Kary umowne to temat hot zarówno dla deweloperów i nabywców lokali mieszkalnych. Dla nabywców jest to możliwość dość prostego zrekompensowania opóźnień w wykonaniu umowy deweloperskiej. Natomiast dla dewelopera to jest duże ryzyko ponieważ jego straty związane z opóźnieniem mnożą się przez ilość lokali, które deweloper ma w swojej ofercie na danej inwestycji.
Istotnym jest, że temat kar umownych w umowie deweloperskiej różni się znacznie od tematu kar umownych w innych umowach, nawet w umowach o roboty budowlane. Wynika to m.in. z dwóch powodów:
- Po pierwsze na deweloperze ciąży odpowiedzialność za cały proces realizacji budowy począwszy od pomysłu, przez realizację, do podpisania ostatniej umowy przeniesienia własności. Dlatego deweloperom trudniej uwolnić się od odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
- Po drugie klientami deweloperów są konsumenci, którzy mają uprzywilejowaną pozycję w systemie prawa cywilnego. Nie wszystkie postanowienia, które są dopuszczalne w umowach pomiędzy przedsiębiorcami są dopuszczalne w umowie z konsumentem.
Przerabiam temat kar umownych w praktyce (czyli w sądach) z dwóch stron procesu inwestycyjnego. Czasem występuje w imieniu deweloperów broniąc ich przed naliczeniem kary umownej, a czasem w imieniu nabywców przeciwko deweloperom (oczywiście tylko tym, którzy nie są moimi klientami). W tym wpisie chcę podzielić się swoim doświadczeniem. Z tego wpisu dowiesz się m.in.
- Czym są kary umowne?
- Jak wygląda kwesta kar umownych w umowie deweloperskiej w praktyce?
- Jakie okoliczności usprawiedliwiają opóźnienie dewelopera?
- Przez jaki okres czasu istnieje ryzyko, że klient wystąpi do dewelopera z roszczeniem o zapłatę kar umownych?
Czym są kary umowne?
Jakie kary umowne są zwykle przewidywane w umowach deweloperskich?
To zależy od potrzeb i pomysłów dewelopera, jego prawnika lub notariusza;) ale najczęściej są to kary umowne za:
- przekroczenie terminu wydania lokalu lub podpisania umowy przeniesienia własności,
- odstąpienie od umowy.
W przypadku kar umownych obciążających nabywcę spotykam kary za:
- odstąpienie od umowy,
- opóźnienie w dostarczeniu zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia wynikającego z umowy w przypadku odstąpienia od umowy przez dewelopera.
Osobiście nie jestem fanką mnożenia kar umownych w umowach deweloperskich. Zwykle w swoich umowach przewiduje karę dla dewelopera za zwłokę w wydaniu lokalu oraz karę dla nabywcy w przypadku zwłoki z w dostarczeniu zgody na wykreślenie roszczeń z księgi wieczystej.
Czy umowa deweloperska musi zastrzegać kary umowne?
Umowa deweloperska nie musi zastrzegać kar umownych, ale jest pewien szkopuł. Otóż ustawa deweloperska przewiduje, że:
Jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Oznacza to, że fakt nie zastrzeżenia kary umownej, nie broni Cię przed roszczeniami nabywców z tytułu opóźnienia. W takiej sytuacji, moim zdaniem, warto wziąć sprawy w swoje ręce i wpisać do umowy deweloperskiej kary umowne na Twoich warunkach. Przemawia też za tym inny argument. Otóż w przypadku kar umownych jest możliwość miarkowania, czyli obniżenia wysokości kary, nawet jeśli sędzia rozpoznający sprawę uzna, że ponosisz odpowiedzialność za przekroczenie terminu. W przypadku ustawowej rekompensaty takiej możliwości nie ma.
Jak prawidłowo zastrzec karę umowną w umowie deweloperskiej?
Aby prawidłowo zastrzec karę umowną, należy w pisemnej umowie precyzyjnie określić jej wysokość (kwotowo lub procentowo) oraz konkretne naruszenie zobowiązania niepieniężnego (np. zwłoka w wydaniu lokalu lub przeniesieniu własności), z którym się wiąże. Kara stanowi zryczałtowane odszkodowanie, co oznacza, że wierzyciel nie musi udowadniać wysokości szkody, a jedynie fakt niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Istotnym jest, że w umowach deweloperskich nie można ograniczać kar umownych do np. 5 % ceny przewidzianej w umowie deweloperskiej. Takie postanowienia stanowią klauzule niedozwolone i nawet jeśli zostaną wpisane do umowy nie obowiązują nabywców. To znaczy, że jeśli kara umowna wyniesie 10% wysokości ceny nabywca będzie mógł tej kary, w takiej wysokości, dochodzić. Wprowadzenie do umowy tego typu klauzuli, która ma na celu chronić dewelopera, w rzeczywiści mu szkodzi. Ponieważ naraża go na ryzyko kar pieniężnych w przypadku kontroli wzorca umowy przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Więcej na temat konsekwencji stosowania w umowach klauzul niezadowolonych znajdziesz tutaj.
Jak deweloper może bronić się przed karą umowną za przekroczenie terminu?
Kara umowna należy się w zastrzeżonej w umowie wysokości w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W przypadku deweloperów najczęściej jest to przekroczenie terminu przeniesienia własności lub wydania lokalu. Deweloper może skutecznie obronić się przed roszczeniem z tytułu kary umownej, jeżeli wykaże, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. W taki sam sposób deweloper może bronić się przed roszczeniem o zapłatę rekompensaty przewidzianej w ustawie deweloperskiej.
Jakie okoliczności pozwalają na uniknięcie odpowiedzialności z tytułu kary umownej? Na przykład siła wyższa czyli, okoliczność której deweloper nie był w stanie przewidzieć, klasyczny przykład w ostatnim czasie pandemia, wojna, powódź. Mogą to być też okoliczności zależne od nabywców, jak np. opóźnienie w odbiorze lokalu, podpisaniu aktu notarialnego. Deweloperzy powołują się też zwykle na okoliczności dotyczące procesu budowy, jak opóźnienia urzędów, czy podwykonawców, przy czym to zawsze wymaga oceny. O ile opóźnienia w urzędzie nie zależą od dewelopera i nie ponosi on za nie odpowiedzialności, o tyle z opóźnieniami podwykonawców jest już inaczej. Deweloper odpowiada za te opóźnienia jak za własne.
Ważnym jest, żeby wykazać związek przyczynowy pomiędzy danym zdarzeniem, a opóźnieniem. Na przykład faktem jest, że pandemia wpłynęła na działania wielu deweloperów i z pewnością przyczyniła się do opóźnień na rynku. To jednak nie oznacza, że pandemia pozwoli wybronić się z kar umownych w Twojej sprawie. W sprawie sądowej należy wykazać związek przyczynowy pomiędzy pandemią, a opóźnieniem na Twojej inwestycji. Należy wykazać (udowodnić) jak konkretnie pandemia wpłynęła na tą konkretną inwestycję i o jaki okres czasu ją opóźniła.
Co to jest miarkowanie kary umownej?
Zgodnie z art. 484 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.
Miarkowanie kary umownej stanowi wyraz tzw. prawa sędziowskiego. Oznacza to, że sąd dysponuje pewnym zakresem uznania co do sposobu rozstrzygnięcia, a konkretnie, co do tego, czy i w jakim zakresie żądanie miarkowania kary umownej zasługuje na uwzględnienie. Decyzja o tym, czy sąd zmiarkuje karę umowną zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Jeśli Sąd uzna, że Deweloper ponosi odpowiedzialność za opóźnienie, to może zmiarkować, czyli obniżyć karę umowną. Mogą za tym przemawiać działania dewelopera minimalizujące skutki opóźnienia, jak np. wydanie lokalu przed przeniesieniem własności, w celu umożliwienia przeprowadzenia nabywcom prac wykończeniowych.
Jaki jest okres przedawnienia roszczenia z tytułu kar umownych?
Kary umowne za opóźnienia w terminach realizacji mają 3 letni okres przedawnia. Należy jednak pamiętać, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Z tego względu zazwyczaj okres przedawnienia jest trochę dłuższy niż 3 lata. Jeżeli uowa przewidywała karę umowną za opóźnienie w przeniesieniu własności, to karę umową za opóźnienie można naliczyć dopiero jak do tego przeniesienia własności dojdzie. Jeśli przeniesienie własności nastąpiło 11.05.2026 r. to kary umownej za opóźnienie można dochodzić do 31 grudnia 2029 r. Po upływie terminu przedawnienia roszczenie już nie przysługuje, nawet, jeśli skierujesz sprawę do sądu, to ją przegrasz.
Jakie są koszty wystąpienia do Sądu z roszczeniem o zapłatę kar umownych?
Występując do Sądu o zapłatę kary umownej powinieneś liczyć się z obowiązkiem zapłaty opłaty sądowej. W sprawach powyżej 20 000 zł jest to 5 %wartości Twojego roszczenia. W sprawach o niższe kwoty opłata sądowa wynosi:
Oprócz tego powinieneś uwzględnić koszty zastępstwa procesowego. To już kwestia ustalana indywidualnie z kancelarią, której powierzasz sprawę.
W toku sprawy może zajść konieczność poniesienia kosztów związanych z zaliczkami na opinię biegłego w wysokości ustalonej przez sąd. Finalnie koszty sprawy sądowej obciążają stronę przegrywającą sprawę.W przypadku, gdy żadna ze stron nie wygrała sprawy w 100%, sąd dokonuje stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu w zależności od wyniku sprawy.
Jeśli jesteś deweloperem lub nabywcą i potrzebujesz porady prawnej z zakresu dotyczącego kar umownych zapraszam do kontaktu.
Jeśli potrzebujesz mogę przygotować dla Ciebie prospekt informacyjny i/lub wzór umowy deweloperskiej.
Natomiast, jeśli chciałbyś skorzystać z gotowych wzorów dokumentów tj.
- wzoru umowy rezerwacyjnej,
- wzoru protokołu odbioru,
- wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
- wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
- wzoru umowy o podwykonawstwo,
serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: Prawo i kielnia – SKLEP 
Dorota Kuś
radca prawny
