Dorota Kuś | Prawo i Kielnia

Spory budowlane i prawo inwestycji. Obsługa wykonawców i deweloperów.

Jestem radcą prawnym specjalizującym się w sporach budowlanych i obsłudze prawnej inwestycji.

Pracuję przede wszystkim z wykonawcami, podwykonawcami i przedsiębiorcami z branży budowlanej. Wspieram także deweloperów — od przygotowania dokumentacji sprzedażowej, przez bieżącą obsługę inwestycji, po problemy pojawiające się w trakcie realizacji przedsięwzięcia i po jego zakończeniu.

Najczęściej trafiają do mnie sprawy, w których problem nie sprowadza się do jednego przepisu czy jednego paragrafu umowy.

Kara umowna została potrącona z wynagrodzenia. Zamawiający odmawia zapłaty za roboty dodatkowe. Powstaje spór o zakres wykonanych prac, termin realizacji albo przyczyny opóźnienia. Strony inaczej interpretują dokumentację, harmonogram lub skutki zmian wprowadzanych w trakcie budowy.

W przypadku deweloperów problemy częściej dotyczą dokumentacji inwestycji, prospektów informacyjnych, umów deweloperskich, zmian przepisów oraz bieżących obowiązków wobec nabywców.

To właśnie na styku prawa, dokumentacji i realnego przebiegu inwestycji koncentruję swoją praktykę.

Spór budowlany trzeba najpierw zrozumieć

W sprawach budowlanych sama znajomość prawa zwykle nie wystarcza.

Trzeba odtworzyć przebieg inwestycji i odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań:

• Co wynikało z umowy?
• Co faktycznie wydarzyło się podczas realizacji?
• Kto i kiedy podejmował decyzje?
• Jakie są na to dowody?

Dlatego analizuję nie tylko kontrakt, ale również dokumentację projektową, harmonogramy, protokoły narad, korespondencję, dziennik budowy, obmiary, kosztorysy i dokumentację zmian.

W sporze często decydują właśnie szczegóły, które na etapie realizacji wydawały się drugorzędne.

Dobrze sporządzony protokół, wiadomość wysłana we właściwym momencie albo rzetelny obmiar potrafią po kilku latach mieć większe znaczenie niż najbardziej rozbudowana argumentacja przygotowana dopiero na potrzeby procesu.

Nie interesuje mnie pozorna pewność

W pracy ze sprawą nie szukam odpowiedzi, którą klient chciałby usłyszeć.

Szukam odpowiedzi, którą da się obronić.

Oceniam zarówno mocne strony stanowiska, jak i ryzyka. Jeżeli dokumentacja jest słaba, mówię o tym wprost. Jeżeli roszczenie ma podstawy, ale problemem jest jego wysokość albo materiał dowodowy, rozdzielam te kwestie.

To pozwala wybrać właściwą strategię: negocjacje, wezwanie do zapłaty, obronę przed roszczeniem, zabezpieczenie dowodów albo postępowanie sądowe.

Spory o wynagrodzenie, roboty dodatkowe i kary umowne

Znaczną część mojej praktyki stanowią sprawy dotyczące rozliczeń inwestycji.

Prowadzę m.in. sprawy związane z:

• karami umownymi,
• potrąceniami z wynagrodzenia,
• robotami dodatkowymi i zamiennymi,
• dodatkowymi kosztami wykonawcy,
• opóźnieniami w realizacji inwestycji,
• odstąpieniem od umowy,
• odpowiedzialnością za wady,
• rozliczeniami z podwykonawcami,
• zmianami umów w zamówieniach publicznych.

W jednej z prowadzonych spraw sąd zasądził na rzecz wykonawcy wynagrodzenie za roboty dodatkowe, a jednocześnie szczegółowo oceniał, które pozycje zostały dostatecznie udowodnione co do zasady i wysokości.

W innej części tego samego sporu analizowane były kary umowne naliczone przez zamawiającego oraz rzeczywiste przyczyny opóźnienia inwestycji.

