Temat granic tolerancji w metrażu mieszkania i związane z tym prawo odstąpienia nabywcy od umowy deweloperskiej jest jednym z tych tematów, które mają bardzo duże znaczenie z praktycznego punktu widzenia, przy realizacji inwestycji deweloperskiej.
Najbardziej kontrowersyjne kwestie dotyczą tego:
- Czy deweloper powinien wybudować lokal o metrażu identycznym jak wskazany w umowie deweloperskiej, czy może zastosować pewien margines tolerancji?
- Czy należy zagwarantować klientowi prawo do odstąpienia od umowy w przypadku różnic w metrażu, czy nie jest to konieczne?
Historia sprawy odchyłek w powierzchni mieszkań
Przypomnę krótko historię tej sprawy.
UOKiK przez wiele lat uznawał za klauzule niedozwolone postanowienia przewidujące:
- granicę tolerancji w metrażu mieszkania rzędu 2, 3%
- i nie dające jednocześnie klientowi prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, w przypadku zaistnienia takiej odchyłki w metrażu lokalu.
Biorąc pod uwagę ceny metra kwadratowego lokali sięgające kilku, a nawet kilkunastu tysięcy, sprawa kilku centymetrów staje się całkiem poważna.
Dla nabywcy, na etapie wykańczania mieszkania, zazwyczaj każda złotówka, jest cenna i konieczność dopłaty kilkunastu tysięcy złotych za m2 powierzchni mieszkania może być kłopotliwa.
Dla dewelopera z kolei trudne, a być może niemożliwe jest wybudowanie lokalu o powierzchni co do centymetra zgodnej z projektowaną.
W 2015 r., dokładnie w dniu 8 lipca, Sąd Apelacyjny w Warszawie wydał wyrok w sprawie o sygn. akt: VI ACa 831/15, w którym uznał, że: ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego.
W mojej ocenie wyrok równoważył interesy i faktyczne możliwości zarówno deweloperów, jak i nabywców.
Jak wyglądała praktyka po wyroki Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 lipca 2015 r.:
Po tym wyroku praktyką stało się wpisywanie do umów postanowień przewidujących:
- możliwość odchyłek w powierzchni mieszkań do +- 2%,
- rozliczenie ceny wg rzeczywistej powierzchni mieszkania,
- przyznanie nabywcy prawa do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy odchyłka w powierzchni mieszkania będzie większa niż 2%.
Tego typu postanowienia rekomendowałam moim klientom i spotykałam je w większości umów deweloperskich, które opiniowałam i przyznam, że spotykam je w umowach deweloperskich do dziś.
Osobiście zmieniłam swoją praktykę po tym jak okazało się, że Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w swoich decyzjach nie bierze pod uwagę przytoczonego wyżej wyroku i:
- uznaje przytoczone wyżej postanowienia za klauzule niedozwolone,
- deweloperów, którzy je stosują obciąża wysokimi karami pieniężnymi.
W decyzjach Prezesa UOKiK spotkałam się z karami rzędu kilkunastu, a nawet kilkuset tysięcy złotych!!!
Czy obecnie można wprowadzić granicę tolerancji w metrażu mieszkania w umowie deweloperskiej?
Z opisanym wyżej w względów, w mojej ocenie na gruncie obecnie obowiązującej wykładni przepisów prawa wprowadzenie granicy tolerancji w metrażu mieszkania jest niedopuszczalne. Oczywiście na własne ryzyko możesz wprowadzić takie postanowienie. Natomiast, jeśli przyjdzie kontrola licz się, że z tym, że UOKIK uzna, że stosujesz klauzule niedozwolone, a dodatkowo może:
- obciążyć Cię karą pieniężną,
- nakazać publikację decyzji w całości lub w części, z zaznaczeniem, czy decyzja ta jest prawomocna, w określonej w niej formie, na Twój koszt,
- zobowiązać Cię do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji np. w prasie lub w Internecie.
Dlaczego UOKiK uznaje, że wprowadzenie granic tolerancji metrażu stanowi klauzulę niedozwoloną?
W uzasadnieniach decyzji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przewijają się następujące argumenty:
- Pozbawienie konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w razie wystąpienia wskazanej różnicy w powierzchni lokalu po obmiarze w stosunku do powierzchni ustalonej w umowie oznacza, że konsument musi zaakceptować inną niż umówiona powierzchnię nabywanego lokalu.
- Konsument musi więc zaakceptować lokal o innych cechach niż te, które brał pod uwagę decydując o przyjęciu oferty dewelopera, z czym związane mogą być dla niego określone niedogodności (np. lokal o mniejszej powierzchni może nie spełniać oczekiwań konsumenta wskutek zmniejszenia jego funkcjonalności, lokal o większej powierzchni może wymagać większych nakładów finansowych, zakupu większej ilości materiałów itp.).
- Brak prawa do odstąpienia od umowy w przypadku ww. zmian powierzchni może wpływać na stan niepewności konsumenta co do cech (właściwości) świadczenia dewelopera.
- Przyznanie konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w razie zmiany powierzchni lokalu może stanowić określony środek oddziaływania na dewelopera, prowadzący do wykonania przez niego przedmiotu umowy zgodnie z uzgodnieniami stron umowy.
- Przyznanie konsumentowi prawa do odstąpienia w przypadku zmian metrażu powoduje , że deweloper musi liczyć się z możliwością niezaakceptowania tych zmian przez konsumenta, wyrażoną w oświadczeniu o zerwaniu łączącego go z deweloperem stosunku umownego.
- Z punktu widzenia konsumenta prawo to stanowi natomiast gwarancję, że będzie mieć wybór, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu po wybudowaniu różni się od tej wskazanej w umowie, tj. będzie mógł zdecydować, czy akceptuje bądź nie ww. zmiany.
Podsumowując
Jeden z moich klientów uznał, że brak możliwości wprowadzenie odchyłek w metrażu mieszkania, oznacza, że umowa deweloperska nie wiąże nabywcy. Trudno się z tym nie zgodzić.
Moim osobistym zdaniem wprowadzenie tolerancji w powierzchni mieszkań do 2% równoważy interesy klienta i możliwości dewelopera. Bierze to pod uwagę rzeczywistość, a nie fantazyjne założenia o tym, że kwestia wybudowania mieszkania w metrażu zgodnym z projektem, jest związana wyłącznie z dochowaniem należytej staranności przez dewelopera. Niemniej jednak to wyłącznie moje prywatne zdanie na ten temat.
Przygotowując i opiniując umowy deweloperskie biorę pod uwagę orzecznictwo UOKIK i nie wprowadzam do umów postanowień z nim sprzecznych. Jeśli widzę je w umowach, które opiniuję zawsze zwracam na nie uwagę moich klientów i rekomenduję zmiany.
Wprowadzam natomiast zapisy, które zmniejszają ryzyko związane z odstąpieniem nabywcy od umowy deweloperskiej w razie różnicy w powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej.
Jeśli chcesz się dowiedzieć jakie zapraszam do kontaktu.
Możemy porozmawiać na temat Twojej inwestycji deweloperskiej.
Jeśli potrzebujesz mogę przygotować dla Ciebie prospekt informacyjny i/lub wzór umowy deweloperskiej.
Natomiast, jeśli chciałbyś skorzystać z gotowych wzorów dokumentów tj.
- wzoru umowy rezerwacyjnej,
- wzoru protokołu odbioru,
- wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
- wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
- wzoru umowy o podwykonawstwo,
serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: Prawo i kielnia – SKLEP 
Dorota Kuś
radca prawny
***
Wzory umów przy inwestycji deweloperskiej
Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z deweloperką możesz nie wiedzieć w jakie wzory umów/dokumentów będą Ci potrzebne przy realizacji inwestycji.
Tymi cennymi informacjami chcę się podzielić z Tobą w dzisiejszym wpisie [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }