Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Dzisiejszy wpis jest zainspirowany pytaniem, jakie padło na sali szkoleniowej od jednego z moich słuchaczy, którego z tego miejsca serdecznie pozdrawiam:)

Szkolenie dotyczyło nowej ustawy deweloperskiej.

Jeden z Panów zadał pytanie:

Jakie koszty powinienem uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Obliczając budżet inwestycji deweloperskiej większość deweloperów skupia się na kosztach nabycia nieruchomości i przewidywanych kosztach budowy, czyli:

  • materiałów,
  • robocizny,
  • zatrudnienia pracowników,
  • zlecenia opracowania prac prac projektowych.

Tymczasem to nie są wszystkie koszty, które powinieneś uwzględnić w swoim budżecie. Do kosztów tych należy dodać koszty:

  1. sporządzenia prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej,
  2. przygotowania dokumentów na potrzeby Twojej inwestycji deweloperskiej, takich jak: wzór umowy rezerwacyjnej, wzór umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo, protokołu odbioru lokalu, czy wzór umowy o zmiany lokatorskie,
  3. opłaty notarialne – deweloper ponosi połowę kosztów związanych z zawieraniem umów deweloperskich,
  4. opłaty sądowe w przypadku konieczności uporządkowania wpisów w księgach wieczystych,
  5. opłaty związane z podziałem działek tj. koszty sporządzenia projektu podziału działek,
  6. inwentaryzacja geodezyjna.

Jak ustalić wysokość tych kosztów?

Jeśli chcesz ustalić wysokość tych kosztów zastanów się najpierw nad osobami do współpracy. Jeśli raz dobrze wybierzesz, będziesz miał już przetartą ścieżkę przy następnych inwestycjach i tak:

Prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej może przygotować dla Ciebie radca prawny lub adwokat, w zakresie umowy deweloperskiej wzór może opracować też notariusz. Jeśli chodzi wzory umów potrzebnych do realizacji inwestycji deweloperskiej tj. wzór umowy rezerwacyjnej, wzór umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo, protokołu odbioru lokalu, czy wzór umowy o zmiany lokatorskie, to również pomocny będzie radca prawny lub adwokat.

Jeśli chodzi o wysokość opłat notarialnych, to ustalisz je u notariusza. Warto poświęcić chwilę i znaleźć notariusza, z którym będzie Ci się dobrze współpracowało.

W przypadku konieczności zrobienia porządku w księgach wieczystych również powinieneś zwrócić się do radcy prawnego lub adwokata. Kiedy to może być konieczne?

  • gdy w księdze widnieją wpisy, które powinny być wykreślone np. dotyczące nieaktualnych służebności,
  • jeżeli po zakupie nieruchomości zmieniłeś nazwę swojej firmy, warto uaktualnić te informacje w księgach wieczystych,
  • dokonałeś podziału lub scalenia działki lub działek.

W przypadku konieczności podziału lub scalenia działek będziesz potrzebował skorzystać z usług geodety. Geodeta będzie Ci potrzebny także do zrobienia inwentaryzacji budynku na potrzeby zgłoszenia do użytkowania.

W moim sklepie deweloperskim znajdziesz gotowe wzory:

  • umowy rezerwacyjnej,
  • umowy o zmiany lokatorskie,
  • umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo,
  • protokołu odbioru lokalu,
  • klauzuli informacyjnej RODO.

Jeśli wolałabyś/wolałbyś otrzymać zindywidualizowane dokumenty przygotowane pod konkretną inwestycję, mogę je dla Ciebie opracować. Kontakt to mnie znajdziesz tutaj. Zajmuję się też przygotowywaniem prospektów informacyjnych i umów deweloperskich. Obsługuję klientów z całej Polski, w dzisiejszych czasach odległość nie ma znaczenia.

Właśnie wysłałam do klientów ostatnie umowy deweloperskie i prospekty. Nie dlatego, że tak długo trwa przygotowanie u mnie umowy deweloperskiej, ale..

Kilku klientów postanowiło w ostatniej chwili zrobić wszystko, żeby załapać się na prowadzenie inwestycji na podstawie ustawy deweloperskiej z 2011 r., a ja zgodziłam się im w tym pomóc.

Niektórzy dopiero co otrzymali pozwolenie na budowę i okazało się zdążą.

Zawsze w takich sytuacjach staję na wysokości zadania i staram się zrobić wszystko, żeby moi klienci zdążyli na czas.

W tym tygodniu udało mi się i zaraz wybieram się na zasłużony weekendowy odpoczynek…choć przy trójce małych dzieci słowa „weekend” i „odpoczynek” nie zawsze idą w parze;) W każdym razie weekend z dziećmi gwarantuje przewietrzenie umysłu od spraw związanych z pracą i w poniedziałek można ruszać ze świeżą głową do nowych zadań, ale nie o tym miało być..

Jeśli właśnie dopinasz wszystko przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej i masz już:

  • pozwolenie na budowę,
  • wzór umowy deweloperskiej i prospektu,
  • otwarty rachunek powierniczy,
  • umówionego notariusza na zawarcie pierwszej umowy deweloperskiej,

chcę Ci przypomnieć o jednej ważnej, acz drobnej rzeczy, o której łatwo w ferworze walki zapomnieć,  mianowicie o ogłoszeniu o rozpoczęciu sprzedaży.

Ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży

Przypominam, ogłoszenie możesz umieścić np. na :

  • swojej stronie internetowej,
  • serwisie z ogłoszeniami.

Możesz też umieścić je w gazecie, czy bilbordzie w centrum miasta, ale piszę najpierw o tych łatwiejszych sposobach;)

Pamiętaj o tym, aby udokumentować to, że ogłoszenie ukazało się przed 1 lipca 2022 r.

Możesz zrobić print screen ogłoszenia i przesłać go do kogoś na maila, wtedy nikt nie powinien mieć wątpliwości, co do daty, w której ogłoszenie istniało.

W udokumentowaniu tego faktu może pomóc Ci też notariusz, przy okazji podpisywania pierwszej umowy deweloperskiej. Po okazaniu notariuszowi ogłoszenia może on sporządzić protokół, który potwierdzi, to że ogłoszenie widniało w danym dniu na jakiejś stronie internetowej.

Jeśli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu umowy deweloperskiej lub w opracowaniu prospektu informacyjnego, zapraszam do zapoznania się z moją ofertą.

Ostatnio intensywnie pracuje nad umowami deweloperskimi, co zainspirowało mnie do poruszenia tematu granic tolerancji w metrażu mieszkania. Chodzi o to, czy deweloper powinien:

  •  wybudować lokal o metrażu identycznym, jak wskazany w umowie deweloperskiej, czy może zastosować pewien margines tolerancji?
  • rozliczyć się z rzeczywiście wykonanego metrażu, czy niekoniecznie?

Historia sprawy odchyłek w powierzchni mieszkań

Przypomnę krótko historię tej sprawy.

UOKiK przez wiele lat uznawał za klauzule niedozwolone postanowienia przewidujące:

  • granicę tolerancji w metrażu mieszkania rzędu 2, 3%
  • i nie dające jednocześnie klientowi prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, w przypadku zaistnienia takiej odchyłki w metrażu lokalu.

Biorąc pod uwagę ceny metra kwadratowego lokali sięgające kilku, a nawet kilkunastu tysięcy, sprawa kilku centymetrów  staje się całkiem poważna. I to zarówno z punktu widzenia dewelopera, jak i klienta.

Dla klienta, na etapie wykańczania mieszkania, zazwyczaj każda złotówka, jest cenna i konieczność dopłaty 10 000 zł za m2 powierzchni mieszkania może być kłopotliwe.

Dla dewelopera temat też nie jest bez znaczenia, ponieważ różnica w powierzchni rzędu 1 m2 na 100 lokalach, przy cenie 10 000 zł za m2, daje kwotę plus lub minus 1 000 000 zł w skali całej inwestycji.

W 2015 r., dokładnie w dniu 8 lipca,  Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok w sprawie o sygn. akt: VI ACa 831/15, w którym uznał, że: ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego.

Po tym wyroku praktyką stało się wpisywanie do umów postanowień przewidujących:

  • możliwość odchyłek w powierzchni mieszkań do +- 2%,
  • rozliczenie ceny wg rzeczywistej powierzchni mieszkania,
  • przyznanie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy odchyłka w powierzchni mieszkania będzie większa niż 2%.

Tego typu postanowienia rekomendowałam moim klientom i spotykałam je w większości umów deweloperskich, które opiniowałam, ale do czasu….

Czy można wprowadzić granicę tolerancji dotyczącą metrażu mieszkania w umowie deweloperskiej?

Zmieniłam swoją praktykę po ukazaniu się decyzji UOKiK z 2021 r. w  których:

  • tego typu postanowienia zostały uznane za klauzule niedozwolone,
  • a deweloperzy zostali obciążeni wysokimi karami pieniężnymi za ich stosowanie.

W jednym przypadku była to kara rzędu 16 000 zł, a w innym była to kara rzędu 469 000 zł!!!

Więcej na ten temat opowiem w kolejnym wpisie na temat odchyłek w metrażu lokalu mieszkalnego.

Tymczasem, jeśli potrzebujesz pomocy w przygotowaniu umowy deweloperskiej lub w opracowaniu prospektu informacyjnego, zapraszam do skorzystania z moich usług.

Czas biegnie nieubłaganie i już 1 lipca 2022 r. wchodzi w życie ustawa deweloperska 2021 i deweloperski fundusz gwarancyjny.

Część z Was właśnie biega za tym, żeby dopiąć wszystko na ostatni guzik, aby móc zrealizować inwestycję na starych zasadach. A część z Was już pogodziło się z tym że się nie wyrobi i będzie przecierać szlaki na nowych warunkach. Niemniej jednak wszyscy czekają na informacje dotyczące ostatecznej wysokości stawki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Ustawa deweloperska 2021 określiła wysokość maksymalnych stawek na:

  • 1% przy otwartym rachunku powierniczym,
  • 0,1% przy zamkniętym rachunku powierniczym.

Właśnie trwają prace nad rozporządzeniem Ministra Rozwoju Technologii w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Według projektu procedowanego w Rządowym Centrum Legislacji  składka wynosi przy:

  • otwartym rachunku powierniczym wynosi 0,45%,
  • zamkniętym rachunku powierniczym wynosi 0,1%.

Projekt rozporządzenia jest obecnie na etapie opiniowania, więc te stawki mogą się jeszcze zmienić. Będę Cię informować, czy te wysokości utrzymają się w ostatecznej wersji rozporządzenia.

Jeśli jeszcze walczysz o realizację swojej inwestycji deweloperskiej na starych zasadach, to przypominam, że do 30 czerwca 2022 r. musisz mieć:

  1. pozwolenie na budowę (nie musi być prawomocne),
  2. wzór umowy deweloperskiej i prospekt informacyjny,
  3. otwarty rachunek powierniczy,
  4. ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży,
  5. zawartą co najmniej jedną umowę deweloperską dla danego zadania inwestycyjnego lub przedsięwzięcia deweloperskiego.

Więcej na ten temat znajdziesz tutajtutaj.

Jeśli już wiesz, że będziesz przecierał szklaki na nowych zasadach, ale kompletnie nie wiesz od czego zacząć zapraszam do skorzystania z konsultacji na dobry początek. Szczegóły tutaj.

Jeśli szukasz praktycznych informacji na temat nowej ustawy deweloperskiej, zapraszam do lektury bloga. Wkrótce planuje wpis o tym co nowego w prospekcie informacyjnym.

W moim ostatnim wpisie zapraszałam Cię do wzięcia udziału w szkoleniu dotyczącym rękojmi i gwarancji przy sprzedaży nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Jeżeli jednak nie znalazłeś wtedy czasu na wzięcie w nim udziału, masz możliwość nadrobienia swoich zaległości.

Serdecznie zapraszam do obejrzenia materiału z przedmiotowego szkolenia 🙂