Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Unikasz stosowania ustawy deweloperskiej?  Czy zastanawiałeś/aś się, co to oznacza dla Twoich klientów?

poprzednim wpisie wyjaśniłam:

W dzisiejszym wpisie zastanowimy się, jakie konsekwencje ma omijanie ustawy deweloperskiej dla klientów takiego “dewelopera”.

Co jakiś czas przychodzą do mnie klienci, aby ocenić umowy w sprawie zakupu lokalu mieszkalnego, segmentu w bliźniaku,         szeregowca bądź domu jednorodzinnego w systemie deweloperskim.

Nawet niedawno były u mnie takie osoby. Poprosiły mnie o analizę umowy dotyczącej zakupu segmentu w bliźniaku. Przejrzałam umowę. Umowa miała być zawarta w formie pisemnej, czyli bez udziału notariusza. Z umowy wynikało, że  klienci decydują się na zakup segmentu w bliźniaku w systemie deweloperskim. Umowa nie zawierała jednak zabezpieczeń, które przewiduje ustawa deweloperska.

Dlaczego nie warto decydować się na podpisanie umowy, która nie jest umową deweloperską?

Argumentów można by znaleźć wiele. Dla mnie istotne są następujące:

  • nie można  wpisać roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej,
  • kupującym nie przysługuje roszczenie o przeniesienie własności na drodze sądowej, gdyby deweloper nie chciał wywiązać się ze swoich zobowiązań,
  • wpłaty na poczet kosztów zakupu segmentu w wysokości kilkuset tysięcy złotych są  dokonywane bezpośrednio na rachunek bankowy Dewelopera, bez zabezpieczenia     w postaci rachunku powierniczego.

Dodatkowo przy tego typu umowie można raczej zapomnieć o finansowaniu inwestycji za pomocą kredytu.

W tej sytuacji, moi klienci nie zdecydowali się na podpisanie umowy,  pomimo że segment im się bardzo podobał i był w wygodnej dla nich lokalizacji.

W mojej ocenie podpisanie takiej umowy, jest dobre dla tych, którzy lubią hazard. Oznacza to bowiem finansowanie inwestycji prowadzonej przez dewelopera bez minimalnych gwarancji na uzyskanie swojego wymarzonego mieszkania/domu. Można to porównać do ruletki. Jest jakaś szansa, że  uda się wygrać, ale jak nie wyjdzie to pretensje można mieć wyłącznie do siebie, za to, że brało się udział w grze.

Podsumowując, unikanie stosowania ustawy deweloperskiej nie jest pozytywnie oceniane przez klientów.  Może zdarzą się tacy, którym to nie będzie przeszkadzać. Natomiast duża część Twoich potencjalnych klientów będzie Cię przez to omijać z daleka.

 

Zgłasza się do mnie wiele osób, które chcą rozpocząć swoją przygodę z deweloperką, ale nie wiedzą od czego zacząć. Uzyskują sprzeczne informacje. Niektórzy mówią im, że nie trzeba stosować ustawy deweloperskiej, że inni nie zawracają sobie głowy formalnościami itd.

Postanowiłam nieco rozjaśnić te kwestie. Dlatego z dzisiejszego i kolejnych wpisów dowiesz się:

  • Co to jest ustawa deweloperska?
  • Kiedy powinieneś stosować ustawę deweloperską?
  • Czy naprawdę musisz stosować ustawę deweloperską?
  • O ryzykach związanych z działaniem z pominięciem ustawy deweloperskiej?
  • Jakie dokumenty będą Ci potrzebne w celu przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej?
  • Od czego powinieneś zacząć swoją inwestycję deweloperską?

A więc zaczynajmy…

Co to jest ustawa deweloperska?

Tu może Cię zaskoczę, ale formalnie nie ma aktu prawnego o nazwie ustawa deweloperska. Tak naprawdę ustawa, która reguluje prawa i obowiązki deweloperów i ich klientów oraz określa co powinna zawierać umowa deweloperska, to ustawa z dnia 16 września 2011 r.  o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W praktyce utarło się, że ustawa ta nazywana jest ustawą deweloperską i ja też będę posługiwać się tą nazwą.

Kiedy powinieneś stosować ustawę deweloperską?

Jeżeli:

  • zamierzasz przeprowadzić inwestycję w ramach, której wybudujesz dom/domy jednorodzinne, bloki, szeregowce, bliźniaki,
  • i chcesz finansować budowę ze środków pochodzących od klientów oraz podpisywać umowy z klientami, zanim inwestycja zostanie ukończona,

oznacza to, że powinieneś stosować ustawę deweloperską.

Czy naprawdę muszę stosować ustawę deweloperską?

Takie pytanie zadał mi jeden z moich klientów na pierwszym spotkaniu. Pani w banku mówiła mu, że inni, jakoś to robią i obchodzą stosowanie ustawy deweloperskiej. Tak wiem, że nie wszyscy deweloperzy stosują się do ustawy deweloperskiej, ale nie oznacza to, że działają legalnie, albo że działają w sposób bezpieczny dla nich i ich klientów.

Odpowiedź na pytanie czy muszę stosować ustawę deweloperską brzmi: to zależy. To ponoć jest ulubiona odpowiedź prawników;) Od czego to zależy wyjaśniam poniżej:

Jeżeli:

  • liczysz wyłącznie na klientów, którzy dysponują środkami własnymi,
  • nie ma dla Ciebie znaczenia, czy działasz zgodnie z prawem,
  • liczysz się z konsekwencjami działania wbrew przepisom prawa,

to nie musisz stosować ustawy deweloperskiej.

Jeśli natomiast:

  • chcesz rozwijać swoją firmę mając pewność, że działasz zgodnie z przepisami prawa,
  • nie wykluczasz klientów, którzy finansują się kredytem,
  • zamierzasz finansować inwestycję częściowe ze środków pochodzących od klientów,
  • chcesz spać spokojnie,

to powinieneś stosować ustawę deweloperską.

Tu muszę dodać małe wyjaśnienie. Jeśli Twój model biznesowy polega na tym, że najpierw budujesz ze środków własnych, a następnie sprzedajesz klientom gotowe domy/lokale, to jest to jak najbardziej, zgodne z prawem.

Podsumowując, jeśli chcesz legalnie prowadzić działalność deweloperską i finansować inwestycję ze środków pochodzących od klientów, powinieneś stosować ustawę deweloperską.

 

 

Wesołych Świąt Wielkanocnych

Dorota Kuś01 kwietnia 2021Komentarze (0)

Na dzień dzisiejszy jednymi z najbardziej popularnych wpisów na blogu są te dotyczące megaabolicji w zakresie legalizacji samowoli budowlanej.

Wcale mnie to nie dziwi, ponieważ temat jest świeży i gorący, jak ciepłe bułeczki w piekarni.

Ustawa przewidująca możliwość legalizacji samowoli budowlanej bez opłaty legalizacyjnej weszła w życie z dniem 19 września 2020 r. I od tego dnia możesz uregulować stan prawny swojej nieruchomości na prostszych warunkach i za mniejsze pieniądze.

Jeśli interesuje Cię to:

  • kiedy możesz skorzystać z legalizacji samowoli budowlanej na nowych zasadach?
  • do kogo należy złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej?
  • czy temat legalizacji samowoli budowlanej w ogóle Cię dotyczy?
  • co uniemożliwia Ci skorzystanie z abolicji w zakresie legalizacji samowoli budowlanych?
  • czy warto interesować się tematem samowoli budowlanej na etapie zakupu nieruchomości?

zapraszam do lektury mojego  bloga poświęconego wyłącznie sprawom związanym z legalizacją samowoli budowlanej na nowych, uproszczonych zasadach.

Mam nadzieję, że znajdziesz tam odpowiedzi na nurtujące Cię pytania.

Jeśli okaże się, że Twoja sprawa jest bardziej skomplikowana i wymaga pomocy prawnej lub nie masz czasu na wgłębianie się w temat i wolisz zlecić sprawę profesjonaliście,  zapraszam Cię do mojego sklepu internetowego, w którym możesz:

  • wykupić usługę związaną z obsługą sprawy związanej z legalizacją samowoli budowlanej w różnych wariantach cenowych
  • bądź nabyć gotowy wzór wniosku o wszczęcie postępowania legalizacyjnego z obszernymi wyjaśnieniami, które krok po kroku poprowadzą Cię przez proces uzupełniania wniosku.

Dziś krótki wpis, z cyklu klauzule niedozwolone check test, na temat kar umownych w umowie deweloperskiej.

Jeśli zamiast czytania wolisz słuchać lub oglądać, zapraszam Cię do obejrzenia wywiadu, którego udzieliłam Danielowi Siwcowi m.in. na temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich:

Obowiązek zastrzeżenia kar umownych
w umowie deweloperskiej

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper jest zobowiązany do zastrzeżenia kar umownych dla stron w umowy deweloperskiej, w tym dla siebie.

Deweloperzy wywiązują się z tego obowiązku, ale starają się jak mogą by kary umowne nie były zbyt wygórowane:)

Przeszkadza im w tym trochę art. 25 ustawy deweloperskiej, który zobowiązuje dewelopera do tego, żeby wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie  przewyższała kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Dlatego w umowach deweloperskich najczęściej można spotkać postanowienia, które przewidują, że kary umowne są zastrzeżone na poziomie przewidzianym dla odsetek ustawowych.

Limit wysokości kar umownych

Kary umowne, a klauzule niedozwolone w umowie deweloperskiej

W umowach deweloperskich można znaleźć postanowienia, które przewidują limit wysokości kar umownych np. na poziomie 3%, 5% czy 2% wynagrodzenia przewidzianego w umowie deweloperskiej.

Postanowienia te mają na celu ograniczenie wysokości kar umownych do poziomu limitu przewidzianego w umowie.

Powinieneś wiedzieć, że takie postanowienia stanowią klauzule niedozwolone. Oznacza to, że nie musisz się do nich stosować.

Wyjaśnię to na przykładzie:

  1. Zawarłeś umowę deweloperską, zgodnie z którą masz zapłacić deweloperowi za mieszkanie 350 000 zł.
  2. Umowa przewiduje, że deweloper jest zobowiązany zapłacić Ci za zwłokę w zawarciu umowy przyrzeczonej kwotę 0,0192% ceny za każdy dzień zwłoki.
  3. Umowa wskazuje, że kara umowna nie może być wyższa niż 2% Ceny.  Teoretycznie oznacza to, że kara umowna za opóźnienie nie powinna przewyższać kwoty 7 000 zł.
  4. Kara umowna za 1 dzień opóźnienia wynosi 67,20.
  5. Podpisałeś umowę przyrzeczoną 159 dni później niż przewidywała umowa deweloperska, z przyczyn zależnych od dewelopera.
  6. Postanowienie wprowadzające maksymalny limit kar umownych stanowi klauzulę niedozwoloną, dlatego nie musisz się do niego stosować.
  7. Możesz żądać od dewelopera kwoty 10 732,50 zł z tytułu kary umownej za 159 dni zwłoki.  Tak wyliczona kara umowna stanowi iloczyn stawki 67,50 zł i 159 dni zwłoki.

Zawarłem umowę końcową,
czy mogę żądać kar umownych?

Jeśli jesteś konsumentem Twoje roszczenie o zapłatę kar umownych przeciwko deweloperowi przedawnia się po upływie 6 lat. W niektórych przypadkach, do których mają zastosowanie poprzednio obowiązujące przepisy przedawnienie następuje nawet po 10 latach.

Zawarcie umowy przyrzeczonej nie pozbawia Cię roszczenia o zapłatę kar umownych!

Podsumowując:

  1. Sprawdź czy zgodnie z umową deweloperską nie przysługują Ci kary umowne.
  2. Jeśli jesteś deweloperem ustal, czy nie masz przypadkiem w umowie limitu kar umownych. Jeśli tak jest zmień to jak najszybciej.