Dorota Kuś

radca prawny

Prawo budowlane, spory i inwestycje to obszar, w którym koncentruję swoją praktykę. Pomagam wykonawcom i deweloperom oceniać ryzyka, zabezpieczać roszczenia i rozwiązywać problemy, zanim przerodzą się w kosztowny spór. Prawo i Kielnia to miejsce, w którym łączę prawo z praktyką realizacji inwestycji.
[Poznaj mnie bliżej]

Sklep

Kary umowne w umowie o roboty budowlane – kiedy można je naliczyć i jak się przed nimi bronić?

Dorota Kuś10 listopada 2026Komentarze (0)

Kary umowne są jednym z najczęstszych źródeł sporów pomiędzy inwestorami a wykonawcami robót budowlanych. W praktyce dotyczą przede wszystkim nieterminowego zakończenia robót, opóźnienia w usunięciu wad, odstąpienia od umowy oraz naruszenia innych obowiązków kontraktowych.

Czy inwestor może naliczyć karę umowną za każde opóźnienie wykonawcy?

Nie zawsze. Samo przekroczenie terminu zakończenia robót nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty kary umownej. Znaczenie mają przede wszystkim treść umowy, przyczyny opóźnienia oraz zakres odpowiedzialności wykonawcy.

Co więcej, nawet jeżeli kara umowna została naliczona zgodnie z umową, wykonawca może w określonych sytuacjach żądać jej zmniejszenia przez sąd.

W praktyce równie istotne jest prawidłowe określenie wysokości kary. Błędy w jej naliczeniu lub potrąceniu z wynagrodzenia mogą doprowadzić do wieloletniego procesu i obowiązku zapłaty znacznych odsetek.

W tym artykule wyjaśniam:

  • za jakie naruszenia można naliczyć karę umowną w robotach budowlanych,
  • czym różni się kara za opóźnienie od kary za zwłokę,
  • jak prawidłowo określić i obliczyć wysokość kary umownej,
  • czy można naliczyć karę, jeżeli inwestor nie poniósł szkody,
  • kiedy możliwe jest potrącenie kary z wynagrodzenia wykonawcy,
  • czy można dochodzić kilku kar umownych jednocześnie,
  • kiedy sąd może zmniejszyć naliczoną karę,
  • jakie działania powinien podjąć wykonawca po otrzymaniu noty obciążeniowej.

Kary umowne w umowie o roboty budowlane

Czym jest kara umowna i kiedy można ją naliczyć?

Kara umowna to określona w umowie suma pieniężna należna wierzycielowi w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego.

Podstawę prawną kar umownych stanowią przede wszystkim art. 483 i 484 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

Czytaj dalej >>>

Zamawiający odmawia odbioru robót budowlanych – czy wykonawca może żądać zapłaty wynagrodzenia?

Dorota Kuś19 października 2026Komentarze (0)

Wykonawca zakończył roboty budowlane i zgłosił gotowość do odbioru.

Zamawiający przystąpił do czynności odbiorowych, ale stwierdził kilka usterek. Odmówił podpisania protokołu odbioru końcowego i zażądał ich usunięcia.

Do czasu usunięcia wszystkich usterek wstrzymał zapłatę wynagrodzenia.

Co więcej, uznał, że skoro nie doszło do bezusterkowego odbioru, wykonawca nadal pozostaje w opóźnieniu, i naliczył kolejne kary umowne.

Czy zamawiający miał do tego prawo?

Niekoniecznie.

Samo stwierdzenie wad w wykonanych robotach budowlanych nie zawsze uprawnia inwestora do odmowy ich odbioru.

Kluczowe znaczenie ma bowiem charakter stwierdzonych wad, a przede wszystkim to, czy są one na tyle istotne, że uniemożliwiają uznanie robót za wykonane.

W praktyce rozróżnienie to może decydować o tym, czy wykonawca otrzyma wynagrodzenie, a także czy zamawiający będzie uprawniony do naliczenia kary umownej.

W dzisiejszym wpisie wyjaśnię:

  • kiedy zamawiający ma obowiązek odebrać roboty budowlane,
  • czym różnią się wady istotne od nieistotnych,
  • czy można uzależnić odbiór od usunięcia wszystkich usterek,
  • co zrobić, gdy zamawiający bezpodstawnie odmawia odbioru,
  • czy bez podpisanego protokołu odbioru wykonawca może dochodzić wynagrodzenia,
  • oraz jakie znaczenie dla tych zagadnień ma wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 12 stycznia 2024 r., I AGa 98/23.

Czy zamawiający ma obowiązek odebrać roboty budowlane?

Tak.

Obowiązek odbioru robót budowlanych wynika wprost z art. 647 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor zobowiązuje się między innymi do jego odbioru oraz zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Czytaj dalej >>>

Roboty dodatkowe bez aneksu – jak udowodnić zasadność i wysokość wynagrodzenia?

Dorota Kuś25 września 2026Komentarze (0)

W trakcie realizacji robót okazuje się, że dokumentacja nie odpowiada rzeczywistym warunkom na budowie. Trzeba wykonać dodatkowe prace ziemne, zmienić technologię, przesunąć element instalacji albo wykonać zakres, którego nie było w dokumentacji przetargowej.

Roboty są wykonywane. Zamawiający o nich wie. Czasami nawet uczestniczy w uzgodnieniach.

Nie dochodzi jednak do podpisania aneksu.

Przy końcowym rozliczeniu pojawia się problem:

wykonawca żąda dodatkowego wynagrodzenia, a zamawiający odpowiada: „nie było aneksu – nie płacimy”.

Czy brak aneksu przekreśla możliwość dochodzenia zapłaty?

Nie zawsze.

W praktyce procesowej problem jest jednak bardziej złożony. Wykonawca musi bowiem wykazać nie tylko, że wykonał roboty wykraczające poza pierwotny zakres umowy.

Musi również udowodnić:

jakie konkretnie roboty wykonał, w jakiej ilości oraz jaka była ich wartość.

I właśnie ten ostatni element bardzo często okazuje się najtrudniejszy.

W jednej ze spraw prowadzonych przeze mnie sąd zasądził na rzecz wykonawcy około 122 000 zł wynagrodzenia za roboty dodatkowe. Nie uwzględnił jednak wszystkich pozycji objętych pozwem. W odniesieniu do części prac zasadniczym problemem nie było nawet samo wykazanie, że pewne roboty zostały wykonane, ale udowodnienie ich rzeczywistego zakresu, a w konsekwencji wysokości należnego za nie wynagrodzenia.

Ta sprawa bardzo dobrze pokazuje, dlaczego dokumentowania robót dodatkowych nie można odkładać do momentu sporządzania końcowego kosztorysu albo pozwu.

Roboty dodatkowe bez aneksu

1. Najpierw trzeba ustalić, czy roboty rzeczywiście były dodatkowe

Pierwszym etapem analizy nie jest wycena robót, lecz ustalenie zakresu pierwotnego zobowiązania wykonawcy.

Nie każda praca, której wykonawca nie przewidział w swojej kalkulacji, automatycznie staje się bowiem robotą dodatkową.

Trzeba porównać między innymi:

Czytaj dalej >>>

Kara umowna a wynagrodzenie kosztorysowe – czy można naliczyć karę od wartości kosztorysu?

Dorota Kuś22 września 2026Komentarze (0)

Wykonawca zawarł umowę o roboty budowlane. W kosztorysie ofertowym wartość prac określono na 10 mln zł, ale strony uzgodniły wynagrodzenie kosztorysowe, rozliczane według rzeczywiście wykonanych ilości robót.

Po zakończeniu inwestycji okazało się, że wynagrodzenie wykonawcy wynosi 8 mln zł.

Zamawiający naliczył karę za przekroczenie terminu. Przyjął jednak za podstawę 10 mln zł z kosztorysu ofertowego.

Czy karę należało obliczyć od kwoty z oferty, czy od wynagrodzenia ustalonego po obmiarze?

Zanim odpowiemy na to pytanie, trzeba zbadać jeszcze jedną kwestię: czy strony w ogóle skutecznie zastrzegły karę umowną.

Ma to szczególne znaczenie w świetle wyroku Sądu Najwyższego z 3 lutego 2026 r., II CSKP 890/23. Sąd wskazał, że przy karze określonej procentowo jej podstawa musi być dostatecznie określona już w chwili zawarcia umowy. Problem pojawia się wtedy, gdy kwota, od której kara ma być liczona, zostanie dopiero ustalona w przyszłości.

Nie oznacza to jednak, że w każdej umowie przewidującej wynagrodzenie kosztorysowe kara umowna jest niedopuszczalna.

1. Wynagrodzenie kosztorysowe a podstawa naliczania kary – to nie zawsze ta sama kwota

W wielu kontraktach budowlanych strony wskazują w umowie szacunkowe wynagrodzenie wynikające z kosztorysu ofertowego.

Jednocześnie ustalają, że ostateczne wynagrodzenie wykonawcy zostanie obliczone po zakończeniu robót, na podstawie obmiaru i uzgodnionych cen jednostkowych.

Przykładowo kosztorys ofertowy przewiduje wykonanie 5 000 m² nawierzchni, a obmiar powykonawczy potwierdza wykonanie 4 500 m². W zależności od postanowień umowy wartość rzeczywiście wykonanych robót może być niższa niż pierwotnie zakładano.

Czytaj dalej >>>

Kara umowna za opóźnienie i odstąpienie od umowy – czy zamawiający może naliczyć obie?

Dorota Kuś21 września 2026Komentarze (0)

Wyobraźmy sobie następującą sytuację.

Wykonawca realizuje inwestycję budowlaną. W trakcie wykonywania robót pojawiają się opóźnienia.

Zamawiający nalicza karę umowną za każdy dzień przekroczenia terminu.

Następnie, z uwagi na przedłużające się opóźnienie, odstępuje od umowy i nalicza wykonawcy kolejną karę – tym razem za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.

W efekcie wykonawca otrzymuje dwie noty obciążeniowe.

Czy zamawiający rzeczywiście może naliczyć obie kary?

Nie zawsze.

W określonych sytuacjach naliczenie jednocześnie kary za opóźnienie i kary za odstąpienie od umowy będzie niedopuszczalne.

Nie oznacza to jednak, że obu rodzajów kar nigdy nie można łączyć.

Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim to, czy zamawiający odstąpił od całej umowy, czy tylko od jej niewykonanej części, oraz jakich konkretnie zobowiązań dotyczą naliczone kary.

I właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

1. Kara za opóźnienie a kara za odstąpienie od umowy – jakie przepisy?

Podstawę prawną kar umownych stanowią przede wszystkim art. 483 i 484 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

W kontraktach budowlanych bardzo często spotykamy dwa odrębne postanowienia dotyczące kar umownych.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy