Dorota Kuś

radca prawny

Jestem radcą prawnym od 11 lat. Specjalizuję się w chronieniu interesów deweloperów i innych przedsiębiorców budowlanych. Zaufało mi już ponad 200 klientów. Obsługiwałam od strony prawnej inwestycje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Większość moich klientów zostaje ze mną na lata :)
[Więcej >>>]

Sklep deweloperski

Ustawa deweloperska 2021 została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2021 r. pod poz. 1177, w dniu 30 czerwca 2021 r. Dokładna nazwa ustawy brzmi:

  • ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Jak na mój gust ta nazwa jest zdecydowanie za długa, dlatego na potrzeby tego bloga będę posługiwać się nazwą ustawa deweloperska 2021:)  Tutaj możesz pobrać treść ustawy.

Ustawa deweloperska 2021 – terminy wejścia w życie

Tak jak nadmieniałam w poprzednich wpisach ustawa deweloperska 2021 przewiduje 3 terminy jej wejścia w życie.

Dzisiaj, gdy ustawa została już opublikowana można dokładnie wskazać te terminy. Wygląda to tak:

  1. Zdecydowana większość przepisów wchodzi w życie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, czyli z dniem 1 lipca 2022 r.
  2. Część przepisów wchodzi w życie w dzień po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw, czyli z dniem 1 lipca 2021 r. Możesz się z nimi zapoznać tutaj.
  3. Są też przepisy, które omówię w kolejnym wpisie, które wchodzą w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy w Dzienniku ustaw, czyli z dniem 31 lipca 2021 r.

Na dzień dzisiejszy, jeszcze nie zmienia się nic, co by miało znaczenie dla praktycznych aspektów prowadzenia Twojej firmy.  Warto jednak zapoznać się z treścią nowej ustawy, żeby przygotować się na nowe. W tym celu zapraszam do lektury bloga będę cyklicznie publikować artykuły omawiające poszczególne przepisy nowej ustawy.

Zachęcam Cię do pobrania bezpłatnego poradnika pt. “3 kosztowne błędy początkującego dewelopera, których może uniknąć” i zapisania się do deweloperskiego newslettera. Dzięki temu będziesz na bieżąco z informacjami prawnymi, które są istotne w deweloperskim świecie. W celu pobrania kliknij w obrazek po prawej.

Jeśli zaczynasz inwestycję deweloperską, a nie masz jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów/umów, a może nawet nie wiesz co będzie Ci potrzebne, zapoznaj się z ofertą sklepu deweloperskiego.

Tak, jak zapowiedziałam dzisiejszy wpis będzie dotyczył wejścia w życie ustawy deweloperskiej a.d. 2021.

Pierwsze pytanie jest zatem oczywiste..

Czy ustawa deweloperska a.d. 2021 już weszła w życie?

Ustawa deweloperska została podpisana przez Prezydenta RP w dniu 8 czerwca 2021 r., ale nie została jeszcze ogłoszona w Dzienniku Ustaw.

Tym samym ustawa deweloperska nie mogła jeszcze wejść w życie. Formalnie ustawa ta jeszcze nie obowiązuje. Ustawy wchodzą w życie w terminie 14 dni od dnia ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, bądź w terminie określonym w danej ustawie.  Bez ogłoszenia w Dzienniku Ustaw nie jest możliwe ich wejście w życie.

Niemniej jednak na tym etapie procedury legislacyjnej nie jest już możliwe wprowadzenie zmian w ustawie, dlatego można bliżej zapoznać się z jej treścią i nie będzie to strata czasu:)

Kiedy ustawa deweloperska a.d. 2021 wejdzie w życie?

Przepisy zawarte w ustawie deweloperskiej a.d. 2021 przewidują, że wejdzie ona w życie w terminie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Dokładną datę podam jak ustawa zostanie już ogłoszona.

Jak to zwykle bywa przepisy przewidują pewne wyjątki. W ustawie deweloperskiej a.d. 2021 są przepisy, które wchodzą w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia jej ogłoszenia, a także takie, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia ustawy.

Które przepisy wchodzą w życie dzień po ogłoszeniu ustawy deweloperskiej a.d. 2021?

  1. Art. 68 ustawy deweloperskiej a.d. 2021, który wprowadza nowe przepisy do ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11). Przepisy te nie mają znaczenia dla Ciebie, jako dewelopera, więc nie będę ich szerzej omawiać.
  2. Art. 73 ustawy deweloperskiej a.d. 2021, który wprowadza zmiany do obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej, tej z 2011 r. Zgodnie z tymi zmianami w przypadku ogłoszenia upadłości lub zawieszenia działalności banku prowadzącego rachunek powierniczy, deweloper ma obowiązek:
  • w terminie 30 dni zawrzeć umowę rachunku powierniczego z innym bankiem,
  • w terminie 10 dni od dnia zawarcia umowy z innym bankiem poinformować o zmianie nabywcę.

Podsumowując

Przepisy, które wchodzą w życie dzień po ogłoszeniu ustawy deweloperskiej a.d. 2021 będą miały zastosowanie w sytuacjach wyjątkowych i nie mają one dużego znaczenia dla codziennej działalności firmy deweloperskiej.

W kolejnym wpisie omówię przepisy, które wchodzą w życie 30 dni od dnia ogłoszenia ustawy deweloperskiej a.d. 2021.

Jeśli zaczynasz inwestycję deweloperską, a nie masz jeszcze wszystkich niezbędnych dokumentów/umów, a może nawet nie wiesz co będzie Ci potrzebne, zapraszam do zapoznania się z ofertą sklepu deweloperskiego.

Czy słyszeliście już o ustawie deweloperskiej a.d. 2021?

Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym została uchwalona przez Sejm w dniu 20 maja 2021 r. Ustawa jeszcze nie weszła w życie. Czeka na podpis Prezydenta RP i opublikowanie w Dzienniku Ustaw, ale to wydaje się już tylko kwestią czasu.

Czy dużo się zmieni w stosunku do poprzedniej ustawy deweloperskiej?

Moim zdaniem na tyle dużo, że nie pomieści tego jeden wpis na blogu. Dlatego już dzisiaj ogłaszam, że rozpoczynam cykl wpisów pt. Ustawa deweloperska 2021, w którym będę omawiać najciekawsze i najbardziej istotne zmiany.

Trochę na przekór zacznę od końca i pierwszy wpis będzie dotyczył przepisów przejściowych i końcowych. Jest to istotne, żeby wiedzieć:

  • do których inwestycji należy stosować nowe przepisy,
  •  a które możesz dokończyć na podstawie poprzednio obowiązującej ustawy.

Zacznę od tego tematu, ponieważ zazwyczaj przy tego typu zmianach większość osób chcę “pociągnąć” na starych zasadach, możliwie jak najdłużej;)

Dziś tylko uchylę rąbka tajemnicy, że ustawa, poza nielicznymi wyjątkami ma wejść w życie w ciągu 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. To znaczy, że będzie chwila na to, by przygotować się na nowe.

Na koniec przypominam, że dokonując zakupów w sklepie deweloperskim do 30 czerwca 2021 r. lub do końca zbiórki, możesz wesprzeć 2-letnią Ninkę Słupską w walce z SMA. Więcej informacji na temat Ninki znajdziesz tutaj.  Zobowiązałam się, że wpłacę na rzecz Ninki 10% od wszystkich zakupów dokonanych w sklepie deweloperskim we wskazanym wyżej okresie:)

 

Nietypowa sprawa

Dorota Kuś26 maja 2021Komentarze (0)

Drodzy Czytelnicy,

zwracam się dziś do Was z nietypową sprawą.

W Lublinie mieszka dwuletnia dziewczynka Nina Słupska. Dziewczynka walczy z poważną chorobą SMA, która w bardzo szybkim tempie powoduje zanik mięśni.

Ratunkiem dla Ninki jest podanie leku, który kosztuje ponad 9 mln złotych!!! Rodzice i wielu dobrych ludzi dzielnie walczą o zdrowie Ninki. Udało się już zebrać ponad połowę potrzebnej kwoty.

Niestety w tej sytuacji bardzo ważny jest też czas.  Lek można podać do 13, 5 kg wagi dziecka. Nince brakuje już tylko 2, 5 kg do osiągnięcia tej wagi. Dziecko jest na specjalnej diecie by dostarczyć jej niezbędne składniki odżywcze, ale jednocześnie, żeby zbyt szybko nie przybierało na wadze.

Czasu nie zostało zbyt wiele, a do zebrania pełnej kwoty brakuje jeszcze prawie 4 000 000 zł!!! Potrzeba wielu ludzi dobrej woli, żeby pomóc Nince.

Jeśli wśród Was są ludzie o wrażliwym sercu i możecie sobie pozwolić na to, żeby wesprzeć Ninkę podaję link do zbiórki.

Jeśli nie możecie sobie pozwolić na pomoc finansową cenne będzie także udostępnienie informacji o Nince w mediach społecznościowych. Skala w tym przypadku ma ogromne znaczenie. Jeśli 400 000 osób wpłaciłoby tylko po 10 zł, dziecko miałoby szansę na podanie leku.

Ze swojej strony deklaruję wpłatę na rzecz Ninki 10% od wszystkich zakupów dokonanych w sklepie deweloperskim od dzisiaj do 30 czerwca 2021 r. lub do końca zbiórki.

Wierzę w to, że dobro wraca:)

Z okazji dnia mamy, składam wszystkim mamom najlepsze życzenia:)

Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z deweloperką możesz nie wiedzieć w jakie wzory umów/dokumentów będą Ci potrzebne przy realizacji inwestycji.

Tymi cennymi informacjami chcę się podzielić z Tobą w dzisiejszym wpisie:)

Umowa deweloperska i prospekt informacyjny

Podczas realizacji inwestycji deweloperskiej będą Ci potrzebne przede wszystkim umowa deweloperska i prospekt informacyjny.

