Kara umowna jest jednym z najczęściej stosowanych mechanizmów zabezpieczających interesy stron w umowach o roboty budowlane.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane – jakie przepisy?
Jej podstawę prawną stanowią przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego, w szczególności art. 483 i 484 k.c. Zgodnie z nimi strony mogą zastrzec, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej kwoty.
W praktyce budowlanej kary umowne pełnią funkcję dyscyplinującą wykonawcę, ale mogą również zabezpieczać interesy inwestora w przypadku opóźnień, wad robót czy naruszenia innych obowiązków wynikających z kontraktu.
Jednocześnie należy pamiętać, że postanowienia dotyczące kar umownych powinny być precyzyjne – niejasne zapisy mogą spowodować, że kara nie zostanie skutecznie zastrzeżona, czyli nie będzie można dochodzić roszczeń z tytułu kary umownej przed sądem.
Rodzaje kar umownych:
Kara umowna jest bardzo elastycznym narzędziem W praktyce wyróżnia się następujące typy kar umownych:
- za niewykonanie zobowiązania – np. brak ukończenia robót w całości lub w części, nieprzystąpienie do wykonania robót, odstąpienie od umowy,
- nienależyte wykonanie zobowiązania.
Wśród kar za nienależyte wykonania zobowiązania możemy wyróżnić kary za:
- zwłokę/opóźnienie – najczęściej stosowane przy robotach budowlanych, naliczane np. „za każdy dzień zwłoki w zakończeniu robót” albo „w usunięciu wad”,
- naruszenie obowiązków ubocznych – np. brak wymaganych raportów, brak zabezpieczeń BHP, zawarcie umowy z podwykonawcą bez zgody inwestora.
Możliwe jest zastrzeżenie więcej niż jednej kary za różne uchybienia (różna stawka dzienna za opóźnienie w zakończeniu robót, inną za opóźnienie w usunięciu wad, kolejną za naruszenie zakazu podwykonawstwa).
Kara umowna za zwłokę czy opóźnienie?
Kara umowna jest zawsze związana z reżimem odpowiedzialności kontraktowej, a więc z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania.
Opóźnienie (w tym zwłoka) jest natomiast szczególną postacią nienależytego wykonania oznacza, że dłużnik spełnia świadczenie po terminie, z tym, że:
- opóźnienie to każde spełnienie świadczenia po terminie, niezależnie od przyczyny;
- zwłoka to tylko takie opóźnienie, które jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialności.
Kara umowna stanowi sankcję na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Oznacza to, że kara umowna należy się wierzycielowi tylko wtedy, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Jeśli nawet umowa przewiduje karę za opóźnienie, dłużnik może się uwolnić od zapłaty kary umownej, jeśli wykaże, że nie ponosi odpowiedzialności za okoliczności stanowiące podstawę opóźnienia.
Case study:
Wykonawca wykonał prace z przekroczeniem terminu z uwagi na błędy w dokumentacji projektowej. Zgodnie z umową dostarczenie dokumentacji projektowej było obowiązkiem inwestora. Umowa przewidywała karę umowną za opóźnienie w wykonaniu zobowiązania. W tej sytuacji mimo, że doszło do opóźnienia w wykonaniu umowy kara umowna nie należy się inwestorowi, ponieważ do opóźnienia doszło z przyczyn za które wykonawca nie ponosi odpowiedzialności.
Wysokość kary umownej w umowie o roboty budowlane – najważniejsze informacje
Polskie przepisy nie określają maksymalnej wysokości kary umownej. Oznacza to, że strony mają znaczną swobodę w ustaleniu jej wysokości. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności – zastrzeżenie rażąco wysokiej kary może zostać zakwestionowane przez sąd.
Najczęściej spotykane rozwiązania to:
- kara procentowa naliczana za każdy dzień zwłoki (np. 0,1% wynagrodzenia),
- kara stanowiąca określony procent wartości całej umowy,
- kara w postaci z góry ustalonej kwoty pieniężnej.
