Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jako klauzule niedozwolone

Dorota Kuś28 lipca 2020Komentarze (0)

Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami kontynuuję wpisy z kategorii klauzule niedozwolone check test. Temat jest bardzo obszerny, a jeszcze jak to zwykle bywa “im dalej w las tym więcej drzew”.

Dzisiaj pod lupą postanowienia nakładające na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia wydania lokalu. Sprawa nie wydaje się kontrowersyjna. Skoro nabywca korzysta z lokalu mieszkalnego, dlaczego ma za to nie płacić, a jednak…

Od kiedy nabywca ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?

Często zdarza się, że deweloperzy wydają lokale jeszcze przed oficjalnym przeniesieniem prawa własności na nabywców. Konsekwencją tej praktyki stały się postanowienia w umowach deweloperskich, które przewidywały, że nabywca od dnia wydania lokalu ma obowiązek ponoszenia kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej.

W mojej ocenie jest to całkiem uczciwe podejście, bo skoro korzystam z lokalu tj. mogę go wyremontować i zamieszkać lub wynająć, to nie widzę powodu by za to nie płacić. Przyznam, że jak kupiłam mieszkanie pod wynajem, z całą świadomością zapłaciłam za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powstałe przed przeniesieniem własności. Uznałam bowiem, że to niezbyt w porządku, że ja już zarabiam na mieszkaniu, ale nie płacę czynszu, bo nie było przeniesienia własności.

Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) postanowienia umowy wprowadzające obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia wydania lokalu stanowią klauzule niedozwolone!

Rodzi się zatem pytanie, dlaczego?

Dlaczego SOKiK uważa, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należy płacić po przeniesieniu własności?

SOKiK wskazuje na kilka powodów przemawiających za uznaniem tego typu postanowień za niedozwolone, tj.:

  1. Zgodnie z art. 13 ust.1 ustawy o własności lokali, to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Właścicielem stajesz się dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej (końcowej).
  2. Osoba, która nie jest jeszcze właścicielem lokalu nie może głosować w sprawach związanych z ustalaniem przez wspólnotę wysokości wydatków. Dlatego SOKiK wskazuje, że nie jest uczciwe obciążanie takiej osoby tymi wydatkami.
  3. Fakt, że nabywca ma obowiązek uiszczać koszty zarządu nieruchomością wspólną do dnia wydania lokalu może powodować, że deweloper będzie się opóźniał z przeniesieniem własności lokalu.
  4. Nabywca lokalu jest w takim przypadku zobowiązany do uiszczania kosztów, których zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie musi ponosić .

Argumenty przedstawione przez SOKiK nie są oczywiście całkiem bezpodstawne. Jednak orzecznictwo SOKiK skutkuje tym, że to klient jest w sytuacji uprzywilejowanej wobec dewelopera. Może korzystać lokalu i nawet pobierać z niego pożytki, a nie musi za to płacić.

Jak ocenić sytuację, gdy do przeniesienia własności nie dochodzi z przyczyn zależnych od klienta? Klienci mogą przecież mieć  świadomość w/w kwestii i celowo opóźniać podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność.

Przyznam, że dla mnie sprawa nie jest tak jednoznaczna, jak dla Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Osobiście widziałabym możliwość obciążenia nabywcy kosztami utrzymania części wspólnych powstałymi po wydaniu lokalu, a przed przeniesieniem własności.

Jestem też ciekawa, czy  i  jak długo ta linia orzecznicza się utrzyma się “przy życiu”. Nie wykluczam, że w pewnym momencie nastąpi wyłom, jak w przypadku kwestii związanych z granicą tolerancji dotyczącą metrażu mieszkania.

Jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś więcej na temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich, zapraszam do lektury moich poprzednich wpisów:

 

 

W czym mogę Ci pomóc?

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Dorota Kuś Kancelaria Radcy Prawnego w celu obsługi przesłanego zapytania. Szczegóły: polityka prywatności.

    { 0 komentarze… dodaj teraz swój }

    Dodaj komentarz

    Na blogu jest wiele artykułów, w których dzielę się swoją wiedzą bezpłatnie.

    Jeśli potrzebujesz indywidualnej pomocy prawnej, napisz do mnie :)

    Przedstaw mi swój problem, a ja zaproponuję, co możemy wspólnie w tej sprawie zrobić i ile będzie kosztować moja praca.

    Twoje dane osobowe będą przetwarzane przez Dorota Kuś Kancelaria Radcy Prawnego w celu obsługi komentarzy. Szczegóły: polityka prywatności.

    Poprzedni wpis:

    Następny wpis: