Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę/podwykonawcę

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez podwykonawcę. Ostatnio jeden z moich klientów zwrócił się z prośbą o ocenę możliwości odstąpienia od umowy o roboty budowlane. Ponieważ rozpoczęłam cykl wpisów, których przedmiotem jest odstąpienie od umowy o roboty budowlane, ten przypadek może posłużyć jako przykład historii z życia wziętej.

Poniżej linki do poprzednich wpisów:

• Odstąpienie od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 635 k.c.
• Odstąpienie od umowy o roboty budowlane na podstawie art. 491 par. 1 k.c.

Klient: Pani Mecenas miałem wykonać umowę, jako podwykonawca. Generalny opóźnił się i nie zapewnił frontu robót, a termin wykonania umowy już minął. Teraz generalny chce, żebym realizował umowę, a ja na ten moment nie mam kim jej wykonać. Czy ta umowa wygasła, czy trzeba ją jakoś oficjalnie rozwiązać?

Ja: Umowa co do zasady sama z siebie nie wygasa, nawet jeśli termin wykonania jej upłynął.  Konieczne jest odstąpienie od umowy. Proszę podesłać tę umowę, zobaczę co się da zrobić…

Po analizie umowy, czyli co może podwykonawca?

Ja: Witam, nawiązując do rozmowy, tak jak się tego spodziewałam, nie znalazłam w umowie żadnego postanowienia przewidującego odstąpienie od umowy przez podwykonawcę.

Klient: Co w tej sytuacji mogę zrobić?

Ja: Można zastosować przepisy kodeksu cywilnego, ale spośród licznych przepisów dotyczących odstąpienia, podwykonawca może posłużyć się tylko jednym art. 491 k.c. Niestesty ten przepis też nie pomoże rozwiązać umowy w tej sytuacji.

Klient: Dlaczego?

Ja: Zgodnie z tym przepisem należałoby wezwać generalnego do udostępnienia frontu robót i wyznaczyć mu w tym celu wyznaczyć  dodatkowy termin. Dopiero po upływie tego terminu można odstąpić od umowy. Skoro generalny jest już gotowy z frontem robót, jak go Pan teraz do tego wezwie,  to oświadczy, że proszę rozpoczynać roboty…

Klient: To co w tej sytuacji mogę zrobić?

Ja: Najlepiej byłoby się dogadać z generalnym i rozwiązać umowę za porozumieniem stron, albo spróbować dogadać aneks przesuwający termin realizacji prac, na taki czas, kiedy będzie mógł je Pan zrealizować. Myśli Pan, że będzie to możliwe?

Klient: Zobaczymy co się da zrobić… A jeśli generalny nie zechce się zgodzić na moje warunki, a ja nie dam rady wykonać tej umowy w narzuconym terminie, co mi grozi?

Ja: Scenariusz może być różny, ale moim zdaniem można skutecznie  obronić się przed roszczeniami generalnego tym, że sam doprowadził do takiej sytuacji nie udostępniając frontu robót w terminie.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez wykonawcę/podwykonawcę – jakie z tego wnioski?

• Po pierwsze, jeśli termin wykonania umowy minął, a umowa nie została z jakiś przyczyn wykonana umowa dalej obowiązuje, chyba że w umowie znajdują się postanowienia, że w takim przypadku ulega ona automatycznemu rozwiązaniu (ale ja się jeszcze z czymś takim nie spotkałam, a umów o roboty budowlane widziałam dużo).
• Po drugie, generalny wykonawca ponosi odpowiedzialność wobec wykonawcy za brak udostępnienia frontu robót w terminie. To znaczy, że podwykonawca może żądać naprawienia szkody wynikającej ze zwłoki generalnego. Przykładowo jeśli podwykonawca wynajął np. rusztowania na określony termin i w związku z brakiem frontu robót nie mógł ich wykorzystać,  może żądać zwrotu kosztów jakie poniósł z tego tytułu. Podobnie sprawa się ma z kosztów wynagrodzeń dla pracowników za czas przestoju.
• Po trzecie, jeśli podwykonawca nie będzie w stanie wykonać zobowiązania w terminie w którym generalny w końcu udostępnił front robot, uważam, że można wykazywać, że wynika to z okoliczności zależnych od generalnego i w ten sposób próbować uciąć  jego roszczenia związane z brakiem możliwości wykonania umowy w narzuconym podwykonawcy  terminie.
• Po czwarte, w takiej sytuacji strony powinny usiąść do rozmów i uzgodnić możliwy do zaakceptowania dla obu stron nowy termin realizacji umowy, bądź zdecydować o rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron.  W przeciwnym razie rysuje się konflikt, który za kilka lat rozstrzygnie sąd.. a jaki będzie jego wynik trudno przewidzieć. Jedyne co  jest pewne to to, że obie strony będą musiały zainwestować w niego  dużo czasu, energii i pieniędzy. Znam lepsze inwestycje 🙂

Autorka:

          Dorota Kuś
          radca prawny

Zdjęcie: James Sullivan

***

Jakie koszty uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Dzisiejszy wpis jest zainspirowany pytaniem, które padło na sali szkoleniowej od jednego z moich słuchaczy 🙂

Szkolenie dotyczyło ustawy deweloperskiej. Jeden z Panów zadał bardzo dobre pytanie:

Jakie koszty powinienem uwzględnić w budżecie inwestycji deweloperskiej?

Obliczając budżet inwestycji deweloperskiej większość deweloperów skupia się na kosztach nabycia nieruchomości i przewidywanych kosztach budowy, czyli [Czytaj dalej…]