Prospekt informacyjny dewelopera to kluczowy dokument, który zawiera najważniejsze informacje o inwestycji, jej otoczeniu oraz samym deweloperze. Jest on nie tylko obowiązkowy, ale przede wszystkim ma zapewnić nabywcom pełną przejrzystość dotyczącą kupowanej nieruchomości.
Co dokładnie powinien zawierać? W jakiej formie musi być przekazany? I jakie konsekwencje grożą za jego brak lub podanie nieprawdziwych danych?
Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?
Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera informacje o:
- deweloperze,
- przedsięwzięciu deweloperskim,
- nieruchomości, na której jest realizowane przedsięwzięcie deweloperskie,
- a także o nieruchomościach sąsiadujących z nieruchomością będącą przedmiotem inwestycji deweloperskiej.
Wzór prospektu stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej. We wzorze podane są informacje, które deweloper ma obowiązek uzupełnić.
Forma prospektu informacyjnego
Deweloper ma obowiązek sporządzić i przekazać potencjalnemu nabywcy prospekt informacyjny na trwałym nośniku informacji.
Trwały nośnik to np. płyta CD, DVD, pendrive, smartfon, tablet. Trwałym nośnikiem jest też papier. Ustawa nakłada na dewelopera lub inne podmioty obowiązek doręczenia nabywcy określonych informacji na papierze lub innym trwałym nośniku. Podsumowując, może to być forma papierowa lub elektroniczna.
Doręczenie informacji na trwałym nośniku może się odbyć albo przez wręczenie nabywcy tego nośnika (np. płyty CD, kartki papieru), albo przez przesłanie informacji pocztą elektroniczną na adres nabywcy, który posiada trwały nośnik, np. tablet czy smartfon
W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.
Z jakich elementów składa się dokument?
W prospekcie informacyjnym dewelopera możemy wyróżnić dwie części:
Część ogólna
- Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera.
W tej części podaje się podstawowe dane dotyczące dewelopera takie jak: nazwa forma prowadzonej działalności, dane adresowe, dane kontaktowe. - Doświadczenie dewelopera.
W tym miejscu deweloper może pochwalić się swoim doświadczeniem. Ważne jest to, że to może być tylko doświadczenie zdobyte w ramach firmy, która realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Jeśli do każdego przedsięwzięcia deweloperskiego używasz nowej spółki celowej, nie możesz powoływać się na doświadczenie poprzednich spółek celowych. - Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego.
Informacje dotyczące nieruchomości to podstawowe dane jak numer działki, księgi wieczystej czy adres, ale także ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy dotyczące przykładowo warunków ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu.
W tej części prospektu należy również podać ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek znajdujących się w promieniu 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
W prospekcie należy podać także informacje dotyczące inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim zawarte przykładowo w decyzjach o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzjach o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej i jeszcze w ośmiu rodzajach innych decyzji wymienionych we wzorze prospektu.
Część indywidualna
W części indywidualnej podaje się m.in. dane dotyczące:
- ceny,
- powierzchni domu lub lokalu będącego przedmiotem umowy,
- powierzchni użytkowej i układu poszczególnych pomieszczeń,
- technologii wykonania,
- terminu, do którego nastąpi przeniesienie własności.
Zasady dotyczące tworzenia prospektu informacyjnego dewelopera
Zgodnie z art. 59 ustawy deweloperskiej:
Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje i dane zawarte w prospekcie informacyjnym, podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje lub dane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.
Dlatego najważniejszą zasadą jest to, żeby w prospekcie podawać informacje sprawdzone, zgodne z prawdą.
Prospekt można sporządzić wykorzystując wzór stanowiący załącznik do ustawy, lub na własnym wzorze, o ile odzwierciedla on wzór stanowiący załącznik do ustawy.
Osobiście praktykuje przygotowanie prospektów na własnym wzorze. Dzięki temu taki prospekt może stanowić jeden z elementów dbania o wizerunek firmy.
Załączniki do prawidłowo sporządzonego prospektu informacyjnego
We wzorze prospektu informacyjnego są wymienione następujące załączniki:
- Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
- Wzór umowy deweloperskiej.
- Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji ochronnych terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Osobiście polecam załączać do prospektów m.in.:
- Rzut kondygnacji podziemnej zawierający oznaczenie miejsc postojowych.
- Mapkę określającą przestrzeń stanowiąca część nieruchomości wspólnej z zaznaczeniem przestrzeni do wyłącznego korzystania, która zostanie podzielona do nieodpłatnego wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali.
Kiedy sporządzić prospekt informacyjny?
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Rozpoczęcie sprzedaży to jest ten moment kiedy deweloper podaje do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego, lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich.
W praktyce prospekt informacyjny należy sporządzić po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę (ewentualnie dla przyspieszenia po złożeniu wniosku), a przed podpisaniem umowy z bankiem dotyczącej otwarcia rachunku powierniczego. W tym samym czasie należy sporządzić wzór umowy deweloperskiej stanowiącej jeden z załączników do prospektu.
Czy realizując inwestycję za środki własne jesteś deweloperem, w rozumieniu ustawy deweloperskiej?
Co grozi deweloperowi za brak prospektu informacyjnego?
