Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Ustawa deweloperska 2021

Dorota Kuś07 czerwca 2021Komentarze (0)

Czy słyszeliście już o ustawie deweloperskiej a.d. 2021?

Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym została uchwalona przez Sejm w dniu 20 maja 2021 r. Ustawa jeszcze nie weszła w życie. Czeka na podpis Prezydenta RP i opublikowanie w Dzienniku Ustaw, ale to wydaje się już tylko kwestią czasu.

Czy dużo się zmieni w stosunku do poprzedniej ustawy deweloperskiej?

Moim zdaniem na tyle dużo, że nie pomieści tego jeden wpis na blogu. Dlatego już dzisiaj ogłaszam, że rozpoczynam cykl wpisów pt. Ustawa deweloperska 2021, w którym będę omawiać najciekawsze i najbardziej istotne zmiany.

Trochę na przekór zacznę od końca i pierwszy wpis będzie dotyczył przepisów przejściowych i końcowych. Jest to istotne, żeby wiedzieć:

  • do których inwestycji należy stosować nowe przepisy,
  •  a które możesz dokończyć na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy.

Zacznę od tego tematu, ponieważ zazwyczaj przy tego typu zmianach większość osób chcę “pociągnąć” na starych zasadach, możliwie jak najdłużej;)

Dziś tylko uchylę rąbka tajemnicy, że ustawa, poza nielicznymi wyjątkami ma wejść w życie w ciągu 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. To znaczy, że będzie chwila na to, by przygotować się na nowe.

Na koniec przypominam, że dokonując zakupów w sklepie deweloperskim do 30 czerwca 2021 r. lub do końca zbiórki, możesz wesprzeć 2-letnią Ninkę Słupską w walce z SMA. Więcej informacji na temat Ninki znajdziesz tutaj.  Zobowiązałam się, że wpłacę na rzecz Ninki 10% od wszystkich zakupów dokonanych w sklepie deweloperskim we wskazanym wyżej okresie:)

 

Nietypowa sprawa

Dorota Kuś26 maja 2021Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy,

zwracam się dziś do Was z nietypową sprawą.

W Lublinie mieszka dwuletnia dziewczynka Nina Słupska. Dziewczynka walczy z poważną chorobą SMA, która w bardzo szybkim tempie powoduje zanik mięśni.

Ratunkiem dla Ninki jest podanie leku, który kosztuje ponad 9 mln złotych!!! Rodzice i wielu dobrych ludzi dzielnie walczą o zdrowie Ninki. Udało się już zebrać ponad połowę potrzebnej kwoty.

Niestety w tej sytuacji bardzo ważny jest też czas.  Lek można podać do 13, 5 kg wagi dziecka. Nince brakuje już tylko 2, 5 kg do osiągnięcia tej wagi. Dziecko jest na specjalnej diecie by dostarczyć jej niezbędne składniki odżywcze, ale jednocześnie, żeby zbyt szybko nie przybierało na wadze.

Czasu nie zostało zbyt wiele, a do zebrania pełnej kwoty brakuje jeszcze prawie 4 000 000 zł!!! Potrzeba wielu ludzi dobrej woli, żeby pomóc Nince.

Jeśli wśród Was są ludzie o wrażliwym sercu i możecie sobie pozwolić na to, żeby wesprzeć Ninkę podaję link do zbiórki.

Jeśli nie możecie sobie pozwolić na pomoc finansową cenne będzie także udostępnienie informacji o Nince w mediach społecznościowych. Skala w tym przypadku ma ogromne znaczenie. Jeśli 400 000 osób wpłaciłoby tylko po 10 zł, dziecko miałoby szansę na podanie leku.

Ze swojej strony deklaruję wpłatę na rzecz Ninki 10% od wszystkich zakupów dokonanych w sklepie deweloperskim od dzisiaj do 30 czerwca 2021 r. lub do końca zbiórki.

Wierzę w to, że dobro wraca:)

Z okazji dnia mamy, składam wszystkim mamom najlepsze życzenia:)

Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z deweloperką możesz nie wiedzieć w jakie wzory umów/dokumentów będą Ci potrzebne przy realizacji inwestycji.

Tymi cennymi informacjami chcę się podzielić z Tobą w dzisiejszym wpisie:)

Umowa deweloperska i prospekt informacyjny

Podczas realizacji inwestycji deweloperskiej będą Ci potrzebne przede wszystkim umowa deweloperska i prospekt informacyjny.

W tym zakresie, z uwagi na dość skomplikowany charakter umowy deweloperskiej nie polecam korzystania z gotowych wzorców umów. Przygotowując wzory dokumentów do sklepu deweloperskiego rozważałam przygotowanie wzoru umowy deweloperskiej. Ostatecznie nie zdecydowałam się na ten krok, ponieważ inwestycje deweloperskie mogą znacznie się od siebie różnić i bardzo trudno byłoby przygotować wzór:

  • uwzględniający wszystkie możliwe warianty,
  • który jednocześnie mógłbyś łatwo samodzielnie wypełnić.

W tym wypadku polecam skorzystanie z usług doświadczonego prawnika, który wytłumaczy Ci rolę poszczególnych postanowień umownych i z którym będziesz mógł ustalić co jest dla Ciebie ważne. Jeśli jesteś zainteresowany skorzystaniem z moich usług zapraszam tutaj.  Z mojego doświadczenia wynika, że raz przygotowany wzór umowy deweloperskiej, po niewielkiej aktualizacji, będzie Ci służył przy kolejnych inwestycjach.

No dobrze, skoro masz już umowę deweloperską i prospekt informacyjny, to co jeszcze może być Ci potrzebne?

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna ma kilka funkcji:

  • podpisanie takiej umowy ma aspekt psychologiczny, jak już podpiszesz umowę, czujesz się nią związany,
  • w umowie rezerwacyjnej możesz zastrzec kaucję, która nie podlega zwrotowi, o ile nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej z winy Twojego klienta,
  • jest potrzebna, jeżeli Twój klient będzie finansować się z pośrednictwem kredytu.

Umowa o zmiany lokatorskie

Jak sam dobrze wiesz ile ludzi tyle pomysłów. W związku z tym jest wielce prawdopodobne, że Twoi klienci będą chcieli ulepszyć projekt, który przygotowałeś, w zakresie np.:

  • układu ścian,
  • elektryki,
  • c.o.,
  • instalacji wod- kan.

W takim przypadku, by mieć jasność, czego oczekuje klient i na co się ostatecznie umówiliście, należy podpisać prostą umowę o zmiany lokatorskie. Umowa ta może przewidywać dopłatę za określone zmiany.

Nie warto zostawiać tej sprawy nieuregulowanej, bo znam co najmniej kilka przypadków, gdy klient umawiał się na tzw. “gębę”, a potem twierdził, że żadnych ustaleń nie było i on chciał mieć wszystko jak w projekcie. Uwierz mi na słowo, że w takich przypadkach sądy biorąc najczęściej stronę klienta, a od przedsiębiorcy oczekują, że zabezpieczy swoje interesy i umowę o zmiany lokatorskie zawrze na piśmie.

Umowa o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na realizację inwestycji w systemie generalnego wykonawstwa, czy podwykonawstwa umowa o roboty budowlane, jest w obu tych przypadkach konieczna.

Warto zadbać, by była to umowa przygotowana specjalnie na potrzeby inwestycji deweloperskiej. Dlaczego?

Z prostego powodu Twój podwykonawca odpowiada wobec Ciebie, jak przedsiębiorca. Natomiast Ty ponosisz odpowiedzialność wobec Twojego klienta, który najczęściej jest konsumentem. Oznacza to, że Twoja odpowiedzialność wobec klienta – konsumenta, jest szersza niż odpowiedzialność Twojego podwykonawcy/generalnego wykonawcy wobec Ciebie.

W profesjonalnie przygotowanej umowie o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo można zrównać odpowiedzialność Twojego podwykonawcy/generalnego wykonawcy wobec Ciebie, z Twoją odpowiedzialnością wobec klienta – konsumenta.

Klauzula informacyjna RODO

Jeszcze dość często spotykam się z sytuacjami, gdy klienci, którzy zlecają mi przygotowanie umowy deweloperskiej, nie mają wdrożonego RODO, a tym samym nie mają klauzuli informacyjnej RODO.  Dlatego zdecydowałam, że klauzula informacyjna będzie jednym z dokumentów dostępnych w pakiecie dokumentów, które oferuję w sklepie deweloperskim. Może być tak, że inwestycję deweloperską przygotujesz zanim wdrożysz RODO. Wtedy warto mieć klauzulę informacyjną.

Niezależnie od tego nie zwlekaj zbyt długo z wdrożeniem RODO. W tym zakresie polecam r.pr. Kingę Konopelko.

Protokół odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego

Jak wynika z nazwy jest to dokument, który będzie Ci potrzebny na końcowym etapie inwestycji. Wydaje się to dosyć proste, cóż trudnego w sporządzeniu protokołu. Jednak z mojego doświadczenia wynika, że klienci wielokrotnie zlecali mi przygotowanie takiego wzoru.  Dlatego postanowiłam go dołączyć do wzorów dokumentów, które oferuje w sklepie deweloperskim.

Jeżeli, jesteś zainteresowany wzorami umów i dokuementów opisanymi powyżej zapraszam do zapoznania się z moją ofertą dostępną tutaj. Jeżeli  oprócz wzorów umów i dokumentów potrzebujesz umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego przygotowanego pod Twoje indywidualne potrzeby zajrzyj tutaj.

Sklep deweloperski

Dorota Kuś11 maja 2021Komentarze (0)

Drogi Czytelniku:)

miło jest mi poinformować, że od dzisiaj na blogu funkcjonuje sklep deweloperski.

Oferta sklepu

Jeśli potrzebna Ci umowa deweloperska i zastanawiasz się ile kosztuje przygotowanie takiej umowy pod konkretną inwestycję, zajrzyj do zakładki: umowa deweloperska na indywidualne zlecenie.

Jeżeli potrzebujesz wzorów umów takich jak umowa:

  • o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo,
  • rezerwacyjna,
  • o zmiany lokatorskie,

lub dokumentów takich jak: protokół odbioru, czy klauzula informacyjna RODO- znajdziesz je w zakładce …hmmm.. wzory dokumentów;

A może chciałbyś umówić się na indywidualną konsultację – w takim przypadku zapraszam do zakładki: konsultacja na dobry początek.

Zwróć uwagę na pakiety, bo oferta jest skonstruowana, tak by w pakiecie było taniej:)

Jeśli w sklepie nie znajdziesz oferty dopasowanej do Twoich potrzeb, zapraszam do kontaktu, przygotuję dla Ciebie ofertę indywidualną.

Unikanie stosowania ustawy deweloperskiej to temat, który warto rozważyć z perspektywy dewelopera oraz jego klienta.

W poprzednim wpisie omówiłam, jak wygląda unikanie stosowania ustawy deweloperskiej z punktu widzenia klienta dewelopera. Dzisiaj pokażę, jakie ryzyka wiążą się z tym dla Ciebie, jako dewelopera.

Wyobraź sobie, taką sytuację…

Wykonałeś swoją pierwszą inwestycję deweloperską. Stwierdziłeś, że nie będziesz przejmował się przepisami i formalnościami. Znalazłeś klientów, którzy częściowo sfinalizowali inwestycję.

Wszystko udało się prawie idealnie. Miałeś tylko lekką obsuwę, jeśli chodzi o termin realizacji. Zaledwie 2 miesiące.

Jedni z Twoich klientów, małżeństwo z trójką dzieci, którzy mieszkali w wynajmowanym mieszkaniu, na metrażu 45 m2, okazali się mało wyrozumiali. Zaczęli zgłaszać do Ciebie roszczenia o pokrycie kosztów najmu za okres opóźnienia.

Wiedziałeś jak bardzo zależy im na przeprowadzce, dlatego nie ugiąłeś się pod roszczeniami. Byli trochę niezadowoleni, ale ostatecznie sfinalizowaliście zawarcie umowy przyrzeczonej i zrzekli się roszczeń z tytułu opóźnienia.

Minęło trochę czasu, zdążyłeś zapomnieć o całej sprawie. Zająłeś się nową inwestycją.  Oni jednak nie zapomnieli. Za jakiś czas okazało się, że zapukał do Ciebie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Konsekwencje unikania stosowania ustawy deweloperskiej

Jak zaczynałeś inwestycję nie miałeś pojęcia, że istnieje coś takiego, jak ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Nie wiedziałeś też, że Twoje działania związane z unikaniem stosowania ustawy deweloperskiej stanowią praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Trochę posiwiałeś, jak okazało się,  że grozi Ci za to kara sięgająca 10% obrotu, który osiągnąłeś w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Tym razem miałeś szczęście. Okazało się, że minęło trzy lata od końca roku, w którym zaprzestałeś naruszać ustawę deweloperską i Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nie mógł wszcząć postępowania wobec Ciebie.

Nie chcesz myśleć, co by było, gdyby kontrola przyszła wcześniej.

Podsumowanie

Tą historię z dreszczykiem i happy endem wymyśliłam na potrzeby tego wpisu. Mogła jednak wydarzyć się naprawdę.

Podejmując decyzję o unikaniu stosowania ustawy deweloperskiej, warto znać możliwe konsekwencje, by właściwie oceniać ryzyka.