Zgodnie z art. 483 § 1 kara umowna musi być „określoną sumą” – ale nie oznacza to, że trzeba ją wpisać jako konkretną kwotę. Wystarczy wskazać mechanizm obliczenia, np. procent wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki. Istotnym jest, że wysokość kary powinna być możliwa do wyliczenia już w chwili zawierania umowy, a samo wyliczenie ma być czynnością arytmetyczną.Dopuszczalne są więc:
- kwoty stałe (np. 100 000 zł jednorazowo),
- stawki procentowe (np. 0,1% wynagrodzenia brutto za każdy dzień),
- ułamek wartości kontraktu lub wartości części robót, których naruszenie dotyczy.
Case study:Wymóg by wysokość kary umownej była możliwa do ustalenia już na etapie podpisywania umowy oznacza, że nieskuteczne są kary umowne, których podstawą ustalenia jest:
- ostateczna wysokość wynagrodzenia kosztorysowego, gdyż jego ostateczną wysokość można poznać dopiero po wykonaniu umowy,
- wysokość kosztów naprawy wady lub usterki nieznanej na etapie podpisywania umowy np. kara umowna w wysokości 1% wysokości kosztów naprawy usterki za każdy dzień opóźnienia w usunięciu usterki.
Specyficzny ryczałt
Kara umowna ma charakter zbliżony do ryczałtowego odszkodowania.
Oznacza to, że wierzyciel co do zasady nie musi wykazywać wysokości poniesionej szkody, aby domagać się jej zapłaty. Wystarczy wykazanie zaistnienia okoliczności przewidzianej w umowie, która uruchamia obowiązek zapłaty kary.
W praktyce budowlanej kara umowna bywa traktowana jako swoisty ryczałt odszkodowawczy – wierzyciel nie musi wykazywać wysokości szkody, a jedynie fakt naruszenia zobowiązania, czyli np. wyłącznie fakt, że doszło do opóźnienia w wykonaniu umowy.
Wysokość kar umownych w umowach o roboty budowlane – co na to sądy?
Sąd Najwyższy i sądy apelacyjne akcentują kilka linii:
- Wymóg określonej sumy – kara musi być z góry określona albo dawać się obliczyć na podstawie umowy (np. jako procent wartości kontraktu).
- Dopuszczalne są kary za obowiązki uboczne i czynności wierzyciela – takie jak np. brak przekazania terenu budowy, naruszenia przepisów BHP,
- Dopuszczalność wielu kar – w orzecznictwie Sądu Najwyższego akceptuje się zastrzeżenie kilku kar w jednym stosunku zobowiązaniowym (np. osobno za zwłokę w wykonaniu, osobno za zwłokę w usunięciu wad).
- Zakaz „podwójnej” kary w pewnych konfiguracjach – orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że co do zasady nie można kumulować kary za opóźnienie z karą za odstąpienie. W sytuacji, gdy świadczenie jest podzielne i strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy w niewykonanej części to wówczas nic nie stoi na przeszkodzie, aby w związku z nienależytym wykonaniem tej części umowy, która została zrealizowana, naliczyć kary za nienależyte wykonanie umowy.
Jak należy przeprowadzić rozliczenia stron?
W przypadku naliczenia kary umownej inwestor powinien:
- dokonać prawidłowego wyliczenia kary według wzoru umownego (stawka × liczba dni zwłoki / wartość robót),
- wezwać wykonawcę do zapłaty,
- złożyć oświadczenie o potrąceniu, jeżeli spełnione są przesłanki potrącenia,
- wykazać istnienie naruszenia (zwłoki, wady, niewykonania) – sama kara nie zwalnia z konieczności udowodnienia podstawy jej naliczenia.
Jednostronna decyzja uprawnionego
Roszczenie o karę umowną powstaje automatycznie, z mocy umowy, z chwilą zaistnienia przewidzianego naruszenia (np. upływu terminu bez zakończenia robót).
Wierzyciel nie potrzebuje zgody dłużnika, aby kara powstała – jego decyzja dotyczy jedynie tego, czy z uprawnienia skorzysta, czy np. poprzestanie na wykonaniu umowy.
Dłużnik nie może jednostronnie „wykupić się” z realizacji umowy, czyli zapłacić karę zamiast wykonać umowę. Jest to możliwe wyłącznie za zgodą wierzyciela.
Potrącenie kary z art. 483 k.c. w razie sporu między kontrahentami
W praktyce inwestorzy często dokonują potrącenia naliczonych kar z wynagrodzeniem należnym wykonawcy. Takie działania wymagają jednak zachowania określonych zasad wynikających z prawa cywilnego oraz postanowień samej umowy. Przy potrąceniu kar umownych należy pamiętać o następujących kwestiach:
- Po pierwsze, jeżeli umowa nie stanowi inaczej kara umowna, która podlega potrąceniu powinna być wymagalna, to znaczy, że najpierw trzeba wezwać drugą stronę do zapłaty tej kary umownej, wyznaczyć termin zapłaty i dokonać potrącenia dopiero po upływie tego terminu. Uwaga! W umowie to można uregulować inaczej i wtedy wezwanie do zapłaty jest niepotrzebne, aby dokonać potrącenia.
- Po drugie, jeśli potrącisz swoje roszczenie z tytułu kary umownej z roszczeniem wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia, a następnie sprawa trafi do sądu i sąd uzna, że to potrącenie jest nieskuteczne lub sąd dokona zmiarkowania, czyli zmniejszenia kary umownej będziesz zobowiązany do zapłaty odsetek od wynagrodzenie należnego wykonawcy. Nie ma żadnego znaczenia, że uważałeś, że masz rację dokonując potrącenie.
Case study:
- Inwestor naliczył wykonawcy karę umowę za zwłokę w wykonaniu określonego etapu i potrącił je z wynagrodzenia należnego wykonawcy w wysokości 445 258 zł. Umowa nie określała jednoznacznie, że zamawiający jest uprawniony do potrącenia kary umownej za zwłokę w wykonani każdego z etapów jej wykonania, a zawierała jedynie ogólne postanowienie o możliwości naliczenia kary umownej za zwłokę w wykonaniu przedmiotu umowy. Wykonawca wystąpił do Sądu o zapłatę wynagrodzenia za wykonane prace. Sąd po kilku latach procesu uznał roszczenia wykonawcy za zasadne i zasądził od inwestora kwotę 445 258 zł z odsetkami, które na dzień wydania wyroku wyniosły 223 786 zł!!! Do tego doszły znaczne koszty procesu. Myślę, że po tej sprawie inwestor będzie bardziej ostrożny w naliczaniu kar umownych.
Kara umowna a odstąpienie od umowy o roboty budowlane
Umowy budowlane często przewidują odrębne kary za odstąpienie od kontraktu z przyczyn leżących po jednej ze stron.
Kluczowe znaczenie ma jednak dokładna treść postanowień umownych.
W niektórych przypadkach kara za odstąpienie może być dochodzona niezależnie od innych kar, natomiast w innych umowach strony wyraźnie ograniczają możliwość kumulacji sankcji.
Każdorazowo wymaga to analizy konkretnego kontraktu.
Case study:Inwestor opóźniał się z zapłatą wynagrodzenia i wykonawca z tego powodu odstąpił od umowy i zażądał zapłaty kary umownej za odstąpienie. Roszczenie wykonawcy okazało się niezasadne, ponieważ zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego nie jest możliwe skuteczne zastrzeżenie kary umownej za odstąpienie od umowy, jeśli podstawą tego odstąpienia jest niewykonanie zobowiązania pieniężnego (np. brak płatności faktury). Kara umowna dotyczy wyłącznie zobowiązań niepieniężnych.
Miarkowanie kary umownej
Miarkowanie polega na sądowym obniżeniu wysokości kary umownej. Uprawnienie to wynika bezpośrednio z przepisów Kodeksu cywilnego i ma zapobiegać sytuacjom, w których kara byłaby nieproporcjonalnie wysoka.Kodeks cywilny przewiduje dwie przesłanki miarkowania kary umownej:
- Po pierwsze wykonanie zobowiązania w znacznej części.
- Po drugie rażące wygórowanie kary umownej
Jeżeli wykonawca zrealizował większość robót, a uchybienie dotyczy jedynie niewielkiego fragmentu inwestycji lub krótkiego opóźnienia, sąd może uznać, że pełna kara byłaby nadmierna i obniżyć jej wysokość. Drugą przesłanką miarkowania jest rażące wygórowanie kary. Dotyczy to sytuacji, gdy wysokość sankcji pozostaje w oczywistej dysproporcji do wartości umowy, rozmiaru naruszenia lub skutków dla wierzyciela.Należy pamiętać, że miarkowanie następuje tylko na wniosek dłużnika (nie z urzędu), przy czym w orzecznictwie wymaga się wyraźnego żądania miarkowania i przytoczenia okoliczności oraz dowodów, które je uzasadniają.
Case study
- W wyroku z 3.02.2021 r., Sądu Najwyższego V SSKP 17/21 (sprawa z umowy o roboty budowlane w reżimie zamówień publicznych) Sad Najwyższy oceniał zastrzeżenie kary umownej za nieprzedłożenie projektu umowy z podwykonawcą. Kara była określona procentowo jako część wynagrodzenia brutto wykonawcy. Sad Najwyższy podkreślił, że samo powiązanie kary z wynagrodzeniem (np. procent od wynagrodzenia wykonawcy lub podwykonawcy) co do zasady mieści się w granicach swobody umów. Kluczowe jest jednak, czy w konkretnym stanie faktycznym taka kara nie jest rażąco wygórowana. W tej sprawie sądy uznały, że doszło do rażącego wygórowania kary – m.in. z powodu znikomej szkody zamawiającego oraz prawidłowego i terminowego wykonania robót budowlanych pomimo naruszenia formalnego.
Podsumowując w kontraktach budowlanych, zwłaszcza publicznych, sądy biorą pod uwagę relację między wysokością kary, wartością robót i rzeczywistą szkodą, a także to, czy roboty zostały terminowo i prawidłowo wykonane. Sama formalna podstawa naliczenia kary nie przesądza jeszcze o jej zasądzeniu w pełnej wysokości.
Kara umowna, a odszkodowanie
Dochodzenie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli w umowie jest kara i nie ma żadnych innych postanowień to nie można dochodzić odszkodowania za
Zastrzeżenie w umowie odszkodowania przewyższającego karę umowną jest możliwe, właśnie dzięki klauzuli „chyba że strony inaczej postanowiły” Wyróżnia wtedy różne typy kary umownej:
- karę wyłączną – tylko kara, bez odszkodowania ponad karę;
- karę zaliczalną – kara + odszkodowanie uzupełniające do wysokości szkody;
- karę kumulatywną – kara + pełne odszkodowanie na zasadach ogólnych, niezależnie od tego, że suma obu przekroczy rozmiar szkody;
- karę alternatywną – wybór: albo kara, albo odszkodowanie..
W każdym z tych modeli – w zależności od brzmienia klauzuli – możliwe jest dochodzenie odszkodowania przewyższającego nominalną kwotę kary.
Case study:
W umowie przewidziano postanowienie, zgodnie z którym wierzyciel może żądać odszkodowania uzupełniającego przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej. Doszło do zwłoki w wykonaniu umowę, które uprawniało inwestora do żądania kwoty 20 000 zł z tytułu kary umownej. Popatrzmy na różne warianty, przy założeniu, że szkoda inwestora związana z opóźnieniem wyniosła:
- 30 000 zł – Inwestor ma roszczenie z tytułu opóźnienia na kwotę max 30 000 zł,
- 5 000 zł -Inwestor ma roszczenie z tytułu opóźnienia na kwotę max 20 000 zł,
- 0 zł – Inwestor ma roszczenie z tytułu opóźnienia na kwotę max 20 000 zł.
Kary umowne w praktyce
Praktyka pokazuje, że prawidłowe sformułowanie postanowień dotyczących kar umownych jest równie ważne jak ich późniejsze egzekwowanie.
Zwłoka a opóźnienie
Pojęcia te nie są tożsame. Zwłoka co do zasady oznacza zawinione opóźnienie dłużnika, natomiast opóźnienie może wynikać również z okoliczności od niego niezależnych. W praktyce biorą. Istotnym jest, że kara umowna stanowi konsekwencję nienależytego
Wysokość kary za zwłokę
Najczęściej spotykane są stawki procentowe naliczane za każdy dzień zwłoki, np. od 0,05% do 0,5% wynagrodzenia umownego. Wysokość powinna jednak odpowiadać charakterowi inwestycji i potencjalnym skutkom opóźnienia.
Kary za uchybienia wobec podwykonawców
Coraz częściej umowy przewidują sankcje za naruszenie obowiązków związanych z angażowaniem podwykonawców, np. brak wymaganych zgód inwestora lub nieprzekazanie wymaganych dokumentów.
