Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Ustawa deweloperska 2021 – jakie umowy reguluje?  Pytanie zawarte w temacie dzisiejszego wpisu może wydać Ci się dziwne.. jakich umów ma dotyczyć ustawa deweloperska? Oczywiście, że umów deweloperskich. Tak rzeczywiście było na gruncie poprzedniej ustawy z 2011., która regulowała wyłącznie umowy deweloperskie. Na gruncie ustawy deweloperskiej 2021 to jest tylko część prawdy.

Ustawa deweloperska 2021  znacznie rozszerzyła krąg umów, do których należy stosować wszystkie bądź niektóre jej przepisy. Myślę, że jest to temat, który obejmie kilka wpisów na blogu. Dzisiaj pokażę Ci część umów, do których  należy stosować wszystkie przepisy. Nie będę posługiwała się tekstem ustawy, bo jest dosyć trudno strawialny. Postaram opisać Ci to własnymi słowami.

Rodzaje umów objętych ustawą deweloperską 2021:

Wg mojej klasyfikacji są to:

  1. Klasyczne umowy deweloperskie.
  2. Umowy przedwstępne.
  3. Umowy dotyczące lokali użytkowych.

Klasyczne umowy deweloperskie:

Przez klasyczne umowy deweloperskie rozumiem umowy, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do:

  • wybudowania budynku,
  • ustanowienia odrębnej własności lokalu
  • i przeniesienia go nabywcę.

Natomiast w przypadku, gdy inwestycja polega na budowie domu jednorodzinnego:

  • wybudowania tego domu
  • i przeniesienia własności/użytkowania wieczystego nieruchomości/lub jej części, na której dom ma jest budowany.

Co do zasady są to tożsame umowy, które były objęte ustawą deweloperską z 2011 r.

Mówiąc kolokwialne są to umowy na podstawie, których nabywca kupuje przysłowiową “dziurę w ziemi” i poprzez swoje wpłaty przynajmniej częściowo finansuje inwestycję deweloperską

Umowy przedwstępne:

To jest nowość w porównaniu z rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie deweloperskiej z 2011 r. Do tej pory jeśli deweloper wybudował budynek i w trakcie realizacji nie sprzedał wszystkich mieszkań, pozostałe sprzedawał bez stosowania ustawy deweloperskiej.

Podobnie było, gdy deweloper decydował się na wybudowanie budynku ze środków własnych i sprzedaż lokali/nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym po zakończeniu procesu inwestycyjnego. Nie było obowiązku wpłat na rachunek powierniczy, przedstawiania prospektu informacyjnego i innych obowiązków przewidzianych ustawą deweloperską z 2011 r.

Na gruncie ustawy deweloperskiej 2021 to się zmienia. Do umów przedwstępnych dotyczących gotowych:

  • lokali mieszkalnych (gdy odrębna własność została już ustanowiona lub przed jej ustanowieniem),
  • lub domów jednorodzinnych  w przypadku inwestycji polegających na budowie domów jednorodzinnych,

ustawa deweloperska 2021 ma zastosowanie w pełnym zakresie. Co to oznacza w praktyce?

Nawet jeśli budujesz ze środków własnych i chcesz sprzedawać gotowe lokale lub domy po zakończeniu inwestycji bądź masz gotowe lokale, które nie sprzedały się w trakcie realizacji inwestycji i chcesz w stosunku do nich zawrzeć umowy przedwstępne, nie unikniesz obowiązku:

  • doręczenia prospektu informacyjnego
  • założenia rachunku powierniczego,
  • wpłat na deweloperski fundusz gwarancyjny od kwot zapłaconych na podstawie umowy przedwstępnej,
  • i innych przewidzianych ustawą deweloperską 2021, które omówię w późniejszych wpisach.

Jak widzisz zmiana jest istotna i dotyka także firm, które do tej pory w ogóle nie musiały stosować ustawy deweloperskiej.

Zapraszam na kolejnym wpisie omówię w jakich przypadkach ustawa deweloperka 2021 ma zastosowanie do umów dotyczących lokali użytkowych.

Za nami cykl wpisów dotyczących wejścia w życie ustawy deweloperskiej 2021. Jeśli nie czytałeś zachęcam Cię do zapoznania się tutaj. Dowiesz się z nich kiedy wchodzą w życie poszczególne przepisy ustawy deweloperskiej oraz jak i do kiedy przygotować nową inwestycję by poprowadzić ją jeszcze na dotychczasowych zasadach.

Od dzisiaj zajmujemy się merytoryczną stroną ustawy deweloperskiej 2021. Co pozwoli Ci uzyskać odpowiedzi na pytania:

  • jakie rozwiązania wprowadza ustawa deweloperska 2021?
  • w jaki sposób rozwiązania przewidziane w ustawie deweloperskiej 2021  wpłyną na wzrost kosztów prowadzenia inwestycji deweloperskiej?
  • czy w związku z nowymi obowiązkami będziesz potrzebował dodatkowych rąk do pracy biurowej?
  • kto jest uznawany za dewelopera w rozumieniu ustawy deweloperskiej 2021?
  • czy tylko deweloper ma obowiązek stosowania ustawy deweloperskiej 2021?
  • czy finansując inwestycję z środków własnych unikniesz stosowania ustawy deweloperskiej 2021 r?
  • do jakich umów należy stosować ustawę deweloperską?
  • co powinna zawierać umowa rezerwacyjna?
  • jak zmienią się zasady dotyczące odbioru lokalu?
  • czy finansując inwestycję z środków własnych unikniesz stosowania ustawy deweloperskiej 2021 r. ?

i wiele wiele innych.

Jeśli w/w tematy są dla Ciebie interesujące zapraszam do śledzenia bloga, szczególnie zakładki “ustawa deweloperska 2021“. Jeśli nie chcesz czekać na kolejny wpisy, a chcesz już dowiedzieć się więcej na temat ustawy deweloperskiej 2021 i przygotować się odpowiednio na jej wejście w życie, zapraszam do kontaktu. Możemy umówić się na indywidualne szkolenie (na żywo w Lublinie i okolicach) lub on line, podczas którego, w czasie ok. 2 godzin opowiem Ci o Tym jak zmieni się prowadzenie inwestycji deweloperskiej w związku z wejściem w życie ustawy deweloperskiej 2021.

 

Ustawa deweloperska 2021, przepisy przejściowe ciąg dalszy. Z poprzedniego wpisu dowiesz się:

  • do których inwestycji deweloperskich powinieneś stosować nową ustawę deweloperską,
  • które inwestycje możesz sprzedawać na dotychczasowych zasadach.

Nadmieniłam, że nawet jak będziesz mógł sprzedawać na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej z 2011 r. jest kilka przepisów z nowej ustawy, do których musisz się zastosować począwszy od 1 lipca 2022 r.

Dokładnie rzecz biorąc są to przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt. 7 i 9 ustawy deweloperskiej 2021 r.

Co to dla Ciebie oznacza w praktyce, wyjaśniam poniżej:)

Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego

Art. 10 ust. 1 do 3 ustawy deweloperskiej 2021 dotyczą sytuacji wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego. Z przepisów tych wynika, że Deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy. Środki znajdujące się na dotychczasowym rachunku powierniczym zostają przekazane na nowy rachunek powierniczy. A jeśli deweloper nie upora się z tym w ciągu 60 dni zostaną zwrócone nabywcom przez bank.

Stosownie do art. 11 ustawy deweloperskiej 2021 Deweloper ma obowiązek poinformowania nabywcy o zawarciu nowej umowy na prowadzenie rachunku powierniczego. Nabywca do czasu wykonania przez dewelopera obowiązku informacyjnego może się wstrzymać z wpłatami.

Nowe przesłanki odstąpienia od umowy deweloperskiej

Kolejne przepisy, które trzeba będzie stosować wraz z wejściem w życie ustawy deweloperskiej 2021  wprowadzają nowe przesłanki do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Przesłanki te związane są z zapewnieniem nabywcy możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku:

  • wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego przez bank,
  • upadłości bądź likwidacji banku, który prowadzi rachunek powierniczy.

Podsumowanie

Zmiany, które wejdą w życie począwszy od dnia 1 lipca 2022 r, nie mają kluczowego znaczenia dla prowadzenia działalności deweloperskiej. Z mojej praktyki wynika, że wypowiedzenie umowy rachunku powierniczego przez bank, to raczej rzadki przypadek. Jeszcze rzadziej, póki co, dochodzi do ogłoszenia upadłości lub likwidacji banku.

Niemniej jednak,  pamiętaj, że od 1 lipca 2022 r. powinieneś przeredagować dotychczasowe wzory umów deweloperskich, w zakresie przesłanek dotyczących odstąpienia od umowy.

Jeśli zaczynasz inwestycję deweloperską, a nie masz jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów/umów, a może nawet nie wiesz co będzie Ci potrzebne, zapraszam do zapoznania się z ofertą sklepu deweloperskiego.

 

Ustawa deweloperska 2021 cz. 4Ustawa deweloperska 2021 r. ciąg dalszy.

W poprzednich wpisach tutaj, tutajtutaj, omówiłam zasady wejścia w życie ustawy deweloperskiej 2021 r.

Dzisiaj zajmiemy się przepisami przejściowymi zawartymi w tej ustawie.

Co to są przepisy przejściowe i dlaczego ich treść powinna Cię interesować?

Krótko mówiąc są to przepisy, które określają,  w jakich przypadkach należy stosować ustawę “starą”, a w jakich “nową”.

Przepisy przejściowe w ustawie deweloperskiej 2021 wskazują, do których przedsięwzięć deweloperskich należy stosować nową ustawę, a do których poprzednio obowiązującą.

A zatem, do rzeczy..

Do kiedy możesz stosować ustawę deweloperską z 2011 r.?

