Jakie koszty uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Dzisiejszy wpis jest zainspirowany pytaniem, które padło na sali szkoleniowej od jednego z moich słuchaczy 🙂

Szkolenie dotyczyło ustawy deweloperskiej. Jeden z Panów zadał bardzo dobre pytanie:

Jakie koszty powinienem uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Obliczając budżet inwestycji deweloperskiej większość deweloperów skupia się na kosztach nabycia nieruchomości i przewidywanych kosztach budowy, czyli:

• materiałów,
• robocizny,
• zatrudnienia pracowników,
• zlecenia opracowania prac prac projektowych.

Tymczasem to nie są wszystkie koszty, które powinieneś uwzględnić w swoim budżecie. Do kosztów tych należy dodać koszty:

1. sporządzenia prospektu informacyjnego i wzoru umowy deweloperskiej,
2. przygotowania dokumentów na potrzeby Twojej inwestycji deweloperskiej, takich jak: wzór umowy rezerwacyjnej, wzór umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo, protokołu odbioru lokalu, czy wzór umowy o zmiany lokatorskie,
3. opłaty notarialne,
4.  otworzenia i prowadzenia rachunku powierniczego,
5. składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
6. sądowe w przypadku konieczności uporządkowania wpisów w księgach wieczystych,
7.  związane z podziałem działek tj. koszty sporządzenia projektu podziału działek,
8. inwentaryzacji geodezyjnej,
9. utworzenia strony internetowej,
10. zakupu oprogramowania do codziennego raportowania o wysokości cen, więcej na ten temat znajdziesz tutaj,
11. reklamy,
12. prowizji dla pośredników obrotu nieruchomościami, jeśli będziesz korzystał z ich usług.

Jeśli chcesz ustalić wysokość tych kosztów zastanów się najpierw nad osobami do współpracy. Jeśli raz dobrze wybierzesz, będziesz miał już przetartą ścieżkę przy następnych inwestycjach. Poniżej dam Ci wskazówki gdzie się zwrócić, aby wycenić te koszty.

Sporządzenie prospektu informacyjnego i innych dokumentów potrzebnych na etapie sprzedaży

Prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej może przygotować dla Ciebie radca prawny lub adwokat, w zakresie umowy deweloperskiej wzór może opracować też notariusz.

Jeśli chodzi wzory umów potrzebnych do realizacji inwestycji deweloperskiej tj. wzór umowy rezerwacyjnej, wzór umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo, protokołu odbioru lokalu, czy wzór umowy o zmiany lokatorskie, to również pomocny będzie radca prawny lub adwokat.

W moim sklepie deweloperskim znajdziesz gotowe wzory:

• umowy rezerwacyjnej,
• umowy o zmiany lokatorskie,
• umowy o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo,
• protokołu odbioru lokalu,
• klauzuli informacyjnej RODO.

Jeśli wolałabyś/wolałbyś otrzymać zindywidualizowane dokumenty przygotowane pod konkretną inwestycję, mogę je dla Ciebie opracować. Kontakt to mnie znajdziesz tutaj.

Zajmuję się też przygotowywaniem prospektów informacyjnych i umów deweloperskich. Obsługuję klientów z całej Polski, w dzisiejszych czasach odległość nie ma znaczenia.

Opłaty notarialne

Aby ustalić wysokość opłat notarialnych trzeba skontaktować się z notariuszem.

Jak zaczynasz swoją przygodę z deweloperką, dobrze znaleźć sobie notariusza, z którym nawiążesz stałą współpracę. Przy jednej inwestycji będziesz się z nim spotykać co najmniej kilkukrotnie. Warto poświęcić chwilę i znaleźć notariusza, z którym będzie Ci się dobrze współpracowało.

Deweloper ponosi połowę kosztów związanych z zawieraniem umów deweloperskich. Jeśli chodzi o umowy przeniesienia własności, to koszt ten co do zasady ponosi nabywca, chyba, że inaczej uzgodnicie 🙂

Opłaty związane z prowadzeniem rachunków powierniczych

Koszty otwarcia i prowadzenia rachunku powierniczego będą wymagały zebrania ofert banków.  Ceny są różne, ale jeśli chodzi o otwarcie i prowadzenie rachunku powierniczego, to należy się liczyć z wydatkiem rzędu:

• kilku tysięcy złotych (nawet do 10 000 zł) za otwarcie rachunku,
• kilkuset złotych miesięcznie za prowadzenie rachunku powierniczego,
• do 2000 zł za każdą kontrolę na budowie, mającą na celu potwierdzenia zakończenia danego etapu robót (im więcej etapów w harmonogramie tym większy koszt).

To są oczywiście bardzo orientacyjne kwoty, tak by pokazać Ci skalę wydatków. W celu ustalenia aktualnej wysokości kosztów potrzebujesz zebrać oferty z banków.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

1. Podstawą wyliczenia wysokości składki na Fundusz jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej, a w przypadku wpłaty przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej podstawą wyliczenia wysokości składki jest wartość wpłaty dokonanej przez dewelopera.
2. Składka stanowi iloczyn stawki procentowej oraz wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
3. Istotnym jest to, że deweloper powinien zapewnić środki na pokrycie składki, ponieważ ma obowiązek ją zapłacić zanim otrzyma transzę od nabywcy. Deweloper dokonuje wyliczenia wysokości składki na Fundusz i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania wpłaty przez nabywcę i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera.
4. Wysokość składki na Fundusz jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
5. Aktualną wysokość stawek określa rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii  i wynosi:0,45 % – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Porządek w księgach wieczystych

W przypadku konieczności zrobienia porządku w księgach wieczystych również powinieneś zwrócić się do radcy prawnego lub adwokata. Kiedy to może być konieczne?

• gdy w księdze widnieją wpisy, które powinny być wykreślone np. dotyczące nieaktualnych służebności,
• jeżeli po zakupie nieruchomości zmieniłeś nazwę swojej firmy, warto uaktualnić te informacje w księgach wieczystych,
• dokonałeś podziału lub scalenia działki lub działek.

W przypadku konieczności podziału lub scalenia działek będziesz potrzebował skorzystać z usług geodety. Geodeta będzie Ci potrzebny także do zrobienia inwentaryzacji budynku na potrzeby zgłoszenia do użytkowania.

Koszty związane z ustawą o jawności cen

W związku z obowiązkami związanymi z zapewnieniem jawności cen do swoich kosztów powinieneś również doliczyć koszt utworzenia i prowadzenia strony internetowej oraz koszty związane z codziennym raportowaniem o wysokości cen.

Więcej na temat obowiązków z tym związanych z ustawą o jawności znajdziesz tutaj.

Koszty reklamy i sprzedaży

Ostatni punkt, to koszty reklamy oraz koszty związane z prowizją dla pośredników obrotu nieruchomościami, jeśli będziesz korzystał z ich usług.

Podsumowanie:

Jak widzisz tych dodatkowych kosztów niezwiązanych stricte z realizacją robót budowlanych jest całkiem sporo. Dobrze mieć tego świadomość i określić ich wysokość, szczególnie jeśli dopiero zaczynasz w branży deweloperskiej:)

Jeśli potrzebujesz prospektu informacyjnego i/lub  wzoru umowy deweloperskiej? Zapraszam do kontaktu.

Natomiast, jeśli chciałbyś skorzystać z gotowych wzorów dokumentów tj.

• wzoru umowy rezerwacyjnej,
• wzoru protokołu odbioru,
• wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
• wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
• wzoru umowy o podwykonawstwo,

to serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: Prawo i kielnia – SKLEP 😊

          Dorota Kuś
          radca prawny

***

Ustawa o jawności cen

Z dniem 11 lipca 2025 r weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która dodała to treści ustawy deweloperskiej art. 19 a i 19b, przewidujące  nowe obowiązki dla deweloperów.

Co się zmieniło? W skrócie, na deweloperów został nałożone obowiązki… [Czytaj dalej…]