Różnorodność przewinień
Nowoczesne kontrakty budowlane zawierają rozbudowane katalogi kar obejmujące kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt różnych naruszeń. Każde z nich powinno być opisane w sposób jednoznaczny i pozwalający na precyzyjne ustalenie przesłanek odpowiedzialności.
Łączna wysokość kar umownych
Dobrą praktyką jest określenie maksymalnego limitu łącznych kar umownych, np. jako określonego procentu wynagrodzenia wykonawcy. Pozwala to ograniczyć ryzyko powstania nieproporcjonalnych obciążeń finansowych.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane – pytania i odpowiedzi
Przeczytaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące kar umownych w umowie o roboty budowlane.
Co to jest miarkowanie kary umownej?
To możliwość obniżenia przez sąd wysokości kary umownej, jeżeli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części albo kara jest rażąco wygórowana.
Czy kara umowna musi być w umowie?
Nie. Kara umowna obowiązuje tylko wtedy, gdy strony wyraźnie przewidziały ją w treści zawartej umowy.
Na czym polega zasada kar umownych?
Polega na wcześniejszym ustaleniu przez strony kwoty lub sposobu obliczenia rekompensaty za niewykonanie albo nienależyte wykonanie określonych obowiązków umownych.
Jaka jest kara umowna za opóźnienie w realizacji robót budowlanych?
Nie istnieje ustawowa stawka. Jej wysokość zależy od postanowień konkretnej umowy i często jest określana jako procent wynagrodzenia za każdy dzień zwłoki lub opóźnienia.
Ile wynosi kara umowna za zerwanie umowy?
Również w tym przypadku przepisy nie wskazują konkretnej kwoty. Strony samodzielnie ustalają jej wysokość, przy czym może ona podlegać sądowemu miarkowaniu.
Co grozi za niewykonanie prac budowlanych w terminie?
W zależności od zapisów umowy wykonawca może zostać zobowiązany do zapłaty kary umownej, naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a w skrajnych przypadkach inwestor może odstąpić od umowy lub dochodzić dalszych roszczeń.
W czym mogę Ci pomóc, jeśli chodzi o kary umowne w umowie o roboty budowlane?
Jeżeli jesteś inwestorem, wykonawcą lub podwykonawcą i masz wątpliwości dotyczące kar umownych, warto przeanalizować treść kontraktu jeszcze przed podpisaniem lub przed podjęciem decyzji o naliczeniu kary. Odpowiednia analiza pozwala ograniczyć ryzyko kosztownego sporu i zwiększa szanse na skuteczne dochodzenie swoich praw. Zapraszam do kontaktu.
Mogę pomóc m.in. w:
- analizie postanowień dotyczących kar umownych,
- ocenie zasadności naliczenia lub zakwestionowania kary,
- przygotowaniu argumentacji dotyczącej miarkowania,
- wyjaśnieniu skutków potrącenia kar z wynagrodzenia,
- omówieniu konsekwencji odstąpienia od umowy oraz odpowiedzialności za opóźnienia i wady robót,
- skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego lub obronie przed roszczeniami z tytułu kary umownej, jeśli to Ty zostałeś obciążony karą umowną.
Dorota Kuś
radca prawny
***
Dorota Kuś – radca prawny, od kilkunastu lat specjalizuje się w obsłudze prawnej firm z branży budowlanej.
W ostatnim czasie jej konikiem stała się obsługa firm deweloperskich, a w szczególności początkujących deweloperów, którzy potrzebują prawnego wsparcia na etapie realizacji swojego pierwszego projektu deweloperskiego.
Przygotowuje dokumenty potrzebne w sprzedaży inwestycji deweloperskiej m.in. prospekty informacyjne, uproszoczone prospekty informacyjne, wzory umów deweloperskich, rezerwacyjnych.
Posiada bogate doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych z zakresu branży budowlanej m.in. w zakresie roszczeń o zapłatę wynagrodzenia umownego, związanych z wykonaniem robót dodatkowych, czy z tytułu kar umownych.
Posiada doświadczenie związane z obsługą prawną przedsiębiorców realizujących kontrakty budowlane w ramach ustawy Prawo zamówień publicznych.
***
O autorze – radca prawny Dorota Kuś
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }