Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami kontynuuję wpisy z kategorii klauzule niedozwolone check test. Temat jest bardzo obszerny, a jeszcze jak to zwykle bywa „im dalej w las tym więcej drzew”.
Dzisiaj pod lupą postanowienia nakładające na właścicieli lokali mieszkalnych obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia wydania lokalu. Sprawa nie wydaje się kontrowersyjna. Skoro nabywca korzysta z lokalu mieszkalnego, dlaczego ma za to nie płacić, a jednak…
Od kiedy nabywca ponosi koszty utrzymania nieruchomości wspólnej?
Często zdarza się, że deweloperzy wydają lokale jeszcze przed oficjalnym przeniesieniem prawa własności na nabywców. Konsekwencją tej praktyki stały się postanowienia w umowach deweloperskich, które przewidywały, że nabywca od dnia wydania lokalu ma obowiązek ponoszenia kosztów zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej.
W mojej ocenie jest to całkiem uczciwe podejście, bo skoro korzystam z lokalu tj. mogę go wyremontować i zamieszkać lub wynająć, to nie widzę powodu by za to nie płacić. Przyznam, że jak kupiłam mieszkanie pod wynajem, z całą świadomością zapłaciłam za koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powstałe przed przeniesieniem własności. Uznałam bowiem, że to niezbyt w porządku, że ja już zarabiam na mieszkaniu, ale nie płacę czynszu, bo nie było przeniesienia własności.
Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) postanowienia umowy wprowadzające obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia wydania lokalu stanowią klauzule niedozwolone!
Rodzi się zatem pytanie, dlaczego?
Dlaczego SOKiK uważa, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej należy płacić po przeniesieniu własności?
SOKiK wskazuje na kilka powodów przemawiających za uznaniem tego typu postanowień za niedozwolone, tj.:
- Zgodnie z art. 13 ust.1 ustawy o własności lokali, to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Właścicielem stajesz się dopiero po podpisaniu umowy przyrzeczonej (końcowej).
- Osoba, która nie jest jeszcze właścicielem lokalu nie może głosować w sprawach związanych z ustalaniem przez wspólnotę wysokości wydatków. Dlatego SOKiK wskazuje, że nie jest uczciwe obciążanie takiej osoby tymi wydatkami.
- Fakt, że nabywca ma obowiązek uiszczać koszty zarządu nieruchomością wspólną do dnia wydania lokalu może powodować, że deweloper będzie się opóźniał z przeniesieniem własności lokalu.
- Nabywca lokalu jest w takim przypadku zobowiązany do uiszczania kosztów, których zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie musi ponosić .
Argumenty przedstawione przez SOKiK nie są oczywiście całkiem bezpodstawne. Jednak orzecznictwo SOKiK skutkuje tym, że to klient jest w sytuacji uprzywilejowanej wobec dewelopera. Może korzystać lokalu i nawet pobierać z niego pożytki, a nie musi za to płacić.
Jak ocenić sytuację, gdy do przeniesienia własności nie dochodzi z przyczyn zależnych od klienta? Klienci mogą przecież mieć świadomość w/w kwestii i celowo opóźniać podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność.
Przyznam, że dla mnie sprawa nie jest tak jednoznaczna, jak dla Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Osobiście widziałabym możliwość obciążenia nabywcy kosztami utrzymania części wspólnych powstałymi po wydaniu lokalu, a przed przeniesieniem własności.
Jestem też ciekawa, czy i jak długo ta linia orzecznicza się utrzyma się „przy życiu”. Nie wykluczam, że w pewnym momencie nastąpi wyłom, jak w przypadku kwestii związanych z granicą tolerancji dotyczącą metrażu mieszkania.
Jeśli chcesz dowiedzieć się czegoś więcej na temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich, zapraszam do lektury moich poprzednich wpisów:
- https://prawoikielnia.pl/klauzule-niedozwolone-qa/
- https://prawoikielnia.pl/konsekwencje-stosowania-klauzul-niedozwolonych-w-umowach/
- https://prawoikielnia.pl/konsekwencje-stosowania-klauzul-niedozwolonych-dla-przedsiebiorcy/
{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Ja nie mam widoku na przeniesienie własności, bo deweloper ma problem z nadzorem, to potrwa jeszcze kilka miesięcy, a jednak otrzymałam refakture kosztów, w tym także kosztów sprzątania całego budynku. Refaktura zawiera wszystkie koszty eksploatacyjne ciągiem jedna pozycja pod drugą , ale w jednostkach miar nie ma podanych jednostek zużycia i ceny, a po prostu 1 sztuka i obok jakaś kwota do zapłaty… np. gaz 1 szt 500 zł.
Jest to refaktura wystawiona za 3 miesiące, wbrew zapisom w umowie , gdzie miały być brane zaliczki co miesiąc. Proszę Panią o pomoc, bo naprawdę nie wiem jak do tego podejsc- deweloper nie chce przedstawić szczegółowego rachunku do refaktury, twierdzi, że muszę przyjść do biura i sama to sobie przeliczać… Teraz wystawil refakture z terminem płatności 7 dni…. Z góry dziękuję !
Pani Mecenas,
a co sądzi Pani w takim przypadku o roszczeniu dewelopera do kupującego z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia? Jest przysporzenie po stronie kupującego (korzysta z mediów) i zubożenie po stronie dewelopera (płaci za media, z których korzysta już kupujący)?
Trzeba by to było przećwiczyć w sądzie.