Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich Q&A

Jeśli jesteś deweloperem lub planujesz nim być temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich powinien Cię zainteresować.

• Czym są klauzule niedozwolone?
• Jakie są konsekwencje stosowania klauzul niedozwolonych przez dewelopera?
• Jakie postanowienia w umowach deweloperskich zostały uznane za klauzule niedozwolone?

Na te i inne pytania znajdziesz odpowiedzi  w poniższym wpisie:)

Czym są klauzule niedozwolone?

Klauzule niedozwolone są to takie postanowienia umowy, które:

• nie zostały indywidualnie uzgodnione z konsumentem, czyli na które Twój klient nie miał na nie wpływu;
• kształtują  prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami;
• rażąco naruszają interesy konsumenta.

Upraszczając są to postanowienia niekorzystne dla Twojego klienta. Dla Ciebie jako dewelopera powinno być ważne, żeby umowa deweloperska nie zawierała klauzul niedozwolonych.

Dlaczego umowa deweloperska nie powinna zawierać klauzul niedozwolonych?

Po pierwsze takie klauzule są z mocy prawa nieważne i nie wiążą twoich kontrahentów.

Po drugie mogą narazić Cię na dotkliwe konsekwencje finansowe, o czym szerzej w dalszej części wpisu.

Co to znaczy, że klauzule niedozwolone nie są wiążące dla Twojego klienta?

Postanowienie umowy, które stanowi klauzulę nie wiąże konsumenta. Mówiąc prościej ma to takie konsekwencje, jakby w ogóle nie zostało zawarte w umowie.

Nie oznacza to jednak, że cała umowa jest nieważna i możesz wyrzucić ją do kosza. Umowa obowiązuje Cię w pozostałym zakresie. Powinieneś ją czytać tak, jakby tych postanowień, które stanowią klauzule niedowolne, w ogóle w niej nie było.

W miejsce postanowień stanowiących klauzulę niedozwoloną stosuje się przepisy prawa.

Co to oznacza w praktyce?

Wyjaśnię Ci to na przykładzie konkretnego postanowienia, które stanowi klauzulę niedozwoloną.

1. Twoja umowa zawiera postanowienie, zgodnie z którym: „Strony poddają wszelkie spory wynikające z realizacji niniejszej umowy pod rozstrzygnięcie sądu właściwego dla siedziby dewelopera (lub innego przedsiębiorcy).” Tego typu postanowienie umowne stanowi klauzulę niedozwoloną.
2. Wyobraź sobie, że popadłeś w spór z deweloperem i chcesz skierować przeciwko niemu do sprawę do sądu.
3. Deweloper, z którym zawarłeś umowę ma siedzibę w Warszawie, a Ty w Lublinie. Inwestycja której dotyczy umowa łącząca Cię z deweloperem była prowadzona w Lublinie.
4.  Jeśli  postanowienie przewidujące właściwość sądu określaną wg siedziby dewelopera byłoby dla Ciebie wiążące i chciałbyś wystąpić z pozwem przeciwko deweloperowi, musiałbyś skierować ten pozew do sądu w Warszawie. Nawet jeżeli skierowałbyś pozew do sądu w innym mieście i tak zostałby on przekazany do sądu właściwego wg umowy, czyli do Warszawy.
5. Ponieważ typu postanowienie stanowi klauzulę niedozwoloną, umowę należy czytać tak jakby nie było ono w niej zawarte. Oznacza to że sprawę przeciwko deweloperowi możesz wytoczyć przed sądem w Warszawie, ale nie musisz. Możesz złożyć pozew w miejscu realizacji umowy, czyli w tym wypadku w Lublinie.

Jakie są konsekwencje stosowania klauzul niedozwolonych dla dewelopera?

Konsekwencje stosowania klauzul niedozwolonych możesz realnie odczuć jeśli umowa, w której zawarłeś takie klauzule trafi pod lupę Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). To może się stać, jeśli Prezes UOKiK będzie przeprowadzi postępowanie  w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone.

W ramach tego postępowania Prezes UOKiK  jest uprawiony do uznania postanowień wzorca umowy za klauzule niedozwolone. Postępowanie, w takiej sprawie może zainicjować, m.in:

• konsument, czyli Twój klient,
• rzecznik konsumentów,
• Rzecznik Finansowego,
• organizacja konsumencka.

Należy dodać, że Prezes UOKiK może także wszcząć kontrolę, której wynikiem będzie postępowanie w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone.

Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone Prezes UOKiK wydaje decyzję administracyjną, w której rozstrzyga:

1. Czy dane postanowienie umowne stanowi klauzulę niedozwoloną?
2. Jeśli odpowiedź na pierwsze pytanie jest pozytywna, zakazuje dalszego stosowania postanowienia uznanego za klauzulę niedozwoloną.

Warto dodać, że Prezes UOKiK w opisanej wyżej decyzji może także, np.:

• zobowiązać przedsiębiorcę do poinformowania konsumentów, będących stronami umów zawartych na podstawie wzorca, o uznaniu za niedozwolone postanowienia tego wzorca;
• nakazać publikację decyzji w całości lub w części, z zaznaczeniem, czy decyzja ta jest prawomocna, w określonej w niej formie, na koszt przedsiębiorcy;
• nałożyć na przedsiębiorcę stosującego klauzulę niedozwoloną karę pieniężną w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary!!!

Jak widzisz kary finansowe mogą być ogromne.  Na pocieszenie dodam, że można się przed nimi bronić, ale czy chcesz tego doświadczać? Według mnie lepiej jest zapobiegać niż leczyć:)

Powinieneś wiedzieć, że decyzja Prezesa UOKiK uznająca postanowienie wzorca umowy za niedozwolone odnosi skutek w stosunku do:

•  przedsiębiorcy, który ją stosował;
• a także wszystkich konsumentów, którzy zawarli z  tym przedsiębiorcą umowę na podstawie wzorca wskazanego w decyzji.
  

Decyzje Prezesa UOKiK publikowane są na stronie internetowej Urzędu, także każdy może się z nimi zapoznać.

Jakie są przykłady klauzul niedozwolonych?

1. Postanowienie, zgodnie z którym sądem właściwym do rozstrzygania sporów pomiędzy deweloperem, a nabywcą jest sąd właściwy według siedziby dewelopera.
2. Postanowienie wprowadzające zakaz cesji.
3. Postanowienie zobowiązujące nabywcę do udzielania deweloperowi niewygasających pełnomocnictw.
4. Postanowienie przewidujące, że łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć np. 5% ceny brutto.
5. Wynikająca z obmiaru powykonawczego zmiana powierzchni użytkowej Lokalu w granicach do plus- minus 2% nie wpływa na stan rozliczeń między stronami.
6. Deweloper wezwie Nabywcę do zawarcia Umowy Przenoszącej w oznaczonym dniu, godzinie i miejscu (Kancelaria notarialna w Krakowie) listem poleconym, nadanym na co najmniej 14 (czternaście) dni przed datą jej zawarcia lub pismem przekazanym osobiście, z takim samym wyprzedzeniem lub za zgodą wyrażoną niniejszym przez Nabywcę drogą mailową na adres wskazany przez Nabywcę.
7. Strony zobowiązują się dołożyć starań w celu polubownego rozwiązywania wszelkich sporów wynikających z niniejszej umowy. Ewentualne spory wynikłe w związku z realizacją niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla położenia Budynku.

Jak sprawdzić czy Twój wzór umowy deweloperskiej zawiera klauzule niedozwolone?

Możesz zrobić to samodzielnie porównując treść klauzul z postanowieniami umowy deweloperskiej.

Możesz też zlecić dokonanie takiej analizy prawnikowi specjalizującemu się w tym temacie. Uważam, że biorąc pod uwagę możliwe konsekwencje finansowe klauzule niedozwolone są groźniejsze dla dewelopera niż dla nabywcy. Dlatego, jeśli jesteś deweloperem zadbaj o to by twoja umowa deweloperska nie zawierała klauzul niedozwolonych.

Jeśli potrzebujesz skonsultować treść umowy deweloperskiej pod kątem klauzul niedozwolonych bądź dowiedzieć się więcej na ten lub inny temat związany z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, mogę to dla Ciebie zrobić 🙂

A może potrzebujesz prospektu informacyjnego i  wzoru umowy deweloperskiej?

Zapraszam do kontaktu.

Natomiast, jeśli potrzebujesz gotowych wzorów dokumentów tj.

• wzoru umowy rezerwacyjnej,
• wzoru protokołu odbioru,
• wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
• wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
• wzoru umowy o podwykonawstwo,

to serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu: https://prawoikielnia.pl/sklep/ 😊

          Dorota Kuś
          radca prawny

***

Prospekt informacyjny dewelopera – aktualne regulacje

Prospekt informacyjny dewelopera to kluczowy dokument, który zawiera najważniejsze informacje o inwestycji, jej otoczeniu oraz samym deweloperze. Jest on nie tylko obowiązkowy, ale przede wszystkim ma zapewnić nabywcom pełną przejrzystość dotyczącą kupowanej nieruchomości.

Co dokładnie powinien zawierać? W jakiej formie musi być przekazany? I jakie konsekwencje grożą za jego brak lub podanie nieprawdziwych danych? [Czytaj dalej…]