W tym zakresie, z uwagi na dość skomplikowany charakter umowy deweloperskiej nie polecam korzystania z gotowych wzorców umów. Przygotowując wzory dokumentów do sklepu deweloperskiego rozważałam przygotowanie wzoru umowy deweloperskiej. Ostatecznie nie zdecydowałam się na ten krok, ponieważ inwestycje deweloperskie mogą znacznie się od siebie różnić i bardzo trudno byłoby przygotować wzór:

  • uwzględniający wszystkie możliwe warianty,
  • który jednocześnie mógłbyś łatwo samodzielnie wypełnić.

W tym wypadku polecam skorzystanie z usług doświadczonego prawnika, który wytłumaczy Ci rolę poszczególnych postanowień umownych i z którym będziesz mógł ustalić co jest dla Ciebie ważne. Jeśli jesteś zainteresowany skorzystaniem z moich usług zapraszam tutaj.  Z mojego doświadczenia wynika, że raz przygotowany wzór umowy deweloperskiej, po niewielkiej aktualizacji, będzie Ci służył przy kolejnych inwestycjach.

No dobrze, skoro masz już umowę deweloperską i prospekt informacyjny, to co jeszcze może być Ci potrzebne?

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna ma kilka funkcji:

  • podpisanie takiej umowy ma aspekt psychologiczny, jak już podpiszesz umowę, czujesz się nią związany,
  • w umowie rezerwacyjnej możesz zastrzec kaucję, która nie podlega zwrotowi, o ile nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej z winy Twojego klienta,
  • jest potrzebna, jeżeli Twój klient będzie finansować się z pośrednictwem kredytu.

Umowa o zmiany lokatorskie

Jak sam dobrze wiesz ile ludzi tyle pomysłów. W związku z tym jest wielce prawdopodobne, że Twoi klienci będą chcieli ulepszyć projekt, który przygotowałeś, w zakresie np.:

  • układu ścian,
  • elektryki,
  • c.o.,
  • instalacji wod- kan.

W takim przypadku, by mieć jasność, czego oczekuje klient i na co się ostatecznie umówiliście, należy podpisać prostą umowę o zmiany lokatorskie. Umowa ta może przewidywać dopłatę za określone zmiany.

Nie warto zostawiać tej sprawy nieuregulowanej, bo znam co najmniej kilka przypadków, gdy klient umawiał się na tzw. “gębę”, a potem twierdził, że żadnych ustaleń nie było i on chciał mieć wszystko jak w projekcie. Uwierz mi na słowo, że w takich przypadkach sądy biorąc najczęściej stronę klienta, a od przedsiębiorcy oczekują, że zabezpieczy swoje interesy i umowę o zmiany lokatorskie zawrze na piśmie.

Umowa o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo

Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na realizację inwestycji w systemie generalnego wykonawstwa, czy podwykonawstwa umowa o roboty budowlane, jest w obu tych przypadkach konieczna.

Warto zadbać, by była to umowa przygotowana specjalnie na potrzeby inwestycji deweloperskiej. Dlaczego?

Z prostego powodu Twój podwykonawca odpowiada wobec Ciebie, jak przedsiębiorca. Natomiast Ty ponosisz odpowiedzialność wobec Twojego klienta, który najczęściej jest konsumentem. Oznacza to, że Twoja odpowiedzialność wobec klienta – konsumenta, jest szersza niż odpowiedzialność Twojego podwykonawcy/generalnego wykonawcy wobec Ciebie.

W profesjonalnie przygotowanej umowie o generalne wykonawstwo/podwykonawstwo można zrównać odpowiedzialność Twojego podwykonawcy/generalnego wykonawcy wobec Ciebie, z Twoją odpowiedzialnością wobec klienta – konsumenta.

Klauzula informacyjna RODO

Jeszcze dość często spotykam się z sytuacjami, gdy klienci, którzy zlecają mi przygotowanie umowy deweloperskiej, nie mają wdrożonego RODO, a tym samym nie mają klauzuli informacyjnej RODO.  Dlatego zdecydowałam, że klauzula informacyjna będzie jednym z dokumentów dostępnych w pakiecie dokumentów, które oferuję w sklepie deweloperskim. Może być tak, że inwestycję deweloperską przygotujesz zanim wdrożysz RODO. Wtedy warto mieć klauzulę informacyjną.

Niezależnie od tego nie zwlekaj zbyt długo z wdrożeniem RODO. W tym zakresie polecam r.pr. Kingę Konopelko.

Protokół odbioru lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego

Jak wynika z nazwy jest to dokument, który będzie Ci potrzebny na końcowym etapie inwestycji. Wydaje się to dosyć proste, cóż trudnego w sporządzeniu protokołu. Jednak z mojego doświadczenia wynika, że klienci wielokrotnie zlecali mi przygotowanie takiego wzoru.  Dlatego postanowiłam go dołączyć do wzorów dokumentów, które oferuje w sklepie deweloperskim.

Jeżeli, jesteś zainteresowany wzorami umów i dokuementów opisanymi powyżej zapraszam do zapoznania się z moją ofertą dostępną tutaj. Jeżeli  oprócz wzorów umów i dokumentów potrzebujesz umowy deweloperskiej i prospektu informacyjnego przygotowanego pod Twoje indywidualne potrzeby zajrzyj tutaj.