I C 2085/13.
Strony uzgodniły wynagrodzenie kosztorysowe, którego ostateczna wysokość miała wynikać z kosztorysu powykonawczego. Równocześnie wskazały w umowie wynagrodzenie wstępne.
Kara za nieterminowe wykonanie przedmiotu umowy lub jego części wynosiła 0,4% wynagrodzenia wstępnego za każdy rozpoczęty dzień opóźnienia.
Sąd nie zaakceptował obliczania kary od wyższego wynagrodzenia kosztorysowego ustalonego później przez biegłego. Przyjął podstawę wyraźnie wskazaną przez strony w klauzuli.
Wniosek jest istotny również wtedy, gdy ostateczna wartość robót okazuje się wyższa od kosztorysu ofertowego.
Jeżeli strony zastrzegły karę od wynagrodzenia wstępnego, zamawiający nie może automatycznie zastąpić tej podstawy wyższą kwotą tylko dlatego, że wzrosło wynagrodzenie należne wykonawcy.
O wysokości kary decyduje uzgodniona podstawa, a nie to, która z późniejszych kwot jest dla zamawiającego korzystniejsza.
7. Nie każda kara procentowa od wynagrodzenia kosztorysowego jest niedopuszczalna – wyrok I AGa 232/22
Warto zwrócić uwagę również na wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 22 marca 2024 r., I AGa 232/22.
Sąd wskazał, że zbyt daleko idące byłoby automatyczne wykluczenie możliwości zastrzeżenia procentowej kary umownej wyłącznie dlatego, że wynagrodzenie ma charakter kosztorysowy.
Zwrócił uwagę, że ocena powinna uwzględniać konkretny mechanizm ustalania wynagrodzenia, w tym uzgodnione stawki i sposób późniejszego obmiaru.
Trzeba jednak zachować ważne zastrzeżenie: sąd nie musiał w tej sprawie ostatecznie rozstrzygać ważności klauzuli. Dla wyniku postępowania wystarczyło ustalenie, że wykonawca nie ponosił odpowiedzialności za opóźnienie.
8. Co, jeżeli strony zmieniły wynagrodzenie aneksem?
Załóżmy, że pierwotna wartość kontraktu wynosiła 10 mln zł brutto, a następnie strony ograniczyły zakres robót i podpisały aneks wskazujący kwotę 8 mln zł.
Zamawiający nalicza karę za 20 dni zwłoki, nadal przyjmując 10 mln zł.
Czy postąpił prawidłowo?
To zależy od tego, co dokładnie zmienił aneks i do jakiej podstawy odsyła klauzula kary.
Jeżeli aneks zmienił kwotę wskazaną w paragrafie, od którego strony uzależniły wysokość kary, trzeba zbadać, czy zmiana objęła także podstawę jej obliczania.
Jeżeli strony wyraźnie zastrzegły odrębną, stałą podstawę kary, sama zmiana ostatecznego wynagrodzenia za roboty nie musi jej modyfikować.
Nie należy też utożsamiać zmiany kwoty szacunkowej z automatyczną zmianą skutecznie zastrzeżonej podstawy kary.
Dlatego przy ocenie noty obciążeniowej trzeba przeanalizować zarówno umowę pierwotną, jak i wszystkie aneksy.
9. Jak duże znaczenie może mieć przyjęcie niewłaściwej podstawy kary?
Wróćmy do przykładu z początku artykułu.
Umowa przewiduje karę w wysokości 0,2% podstawy za każdy dzień zwłoki. Zamawiający naliczył ją za 20 dni.
Przyjęta podstawa | Kara za dzień | Kara za 20 dni |
|---|---|---|
10 mln zł | 20 000 zł | 400 000 zł |
8 mln zł | 16 000 zł | 320 000 zł |
Różnica wynosi 80 000 zł.
To jedynie przykład pokazujący znaczenie podstawy obliczeń. Nie przesądza, która kwota byłaby prawidłowa w konkretnej sprawie.
Co więcej, jeżeli okaże się, że kara nie została skutecznie zastrzeżona, problem nie sprowadza się do wyboru między 400 tys. zł a 320 tys. zł. W pierwszej kolejności trzeba wówczas ocenić, czy wierzycielowi w ogóle przysługuje roszczenie o karę na podstawie danej klauzuli.
10. Czy kara od całej wartości kontraktu może zostać zmiarkowana?
To odrębny problem.
Może się zdarzyć, że strony skutecznie określiły podstawę kary, a zamawiający obliczył ją zgodnie z umową. Wykonawca może jednak podnosić, że kara jest rażąco wygórowana albo że zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części.
W takiej sytuacji należy rozważyć miarkowanie kary na podstawie art. 484 § 2 k.c.
Przykładowo wykonawca zakończył zasadniczą część inwestycji, a opóźnienie dotyczy niewielkiego zakresu prac. Umowa przewiduje jednak karę od wartości całego kontraktu.
Nie oznacza to automatycznie, że podstawą kary powinna być wyłącznie wartość opóźnionych prac. Zakres wykonania zobowiązania może natomiast mieć znaczenie przy ocenie, czy istnieją podstawy do zmniejszenia kary.
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 18 maja 2023 r., I AGa 141/22, sąd rozważał miarkowanie kary w sporze dotyczącym prac projektowych. Uwzględnił między innymi prawidłowe wykonanie istotnej części świadczenia i obniżył karę ze 105 tys. zł do 52,5 tys. zł. Nie był to jednak wyrok rozstrzygający wprost o ważności procentowej kary od przyszłego wynagrodzenia kosztorysowego.
Ważność zastrzeżenia kary, prawidłowość jej obliczenia i miarkowanie to trzy różne zagadnienia. W sporze warto rozpatrywać je oddzielnie.
11. Zamawiający naliczył karę od wynagrodzenia kosztorysowego – co powinien sprawdzić wykonawca?
W pierwszej kolejności sprawdziłabym, czy już przy zawieraniu umowy strony dostatecznie określiły podstawę pozwalającą obliczyć karę za jeden dzień zwłoki.
Następnie ustaliłabym, do jakiej kwoty odsyła klauzula: wynagrodzenia wstępnego, konkretnej wartości zapisanej w umowie, kwoty szacunkowej czy wynagrodzenia, które ma zostać dopiero ustalone po obmiarze.
Dopiero potem porównałabym podstawę przyjętą przez zamawiającego z treścią umowy i aneksów.
Osobno trzeba zbadać, czy wykonawca rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za przekroczenie terminu i czy istnieją podstawy do miarkowania kary.
Jeżeli zamawiający potrącił już karę z wynagrodzenia, konieczna jest także ocena skuteczności potrącenia oraz możliwości dochodzenia niezapłaconej części wynagrodzenia.
Podsumowanie
Wynagrodzenie kosztorysowe samo w sobie nie wyklucza możliwości skutecznego zastrzeżenia kary umownej. Decydujące znaczenie ma sposób określenia podstawy jej obliczenia.
Jeżeli strony zastrzegły karę jako procent ostatecznego wynagrodzenia kosztorysowego, którego wysokość nie była znana przy zawarciu umowy i miała zostać ustalona dopiero po wykonaniu robót, tak skonstruowane postanowienie jest nieważne. Wniosek ten wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 3 lutego 2026 r., II CSKP 890/23. Późniejsze ustalenie wysokości wynagrodzenia nie usuwa pierwotnej wady zastrzeżenia kary.
Inaczej jest, gdy strony rozliczają roboty kosztorysowo, ale jako podstawę kary jednoznacznie wskazują konkretną kwotę znaną już przy podpisaniu umowy. Wówczas późniejsze ustalenie niższego lub wyższego wynagrodzenia za wykonane roboty nie oznacza automatycznie zmiany podstawy kary.
Dlatego w sporze o karę umowną trzeba najpierw ustalić, czy została skutecznie zastrzeżona. Dopiero jeśli odpowiedź jest twierdząca, należy sprawdzić, czy zamawiający obliczył ją zgodnie z umową. Osobnej oceny wymagają odpowiedzialność za przekroczenie terminu oraz ewentualne podstawy do miarkowania kary.
W czym mogę Ci pomóc?
W swojej praktyce zajmuję się sporami wynikającymi z umów o roboty budowlane, w tym sporami o wynagrodzenie i kary umowne.
Jeżeli zamawiający naliczył Ci karę od wynagrodzenia kosztorysowego, mogę przeanalizować umowę, aneksy oraz podstawę i sposób wyliczenia kary. Pomagam również w dochodzeniu wynagrodzenia, z którego potrącono kwestionowaną karę umowną.
Jeżeli chcesz ocenić swoją sytuację, napisz do mnie i krótko opisz sprawę.
***
O autorze – radca prawny Dorota Kuś
Dorota Kuś – radca prawny, od kilkunastu lat specjalizuje się w obsłudze prawnej firm z branży budowlanej.
W ostatnim czasie jej konikiem stała się obsługa firm deweloperskich, a w szczególności początkujących deweloperów, którzy potrzebują prawnego wsparcia na etapie realizacji swojego pierwszego projektu deweloperskiego.
Przygotowuje dokumenty potrzebne w sprzedaży inwestycji deweloperskiej m.in. prospekty informacyjne, uproszczone prospekty informacyjne, wzory umów deweloperskich, rezerwacyjnych.
Posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych z zakresu branży budowlanej m.in. w zakresie roszczeń o zapłatę wynagrodzenia umownego, związanych z wykonaniem robót dodatkowych, czy z tytułu kar umownych.
Posiada doświadczenie związane z obsługą prawną przedsiębiorców realizujących kontrakty budowlane w ramach ustawy Prawo zamówień publicznych.
***
