Ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży

Co oznacza rozpoczęcie sprzedaży w rozumieniu ustawy deweloperskiej? Co powinno zawierać? Jakie obowiązki generuje po stronie dewelopera?

Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym wpisie.

Co oznacza rozpoczęcie sprzedaży?

Ustawa deweloperska wiąże ważne i poważne;) konsekwencje prawne z rozpoczęciem sprzedaży, o czym będzie więcej poniżej. Zanim jednak to omówię zatrzymam się nad wyjaśnieniem pojęcia „rozpoczęcie sprzedaży” w  rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Rozpoczęcie sprzedaży to:

• podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego
• oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo innych umów, do których ma zastosowanie ustawa deweloperska głównie chodzi o umowy przedwstępne (umowę przedwstępną zawierasz jak masz już ukończoną inwestycję i wydane pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie organu o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu do rozpoczęcia użytkowania)

Kiedy mogę ogłosić rozpoczęcie sprzedaży?

Jeśli planujesz inwestycje z udziałem finansowania przez nabywców, możesz ogłosić o rozpoczęciu sprzedaży, jeśli masz:

• pozwolenie na budowę,
• przygotowany prospekt i wzór umowy deweloperskiej
• zawartą umowę z bankiem o otwarcie rachunku powierniczego.

Dopiero wtedy można uznać, że jesteś gotowy na zawarcie umowy deweloperskiej.

Jeśli planujesz sprzedaż dopiero po zakończeniu budowy, możesz ogłosić o rozpoczęciu sprzedaży, jeśli masz:

• pozwolenie na użytkowanie lub zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy umożliwiające rozpoczęcie użytkowania,
• przygotowany uproszczony prospekt informacyjny,
• wzór umowy przedwstępnej.

W tym przypadku nie potrzebujesz otwierać rachunku powierniczego.

Jakie są obowiązki związane z rozpoczęciem sprzedaży?

Na dzień rozpoczęcia sprzedaży masz obowiązek posiadania:

• prospektu informacyjnego wraz z wzorem umowy deweloperskiej,
• rachunku powierniczego,
• zgody banku, kasy na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje,
• albo zgody banku, kasy lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę lub zobowiązanie do jej udzielenia, jeżeli takie obciążenie istnieje,

Z momentem rozpoczęcia sprzedaży wiążą się obowiązki związane z jawnością m.in.:

• prowadzenia strony internetowej,
• podawania na stronie internetowej informacji dotyczących cen mieszkań, podobnie jak w reklamach, czy ogłoszeniach dotyczących rozpoczęcia sprzedaży,
• codziennego raportowania o wysokości cen ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.

Więcej na temat tych obowiązków związanych z jawnością cen znajdziesz tutaj.

Inne konsekwencje związane z rozpoczęciem sprzedaży?

Z rozpoczęciem sprzedaży związane są kwestie dotyczące wysokości opłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wysokość składki na DFG jest wyliczana według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.  Na ten moment nie jest to kwestia, która ma dużą wadę z punktu widzenia praktycznego, ponieważ wysokość składek nie była jeszcze nigdy zmieniana;)

Ponadto niedopełnienie obowiązków związanych z rozpoczęciem sprzedaży może doprowadzić do konsekwencji na gruncie prawa karnego. Dlatego na początku napisałam, że konsekwencje związane z rozpoczęciem sprzedaży są ważne i poważne. Ustawa deweloperska zawiera rozdział pt. Przepisy karne i w tym rozdziale przewiduje odpowiedzialność karną m.in. za:

Gdzie umieścić ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży?

Ogłoszenie najlepiej umieścić na swojej stronie internetowej. Możesz też umieścić je w gazecie, czy bilbordzie w centrum miasta, ale to chyba już przeżytek;)

W związku z opisanymi wyżej kwestiami związanymi z ogłoszeniem o rozpoczęciu sprzedaży należy:

• Po pierwsze przypilnować, by przygotować ogłoszenie o rozpoczęciu sprzedaży,
• Po drugie udokumentować moment, w którym takie ogłoszenie zostanie podane do publicznej wiadomości, aby w razie potrzeby móc przedstawić dowód, kiedy to nastąpiło. Możesz np. zrobić print screen ogłoszenia i przesłać go do kogoś na maila, wtedy nikt nie powinien mieć wątpliwości, co do daty, w której ogłoszenie istniało. W udokumentowaniu tego faktu może pomóc Ci też notariusz. Może on sporządzić protokół, który potwierdzi, to że ogłoszenie widniało w danym dniu na jakiejś stronie internetowej.

Od kiedy mogę reklamować inwestycję deweloperską ?

To jest bardzo częste pytanie. Szczególnie wtedy, gdy deweloper nie ma jeszcze załatwionych wszystkich spraw umożliwiających opublikowanie ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży. W takim przypadku reklama jest dopuszczalna.Pamiętaj jednak, żeby wskazać w jej treści informację, że sprzedaż nie została jeszcze rozpoczęta np. wkrótce rozpoczęcie sprzedaży. Zalecam też umieścić w treści takiej reklamy adnotację, że reklama nie stanowi ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży w rozumieniu ustawy deweloperskiej.

Jeśli potrzebujesz konsultacji w sprawie inwestycji deweloperskiej lub szukasz kogoś kto przygotuje dla Ciebie prospekt informacyjnyi/lub  wzór umowy deweloperskiej. Zapraszam do kontaktu.

Natomiast, jeśli chciałbyś skorzystać z gotowych wzorów dokumentów tj.

• wzoru umowy rezerwacyjnej,
• wzoru protokołu odbioru,
• wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
• wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
• wzoru umowy o podwykonawstwo,

to serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: Prawo i kielnia – SKLEP 

          Dorota Kuś
          radca prawny

***

Jakie koszty uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Dzisiejszy wpis jest zainspirowany pytaniem, które padło na sali szkoleniowej od jednego z moich słuchaczy 🙂

Szkolenie dotyczyło ustawy deweloperskiej. Jeden z Panów zadał bardzo dobre pytanie:

Jakie koszty powinienem uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej? [Czytaj dalej…]