Ustawa o jawności cen

Z dniem 11 lipca 2025 r. weszła w życie nowelizacja ustawy deweloperskiej, która dodała to treści ustawy deweloperskiej art. 19 a i 19b, przewidujące nowe obowiązki dla deweloperów*.

Co się zmieniło?

W skrócie, na deweloperów* zostały nałożone obowiązki:

• prowadzenia strony internetowej,
• podawania na stronie internetowej informacji dotyczących cen mieszkań, podobnie jak w reklamach, czy ogłoszeniach dotyczących rozpoczęcia sprzedaży.

*Wskazane wyżej przepisy mają obowiązek stosować nie tylko deweloperzy, którzy realizują inwestycję z udziałem środków pochodzących od nabywców, ale także:

• deweloperzy, którzy budują za środki własne i sprzedają lokal/dom jednorodzinny po zakończeniu realizacji inwestycji,
• inni przedsiębiorcy, którzy sprzedają lokal/dom jednorodzinny zakupiony przez nich bezpośrednio od dewelopera, czyli np. fliperzy.

Posługując się w tym wpisie określeniem deweloperzy mam na myśli także w/w podmioty.

Obowiązki w zakresie strony internetowej dewelopera:

Deweloper* ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej.

Obowiązek prowadzenia strony internetowej powstaje:

• od dnia rozpoczęcia sprzedaży, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub innej umowy dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego,
• w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych obowiązek tej powstaje przed zawarciem pierwszej takiej umowy,
• w przypadku deweloperów sprzedających po zakończeniu realizacji inwestycji oraz  innych przedsiębiorców od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży.

Deweloper* na stronie internetowej udostępnia:

1. część ogólną prospektu informacyjnego,
2. informacje o adresie jego siedziby,
3. w przypadku, gdy deweloper jest osobą fizyczną – adres głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej,
4. adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż,
5. informacje o sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem,
6. informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego,
7. wysokość ceny brutto m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
8. wysokość ceny brutto pomieszczeń przynależnych lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie sprzedaży,
9. wysokość innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność,
10. w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych wskazanych powyżej, z dniem tej zmiany,  uaktualnione informacje z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży.

Pozostałe obowiązki

W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper* jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się wymienione wyżej informacje.

Wszystkie informacje wskazane w pkt. od 1 do 10  akapitu powyżej Deweloper* ma obowiązek przekazać  ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji raz na dobę.

Nowe uprawnienia nabywców

W art. 19 a ust. 6 ustawy został wprowadzony przepis w brzmieniu:

W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

W praktyce oznacza to, że nabywca ma roszczenie do dewelopera o zawarcie umowy po cenie wskazanej aktualnie na stronie internetowej.  Jeżeli deweloper chce sprzedać mieszkanie po cenie 850 000 zł, a na stronie internetowej jest podana cena 820 000 zł, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie 820 000 zł.

Konsekwencje naruszenia przepisów ustawy

Naruszenie obowiązków określonych wskazanych powyżej stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2024 r. poz. 1616).  Co to oznacza?

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może wydać decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania. W tej decyzji może także nałożyć karę pieniężną w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Przy tak dużym ryzyku nie opłaca się naruszać przepisów ustawy.

Jeśli masz pytania dotyczące umówionej nowelizacji bądź innych aspektów prowadzenia działalności deweloperskiej, zapraszam do kontaktu. Chętnie Ci pomogę:)

* dotyczy to także innych podmiotów zobowiązanych do stosowania przepisów prowadzonych ustawą nowelizującą.

          Dorota Kuś
          radca prawny

Zdjęcie: EJ Yao

***

Prospekt informacyjny dewelopera – aktualne regulacje

Prospekt informacyjny dewelopera to kluczowy dokument, który zawiera najważniejsze informacje o inwestycji, jej otoczeniu oraz samym deweloperze. Jest on nie tylko obowiązkowy, ale przede wszystkim ma zapewnić nabywcom pełną przejrzystość dotyczącą kupowanej nieruchomości.

Co dokładnie powinien zawierać? W jakiej formie musi być przekazany? I jakie konsekwencje grożą za jego brak lub podanie nieprawdziwych danych? [Czytaj dalej…]