Takie sprawy dobrze pokazują, że spór budowlany rzadko dotyczy tylko jednego zagadnienia. Wynagrodzenie, roboty dodatkowe, terminy, dokumentacja i odpowiedzialność stron bardzo często są ze sobą ściśle powiązane.

Obsługa deweloperów

Drugim ważnym obszarem mojej praktyki jest obsługa deweloperów.

Pomagam między innymi w:

• przygotowaniu i aktualizacji prospektów informacyjnych,
• analizie i przygotowaniu umów deweloperskich,
• bieżącej obsłudze prawnej inwestycji,
• weryfikacji obowiązków wynikających z ustawy deweloperskiej,
• analizie ryzyk związanych z dokumentacją przekazywaną nabywcom,
• dostosowywaniu dokumentów do zmian przepisów.

W pracy z deweloperami zależy mi przede wszystkim na tym, aby problemy prawne były identyfikowane zanim staną się źródłem sporu.

Dlatego łączę analizę dokumentów z praktycznym spojrzeniem na przebieg całej inwestycji i sposób komunikacji z klientami.

Prawo i Kielnia

Blog Prawo i Kielnia stworzyłam dla przedsiębiorców z branży budowlanej i deweloperskiej, którzy potrzebują praktycznej wiedzy, a nie tylko cytatów z przepisów.

Piszę o problemach, które rzeczywiście pojawiają się przy realizacji inwestycji:

• kiedy kara umowna może być kwestionowana,
• jak dochodzić wynagrodzenia za roboty dodatkowe,
• jak dokumentować roszczenia,
• co zrobić po potrąceniu wynagrodzenia,
• jakie znaczenie ma treść umowy i dokumentacja z budowy,
• jak orzecznictwo wpływa na praktykę wykonawców i zamawiających,
• jakie obowiązki i ryzyka dotyczą deweloperów.

Część tekstów powstaje na podstawie rzeczywistych sporów i problemów, z którymi spotykam się w pracy.

Dzięki temu blog jest nie tylko zbiorem informacji prawnych, ale również miejscem, w którym pokazuję jak analizować ryzyko w realnym sporze budowlanym i jak bezpieczniej prowadzić inwestycję.

Jak wygląda współpraca

Na początku chcę poznać dokumenty i chronologię zdarzeń.

Dopiero wtedy oceniam:

• jakie roszczenia lub zarzuty są realne,
• czego można skutecznie dochodzić,
• jakie dowody są mocne,
• czego brakuje,
• jakie są najważniejsze ryzyka,
• jaka strategia ma największy sens.

W sprawach budowlanych bardzo często kluczowe znaczenie ma moment, w którym prawnik włącza się do sprawy.

Jeżeli analiza rozpoczyna się jeszcze podczas realizacji inwestycji, można zadbać o dokumentację i dowody zanim roboty zostaną zakryte, zmienią się osoby zaangażowane w projekt albo zaginie istotna korespondencja.

W przypadku deweloperów równie ważna jest wcześniejsza weryfikacja dokumentacji i obowiązków, zanim problem pojawi się na etapie sprzedaży albo realizacji inwestycji.

Jeśli potrzebujesz pomocy

Możesz się ze mną skontaktować, jeżeli:

• zamawiający naliczył lub potrącił karę umowną,
• nie otrzymałeś zapłaty za roboty dodatkowe,
• powstał spór o zakres lub wartość wykonanych prac,
• strony nie zgadzają się co do przyczyn opóźnienia,
• druga strona odstąpiła od umowy,
• potrzebujesz analizy dokumentacji przed podjęciem dalszych działań,
• prowadzisz działalność deweloperską i potrzebujesz wsparcia przy dokumentacji lub bieżącej obsłudze inwestycji.

Im wcześniej uda się uporządkować dokumentację i ocenić ryzyka, tym większa szansa na świadome podjęcie decyzji — zanim problem przerodzi się w kosztowny spór.

***