Kary umowne w robotach budowlanych to temat, który wraca w zasadzie przy każdym większym kontrakcie.
W umowie wszystko wygląda prosto. Wykonawca ma zakończyć roboty do określonego dnia. Jeżeli się spóźni, płaci np. 0,1% wynagrodzenia za każdy dzień.
Termin mija. Roboty nie są zakończone. Zamawiający wystawia notę obciążeniową. Czy to oznacza, że wykonawca rzeczywiście musi zapłacić karę?
Niekoniecznie.
W praktyce samo przekroczenie terminu wykonania robót nie zawsze oznacza, że kara umowna jest należna i zamawiający jest uprawniony do jej naliczenia.
Trzeba sprawdzić przede wszystkim:
- co dokładnie zapisano w umowie,
- czy kara umowna została skutecznie zastrzeżona,
- za jakie naruszenie przewidziano karę,
- dlaczego doszło do opóźnienia,
- kto za to opóźnienie odpowiada,
- oraz czy kara została prawidłowo wyliczona.
I właśnie o tym będzie dzisiejszy wpis.
Jeżeli otrzymałeś od zamawiającego notę obciążeniową albo karę potrącono już z Twojego wynagrodzenia, poniżej pokazuję, jakie kwestie należy sprawdzić przed podjęciem decyzji o jej zapłacie.
Kary umowne w robotach budowlanych – jakie przepisy?
Podstawę stanowią przede wszystkim art. 483 i 484 kodeksu cywilnego.
Zgodnie z art. 483 k.c. strony mogą ustalić w umowie, że naprawienie szkody wynikającej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
Upraszczając:
strony już na etapie podpisywania umowy ustalają, ile jedna z nich zapłaci drugiej, jeżeli nie wykona określonego obowiązku albo wykona go nieprawidłowo.
Czytaj dalej >>>
Kara umowna jest jednym z najczęściej stosowanych mechanizmów zabezpieczających interesy stron w umowach o roboty budowlane.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane – jakie przepisy?
Jej podstawę prawną stanowią przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 483 i 484 k.c. Zgodnie z nimi strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej kwoty.
W praktyce budowlanej kary umowne pełnią funkcję dyscyplinującą wykonawcę, ale mogą również zabezpieczać interesy inwestora w przypadku opóźnień, wad robót czy naruszenia innych obowiązków wynikających z kontraktu.
Jednocześnie należy pamiętać, że postanowienia dotyczące kar umownych powinny być precyzyjne – niejasne zapisy mogą spowodować, że kara nie zostanie skutecznie zastrzeżona, czyli nie będzie można dochodzić roszczeń z tytułu kary umownej przed sądem.
Rodzaje kar umownych:
Kara umowna jest bardzo elastycznym narzędziem W praktyce wyróżnia się następujące typy kar umownych:
- za niewykonanie zobowiązania – np. brak ukończenia robót w całości lub w części, nieprzystąpienie do wykonania robót, odstąpienie od umowy,
- nienależyte wykonanie zobowiązania.
Czytaj dalej >>>
Ile kosztuje prospekt informacyjny w 2026? Kiedy deweloper musi go przygotować i co powinien zawierać? [+ prospekt informacyjny cena]
Sprawdź:
- czym jest prospekt informacyjny dewelopera?
- kiedy trzeba go przygotować?
- co powinno się w nim znaleźć?
- i ile kosztuje profesjonalne przygotowanie prospektu informacyjnego w 2026 roku?
Prospekt informacyjny to jeden z najważniejszych dokumentów w sprzedaży deweloperskiej. To nie jest folder reklamowy, opis inwestycji ani „załącznik techniczny” przygotowywany na końcu sprzedaży. To dokument wymagany ustawą, który ma pokazać nabywcy najważniejsze informacje o deweloperze, inwestycji, nieruchomości, otoczeniu oraz konkretnym lokalu albo domu.
Dobrze przygotowany prospekt informacyjny zabezpiecza nie tylko nabywcę, ale także dewelopera.
Źle przygotowany prospekt może natomiast oznaczać ryzyko problemów z klientem, notariuszem, bankiem, umową deweloperską, a w skrajnych przypadkach także odpowiedzialność za podanie nieprawdziwych albo zatajenie prawdziwych informacji.
Ile kosztuje przygotowanie prospektu informacyjnego?
Ile kosztuje przygotowanie prospektu informacyjnego?
To zależy od tego, czy prospekt dotyczy prostej inwestycji, czy większego przedsięwzięcia deweloperskiego, w którym trzeba przeanalizować większą liczbę lokali, działek, decyzji, załączników, elementów otoczenia i dokumentów powiązanych.
Czytaj dalej >>>
Kary umowne to temat hot zarówno dla deweloperów i nabywców lokali mieszkalnych.
Dla nabywców jest to możliwość dość prostego zrekompensowania opóźnień w wykonaniu umowy deweloperskiej. Natomiast dla dewelopera to jest duże ryzyko ponieważ jego straty związane z opóźnieniem mnożą się przez ilość lokali, które deweloper ma w swojej ofercie na danej inwestycji.
Istotnym jest, że temat kar umownych w umowie deweloperskiej różni się znacznie od tematu kar umownych w innych umowach, nawet w umowach o roboty budowlane. Wynika to m.in. z dwóch powodów:
- Po pierwsze na deweloperze ciąży odpowiedzialność za cały proces realizacji budowy począwszy od pomysłu, przez realizację, do podpisania ostatniej umowy przeniesienia własności. Dlatego deweloperom trudniej uwolnić się od odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
- Po drugie klientami deweloperów są konsumenci, którzy mają uprzywilejowaną pozycję w systemie prawa cywilnego. Nie wszystkie postanowienia, które są dopuszczalne w umowach pomiędzy przedsiębiorcami są dopuszczalne w umowie z konsumentem.
Czytaj dalej >>>
Temat granic tolerancji w metrażu mieszkania i związane z tym prawo odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej jest jednym z tych tematów, które mają bardzo duże znaczenie z praktycznego punktu widzenia, przy realizacji inwestycji deweloperskiej.
Najbardziej kontrowersyjne kwestie dotyczą tego:
- Czy deweloper powinien wybudować lokal o metrażu identycznym jak wskazany w umowie deweloperskiej, czy może zastosować pewien margines tolerancji?
- Czy należy zagwarantować klientowi prawo do odstąpienia od umowy w przypadku różnic w metrażu, czy nie jest to konieczne?
Historia sprawy odchyłek w powierzchni mieszkań
Przypomnę krótko historię tej sprawy.
UOKiK przez wiele lat uznawał za klauzule niedozwolone postanowienia przewidujące:
Czytaj dalej >>>