Ustawę deweloperską z 2011 r. należy stosować do przedsięwzięć deweloperskich, których:

  • rozpoczęcie sprzedaży,
  • i zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej

nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy deweloperskiej a.d. 2021, czyli przed dniem 1 lipca 2022 r.

W takich przypadkach w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej a.d. 2021 należy stosować przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r. oraz kilka przepisów z nowej ustawy. O tych przepisach dowiesz się więcej z kolejnego wpisu.

Po 1 lipca 2024 r. nawet, jeśli udało Ci się rozpocząć sprzedaż w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej a.d. 2021 i zawrzeć w tym czasie, co najmniej jedną umowę deweloperską i tak przechodzisz już na zasady przewidziane w nowej ustawie.

To znaczy m.in., że zawierając kolejne umowy deweloperskie będziesz musiał przystosować je do nowych przepisów oraz będziesz zobowiązany do wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Do umów deweloperskich zawartych w okresie od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r., jeżeli w tym czasie nie nastąpiło przeniesienie własności, będziesz stosować ustawę deweloperską z 2011 r. z wyjątkami, o których więcej w następnej części.

Ma to praktyczne znaczenie zarówno dla Ciebie, jako dewelopera, jak i Twoich klientów. Inwestycje, co do których nie będziesz musiał odprowadzać składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mogą być sprzedawane po niższej cenie.

Wiem, że to dosyć skomplikowane, sama potrzebowałam chwilę, żeby zrozumieć te zasady 😉

Dlatego planuję wpis, w którym pokażę te zasady na konkretnych przykładach 🙂

Podsumowując

W ciągu najbliższego roku warto przygotować inwestycje, które chcesz przeprowadzić na dotychczasowych zasadach. Jeśli zdążysz do tego czasu z:

  • uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • rozpoczniesz sprzedaż,
  • i zawrzesz co najmniej jedną umowę deweloperską,

przepisy ustawy deweloperskiej a.d.2021 zaczną Cię w pełni obowiązywać dopiero za ok. 3 lata.

Jeśli zaczynasz inwestycję deweloperską, a nie masz jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów/umów, a może nawet nie wiesz co będzie Ci potrzebne, zapraszam do zapoznania się z ofertą sklepu deweloperskiego.

Zgodnie z zapowiedzią, dziś kolejny wpis dotyczący zasad wejścia w życie ustawy deweloperskiej 2021. Jeśli chcesz poznać ogólne zasady zajrzyj tutaj.

Przechodzę do konkretów, czyli do omówienia przepisów, które wchodzą w życie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy deweloperskiej?

Które przepisy ustawy deweloperskiej 2021 wchodzą w życie 30 dni od dnia jej ogłoszenia?

Mówiąc ściśle są to przepisy art. 46,  art. 47, art. 48 ust. 6 i art. 72 pkt 1. Przepisy te wchodzą w życie z dniem 31 lipca 2021 r. Co się kryje pod tymi przepisami, wyjaśniam poniżej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Przepisy art. 46 i 47 ustawy deweloperskiej a.d. 2021 powołują do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wskazują, że środki tego funduszu są gromadzone na wyodrębnionym rachunku bankowym Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Określają także m.in. skąd pochodzą środki gromadzone na funduszu. Na pierwszym miejscu są oczywiście składki należne od deweloperów.

Art. 48 ust. 6 wskazuje z kolei, że ze środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego pokrywa się  koszty funkcjonowania Funduszu i jego obsługi przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.

Na podstawie art. 72 pkt 1 ustawa deweloperska 2021 wprowadza zmiany w ustawie z dnia 22 maja 2003 r. o ubezpieczeniach obowiązkowych i Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym i Polskim Biurze Ubezpieczycieli Komunikacyjnych.

Podsumowując

Ustawa deweloperska 2021 wchodzi w życie w ciągu 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia tj. z dniem 1 lipca 2022 r . Ustawa przewiduje wyjątki. Wskazuje, że część jej przepisów wejście w życie:

  • z dniem następującym po dniu jej ogłoszenia tj. 1 lipca 2021 r., co omówiłam tutaj,
  • a część po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia, tj. 31 lipca 2021 r.

Analiza przepisów, które wchodzą w życie przed upływem 12 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy deweloperskiej a.d. 2021 prowadzi do wniosku, że nie mają one znaczenia dla bieżącego prowadzenia działalności deweloperskiej.

Czyli przez mniej więcej najbliższy rok nic się nie zmienia. W tym czasie możesz jednak przygotować się na nadchodzące zmiany i tak zaplanować inwestycje by przeprowadzić je jeszcze na dotychczasowych zasadach. To jest na zasadach wynikających z ustawy deweloperskiej z 2011 r. O tym, jak to zrobić opowiem Ci w następnym wpisach.

Jeśli zaczynasz inwestycję deweloperską, a nie masz jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów/umów, a może nawet nie wiesz co będzie Ci potrzebne, zapraszam do zapoznania się z ofertą sklepu deweloperskiego.