Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep

Kara umowna za opóźnienie i odstąpienie od umowy – czy zamawiający może naliczyć obie?

Dorota Kuś21 września 2026Komentarze (0)

Wyobraźmy sobie następującą sytuację.

Wykonawca realizuje inwestycję budowlaną. W trakcie wykonywania robót pojawiają się opóźnienia.

Zamawiający nalicza karę umowną za każdy dzień przekroczenia terminu.

Następnie, z uwagi na przedłużające się opóźnienie, odstępuje od umowy i nalicza wykonawcy kolejną karę – tym razem za odstąpienie od umowy z przyczyn leżących po stronie wykonawcy.

W efekcie wykonawca otrzymuje dwie noty obciążeniowe.

Czy zamawiający rzeczywiście może naliczyć obie kary?

Nie zawsze.

W określonych sytuacjach naliczenie jednocześnie kary za opóźnienie i kary za odstąpienie od umowy będzie niedopuszczalne.

Nie oznacza to jednak, że obu rodzajów kar nigdy nie można łączyć.

Kluczowe znaczenie ma przede wszystkim to, czy zamawiający odstąpił od całej umowy, czy tylko od jej niewykonanej części, oraz jakich konkretnie zobowiązań dotyczą naliczone kary.

I właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

1. Kara za opóźnienie a kara za odstąpienie od umowy – jakie przepisy?

Podstawę prawną kar umownych stanowią przede wszystkim art. 483 i 484 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. strony mogą zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

W kontraktach budowlanych bardzo często spotykamy dwa odrębne postanowienia dotyczące kar umownych.

Czytaj dalej >>>

10 błędów w naliczaniu kar umownych w robotach budowlanych – czego uczy praktyka sądowa?

Dorota Kuś17 września 2026Komentarze (0)

Kary umowne w robotach budowlanych potrafią osiągać naprawdę wysokie kwoty.

Wystarczy duża wartość kontraktu, stosunkowo wysoka stawka kary i kilkadziesiąt dni opóźnienia.

Zamawiający nalicza karę, wystawia notę obciążeniową i często potrąca ją z wynagrodzenia wykonawcy.

Problem polega na tym, że samo przekroczenie terminu wykonania robót nie oznacza jeszcze, że zamawiający prawidłowo naliczył karę umowną.

W praktyce błędy mogą pojawić się już na etapie redakcji umowy, jej interpretacji, ustalania przyczyn opóźnienia, określania okresu naliczania kary czy oceny odpowiedzialności wykonawcy.

Dobrze pokazuje to jedna ze spraw sądowych z mojej praktyki dotycząca realizacji inwestycji drogowej w ramach zamówienia publicznego.

Zamawiający naliczył wykonawcy kary za opóźnienia w realizacji poszczególnych zakresów robót i potrącił je z jego wynagrodzenia.

Wykonawca zakwestionował zasadność kar, a następnie wystąpił do sądu o zapłatę wynagrodzenia z faktur, których dotyczyło potrącenie.

Sąd uznał, że wykonawca wykazał brak swojej odpowiedzialności za opóźnienia, a zamawiający nie wykazał zasadności naliczonych kar.

W konsekwencji potrącenie okazało się nieskuteczne.

Na przykładzie tej sprawy pokażę Ci, jakie błędy mogą pojawić się przy naliczaniu kar umownych i na co warto zwrócić uwagę, jeżeli zamawiający obciążył Cię karą za nieterminową realizację robót.

1. Naliczenie kary za etap robót, mimo że umowa przewiduje karę za zakończenie całej inwestycji

To jeden z problemów, który pojawił się w omawianej sprawie.

Strony zawarły umowę o roboty budowlane obejmującą między innymi przebudowę infrastruktury drogowej, kanalizacyjnej i oświetleniowej.

Umowa przewidywała terminy wykonania poszczególnych zakresów robót.

Czytaj dalej >>>

Zamawiający potrącił karę umowną z wynagrodzenia wykonawcy – co można zrobić?

Dorota Kuś15 września 2026Komentarze (0)

W praktyce sporów budowlanych wykonawca często nie dostaje od zamawiającego wezwania: „Zapłać karę umowną w wysokości 300.000 zł”.

Mechanizm wygląda znacznie prościej.

Wykonawca wystawia fakturę za wykonane roboty, przykładowo na 500.000 zł. Zamawiający nalicza 300.000 zł kary umownej, składa oświadczenie o potrąceniu i przelewa wykonawcy tylko 200.000 zł.

Czy to oznacza, że sprawa jest zakończona, a wykonawca stracił pozostałe 300.000 zł?

Nie.

Samo dokonanie potrącenia nie przesądza jeszcze, że kara umowna była należna.

Jeżeli zamawiający potrącił karę, która nie istniała albo została naliczona w zbyt wysokiej wysokości, wykonawca może dochodzić zapłaty brakującej części wynagrodzenia.

I właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

Na czym polega potrącenie?

Podstawowe zasady potrącenia wynikają z art. 498 i 499 kodeksu cywilnego.

Upraszczając – jeżeli dwie osoby są jednocześnie względem siebie wierzycielami i dłużnikami, ich wierzytelności mogą zostać wzajemnie potrącone, jeżeli spełnione są przesłanki określone w przepisach.

W przypadku robót budowlanych może wyglądać to tak:

Czytaj dalej >>>

Zamawiający naliczył karę umowną – czy wykonawca musi ją zapłacić?

Dorota Kuś11 września 2026Komentarze (0)

Kary umowne w robotach budowlanych to temat, który wraca w zasadzie przy każdym większym kontrakcie.

W umowie wszystko wygląda prosto. Wykonawca ma zakończyć roboty do określonego dnia. Jeżeli się spóźni, płaci np. 0,1% wynagrodzenia za każdy dzień.

Termin mija. Roboty nie są zakończone. Zamawiający wystawia notę obciążeniową. Czy to oznacza, że wykonawca rzeczywiście musi zapłacić karę?

Niekoniecznie.

W praktyce samo przekroczenie terminu wykonania robót nie zawsze oznacza, że kara umowna jest należna i zamawiający jest uprawniony do jej naliczenia.

Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

  • co dokładnie zapisano w umowie,
  • czy kara umowna została skutecznie zastrzeżona,
  • za jakie naruszenie przewidziano karę,
  • dlaczego doszło do opóźnienia,
  • kto za to opóźnienie odpowiada,
  • oraz czy kara została prawidłowo wyliczona.

I właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.

Jeżeli otrzymałeś od zamawiającego notę obciążeniową albo karę potrącono już z Twojego wynagrodzenia, poniżej pokazuję, jakie kwestie należy sprawdzić przed podjęciem decyzji o jej zapłacie.

Zamawiający naliczył karę umowną – czy wykonawca musi ją zapłacić

Kary umowne w robotach budowlanych – jakie przepisy?

Podstawę stanowią przede wszystkim art. 483 i 484 kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 483 k.c. strony mogą ustalić w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.

Upraszczając:

strony już na etapie podpisywania umowy ustalają, ile jedna z nich zapłaci drugiej, jeżeli nie wykona określonego obowiązku albo wykona go nieprawidłowo.

Czytaj dalej >>>

Kary umowne w umowie o roboty budowlane

Dorota Kuś18 czerwca 2026Komentarze (0)

Kara umowna jest jednym z najczęściej stosowanych mechanizmów zabezpieczających interesy stron w umowach o roboty budowlane.

Kary umowne w umowie o roboty budowlane – jakie przepisy?

Jej podstawę prawną stanowią przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 483 i 484 k.c. Zgodnie z nimi strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej kwoty.

W praktyce budowlanej kary umowne pełnią funkcję dyscyplinującą wykonawcę, ale mogą również zabezpieczać interesy inwestora w przypadku opóźnień, wad robót czy naruszenia innych obowiązków wynikających z kontraktu.

Jednocześnie należy pamiętać, że postanowienia dotyczące kar umownych powinny być precyzyjne – niejasne zapisy mogą spowodować, że kara nie zostanie skutecznie zastrzeżona, czyli nie będzie można dochodzić roszczeń z tytułu kary umownej przed sądem.

Kary umowne w umowie o roboty budowlane

Rodzaje kar umownych:

Kara umowna jest bardzo elastycznym narzędziem W praktyce wyróżnia się następujące typy kar umownych:

  1.  za niewykonanie zobowiązania – np. brak ukończenia robót w całości lub w części, nieprzystąpienie do wykonania robót, odstąpienie od umowy,
  2. nienależyte wykonanie zobowiązania.

Czytaj dalej >>>

← Poprzednie wpisy