Ustawa deweloperska 2021 – jakie umowy reguluje? cz. 1

Ustawa deweloperska 2021 – jakie umowy reguluje?  Pytanie zawarte w temacie dzisiejszego wpisu może wydać Ci się dziwne.. jakich umów ma dotyczyć ustawa deweloperska? Oczywiście, że umów deweloperskich. Tak rzeczywiście było na gruncie poprzedniej ustawy z 2011 r., która regulowała wyłącznie umowy deweloperskie. Na gruncie ustawy deweloperskiej 2021 to jest tylko część prawdy.

Ustawa deweloperska 2021  znacznie rozszerzyła krąg umów, do których należy stosować wszystkie bądź niektóre jej przepisy. Myślę, że jest to temat, który obejmie kilka wpisów na blogu. Dzisiaj pokażę Ci część umów, do których  należy stosować wszystkie przepisy. Nie będę posługiwała się tekstem ustawy, bo jest dosyć trudno strawialny. Postaram opisać Ci to własnymi słowami.

Rodzaje umów objętych ustawą deweloperską 2021:

Wg mojej klasyfikacji są to:

1. Klasyczne umowy deweloperskie.
2. Umowy przedwstępne.
3. Umowy dotyczące lokali użytkowych.

Klasyczne umowy deweloperskie:

Przez klasyczne umowy deweloperskie rozumiem umowy, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do:

• wybudowania budynku,
• ustanowienia odrębnej własności lokalu
• i przeniesienia go nabywcę.

Natomiast w przypadku, gdy inwestycja polega na budowie domu jednorodzinnego:

• wybudowania tego domu
• i przeniesienia własności/użytkowania wieczystego nieruchomości/lub jej części, na której dom ma jest budowany.

Co do zasady są to te same umowy, które były objęte ustawą deweloperską z 2011 r.

Mówiąc kolokwialne są to umowy na podstawie, których nabywca kupuje przysłowiową „dziurę w ziemi” i poprzez swoje wpłaty przynajmniej częściowo finansuje inwestycję deweloperską

Umowy przedwstępne:

To jest nowość w porównaniu z rozwiązaniami przewidzianymi w ustawie deweloperskiej z 2011 r. Do tej pory jeśli deweloper wybudował budynek i w trakcie realizacji nie sprzedał wszystkich mieszkań, pozostałe sprzedawał bez stosowania ustawy deweloperskiej.

Podobnie było, gdy deweloper decydował się na wybudowanie budynku ze środków własnych i sprzedaż lokali/nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym po zakończeniu procesu inwestycyjnego. Nie było obowiązku wpłat na rachunek powierniczy, przedstawiania prospektu informacyjnego i innych obowiązków przewidzianych ustawą deweloperską z 2011 r.

Na gruncie ustawy deweloperskiej 2021 to się zmienia. Do umów przedwstępnych dotyczących gotowych:

• lokali mieszkalnych (gdy odrębna własność została już ustanowiona lub przed jej ustanowieniem),
• lub domów jednorodzinnych  w przypadku inwestycji polegających na budowie domów jednorodzinnych,

ustawa deweloperska 2021 ma zastosowanie w pełnym zakresie. Co to oznacza w praktyce?

Nawet jeśli budujesz ze środków własnych i chcesz sprzedawać gotowe lokale lub domy po zakończeniu inwestycji bądź masz gotowe lokale, które nie sprzedały się w trakcie realizacji inwestycji i chcesz w stosunku do nich zawrzeć umowy przedwstępne, nie unikniesz obowiązku:

• doręczenia prospektu informacyjnego
• założenia rachunku powierniczego,
• wpłat na deweloperski fundusz gwarancyjny od kwot zapłaconych na podstawie umowy przedwstępnej,
• i innych przewidzianych ustawą deweloperską 2021, które omówię w późniejszych wpisach.

Jak widzisz zmiana jest istotna i dotyka także firm, które do tej pory w ogóle nie musiały stosować ustawy deweloperskiej.

W kolejnym wpisie omówię w jakich przypadkach ustawa deweloperka 2021 ma zastosowanie do umów dotyczących lokali użytkowych.