Za brak sporządzenia prospektu mimo rozpoczęcia sprzedaży, grozi kara grzywny w wysokości do 5000 zł.
Zmiana prospektu informacyjnego dewelopera po zawarciu umowy deweloperskiej
Ustawa deweloperska nie przewiduje procedury zmiany prospektu po zawarciu umowy deweloperskiej.
Jeśli nastąpią zmiany, które należy zawrzeć w prospekcie informacyjnym po zawarciu pierwszych umów deweloperskiej, prospekt należy zaktualizować przed zawarciem umów z nowymi nabywcami.
Każdego nabywcę obowiązuje ta wersja prospektu, która stanowi załącznik do jego umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska a prospekt informacyjny
Wzór umowy deweloperskiej stanowi obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego.
Co to jest uproszczony prospekt informacyjny?
Uproszczony prospekt informacyjny to potoczne określenie dokumentu, który deweloper ma obowiązek wydać nabywcy, gdy sprzedaje nieruchomość wybudowaną za środki własne, już po zakończeniu realizacji inwestycji. Uproszczony prospekt informacyjny to określenie potoczne.
Ustawa deweloperska wskazuje, że deweloper przed przeniesieniem własności nieruchomości wybudowanej za środki własne lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej zawarciem tej umowy:
Informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej prospektu stanowiącego załącznik do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej.
Jednym słowem deweloper ma obowiązek przekazać w takim przypadku dokument tożsamy z prospektem informacyjnym okrojony o pewne informacje, które nie są wymagane, gdy do sprzedaży dochodzi po zakończeniu realizacji inwestycji jak np. harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Z tego powodu utarło się określenie, że jest to uproszczony prospekt informacyjny.
Jeśli chodzi o zakres informacji, które muszą się znaleźć w uproszczonym prospekcie informacyjnym np. dotyczących:
- dewelopera, jego danych, doświadczenia,
- nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja deweloperska,
- terenu w promieniu 1 km i 100 m od inwestycje deweloperskiej
– są one identyczne jak w zwykłym prospekcie informacyjnym.
Prospekt informacyjny — wzór
Wzór prospektu stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej.
Do przygotowania prospektu można wykorzystać formularz z ustawy lub przygotować własny. Własny wzór może odbiegać szatą graficzną od wzoru stanowiącego załącznik do ustawy, powinien jednak zawierać dokładnie te same rubryki do uzupełnienia.
Prospekt informacyjny — najczęstsze pytania
Odpowiedzi na najczęściej zadawany pytania dotyczące zagadnienia prospektu informacyjnego.
Prospekt informacyjny a prospekt deweloperski — czy są jakieś różnice?
Ustawa deweloperska posługuje się nazwą prospekt informacyjny. Prospekt deweloperski, to określenie prospektu informacyjnego, które można spotkać w żargonie. Prawidłowa, ustawowa nazwa to prospekt informacyjny.
Prospekt budowlany a informacyjny — czym się różnią?
Nie spotkałam się z określeniem prospektu informacyjnego, jako budowlanego. Nie znam też przepisów, które posługują się pojęciem prospektu budowlanego. Być może jest to nazwa, którą w żargonie określa się prospekt informacyjny.
Ile kosztuje prospekt informacyjny?
Ceny prospektu informacyjnego zależą od praktyki podmiotu, który taki prospekt opracowuje, a także rozmiaru i zakresu inwestycji deweloperskiej, której dotyczy. Wiadomo, że w przypadku inwestycji na kwotę 50 mln zł prospekt będzie odpowiednio droższy. Z uwagi na czasochłonność przygotowania prospektu należy się liczyć z ceną rzędu kilku, a nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Jeśli prospekt informacyjny chciałbyś zamówić u mnie, to napisz do mnie bezpośrednio na adres biuro@kancelariakus.com. Takich prospektów sporządziłam już dziesiątki, więc praca nad każdym idzie sprawnie i szybko, co także ma wpływ na korzystniejszą cenę.
Kto zatwierdza prospekt?
Prospekt informacyjny nie wymaga zatwierdzenia. Prospekt jest podpisywany przez dewelopera.
Czy prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej?
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Skorzystaj z mojej pomocy prawnej
Jeśli potrzebujesz konsultacji w sprawie inwestycji deweloperskiej lub szukasz kogoś kto przygotuje dla Ciebie prospekt informacyjny, uproszczony prospekt informacyjny i/lub wzór umowy deweloperskiej. Zapraszam do kontaktu.
Natomiast, jeśli chciałbyś skorzystać z gotowych wzorów dokumentów tj.
- wzoru umowy rezerwacyjnej,
- wzoru protokołu odbioru,
- wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
- wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
- wzoru umowy o podwykonawstwo,
to serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: Prawo i kielnia – SKLEP 
Dorota Kuś
radca prawny
Zdjęcie: Andrea Piacquadio, Miguel Á. Padriñán
***
Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich Q&A
Jeśli jesteś deweloperem lub planujesz nim być temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich powinien Cię zainteresować.
Czym są klauzule niedozwolone? Jakie są konsekwencje stosowania klauzul niedozwolonych przez dewelopera? Jakie postanowienia w umowach deweloperskich zostały uznane za klauzule niedozwolone? [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }