Budowa za środki własne oznacza, że jesteś deweloperem i masz obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej. W takiej sytuacji masz obowiązek przygotować uproszczony prospekt informacyjny. Od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży lokali masz też obowiązek raportowana o wysokości cen.
Ten wpis jest dla Ciebie, jeżeli
- zamierzasz zrealizować inwestycję deweloperską za środki własne lub pochodzące z kredytu,
- ale bez finansowania inwestycji z udziałem środków pochodzących od nabywców,
- chcesz sprzedawać już po zakończeniu realizacji inwestycji.
Z wpisu dowiesz się m.in.:
- czy realizując inwestycję za środki własne jesteś deweloperem, w rozumieniu ustawy deweloperskiej?
- jakie masz obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej?
- jakich dokumentów będziesz potrzebować w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej?
Budowa za środki własne – czy to znaczy, że jesteś deweloperem?
Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper to przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.
Myślę, że nie trzeba wyjaśniać kim jest przedsiębiorca. Warto natomiast wyjaśnić, co należy rozumieć przed przedsięwzięcie deweloperskie?
Przedsięwzięcie deweloperskie to proces w wyniku, którego dochodzi do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym obejmujący m.in.:
- budowę lub przebudowę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane,
- czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub przebudowy,
- czynności faktyczne i prawne niezbędne do zawierania umów z nabywcami.
Tym samym zamierzenie inwestycyjne polegające na:
- zakupie nieruchomości,
- uzyskaniu pozwolenia na budowę,
- budowie lub przebudowie,
- a następnie sprzedaży wybudowanych lokali lub nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnym,
stanowi przedsięwzięcie deweloperskie, a przedsiębiorca, który się takiego przedsięwzięcia podejmuje jest deweloperem.
Podsumowując, dla oceny czy jesteś deweloperem nie ma znaczenia, że budujesz za środki własne, bez finansowania ze strony klientów.
Czyli aby ustalić czy jesteś deweloperem należy odpowiedzieć sobie na dwa pytania?
- Czy jestem przedsiębiorcą?
- Czy ramach działalności gospodarczej należy realizuję przedsięwzięcie deweloperskie?
Pozytywna odpowiedź na oba pytania, oznacza, że jesteś DEWELOPEREM.
Dla ustalenia czy jesteś deweloperem nie ma znaczenia to, że:
- budujesz na działce, której jesteś właścicielem od 20 lat,
- nie masz w PKD działalności związanej ze wznoszeniem budynków i sprzedażą nieruchomości,
- do tej pory wybudowałeś i sprzedałeś kilka budynków i nie stosowałeś ustawy deweloperskiej.
Ustawa deweloperska 2021 r. – Dokumenty potrzebne na etapie sprzedaży
Nawet jeśli realizujesz inwestycję za środki własne nie unikniesz formalności związanych ze stosowaniem ustawy deweloperskiej.
Jeśli chodzi o dokumenty będziesz potrzebować co najmniej:
- umowy rezerwacyjnej,
- tzw. quasi prospektu informacyjnego (inaczej uproszczonego prospektu informacyjnego)
- protokołu odbioru.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna będzie Ci potrzebna, jeśli Twój klient korzysta z kredytu i potrzebuje czasu na załatwienie formalności. Może być też potrzebna przy klientach gotówkowych, którzy potrzebują kilku dni na zorganizowanie gotówki, a chcą mieć pewność, że w tym czasie nikt nie kupi wybranego przez nich lokalu/domu.
To jest bardzo prosta umowa, w której zobowiązujesz się, że do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
W krótkich punktach poniżej praktyczne informacje dotyczące umowy rezerwacyjnej:
- Umowa rezerwacyjna wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności.
- Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
- Umowa rezerwacyjna może być odpłatna lub nieodpłatna.
- Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny zarezerwowanego lokalu mieszkalnego lub domu.
- Jeśli nie wywiążesz się z umowy rezerwacyjnej z przyczyn zależnych od siebie, a pobrałeś opłatę rezerwacyjną masz obowiązek zwrócić ją w podwójnej wysokości.
W moim sklepie możesz zakupić wzór umowy rezerwacyjnej, ale to jest wzór, który będziesz musiał samodzielnie uzupełnić. Jeśli potrzebujesz kompleksowej obsługi w tym zakresie, mogę przygotować dla Ciebie wzór uwzględniający Twoje indywidualne potrzeby i uzupełniony o dane Twojej inwestycji deweloperskiej.
Wzór takiej umowy możesz nabyć tutaj i tutaj.
Quasi prospekt informacyjny/Uproszczony prospekt informacyjny
Czy myślisz, że jeśli budujesz za środki własne nie musisz przygotowywać prospektu informacyjnego?
Trochę masz rację, ale nie do końca;)
Od 1 lipca 2022 r. masz obowiązek przekazać klientom część informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim zawartych, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej prospektu informacyjnego.
Prawdę mówiąc jest to niemal cały prospekt, z wyłączeniem tych kwestii, które przy sprzedaży na koniec realizacji inwestycji są już niepotrzebne. Taki dokument nazywany jest w obrocie quasi prospektem informacyjnym lub uproszczonym prospektem informacyjnym.
Możesz go przygotować samodzielnie, ale jeśli nie masz doświadczenia będzie Cię to kosztować sporo czasu.
Jeśli szukasz kogoś, kto zrobi to za Ciebie, zapraszam do kontaktu:)
Protokół odbioru
Ustawa deweloperska nakłada na Ciebie, jako dewelopera, dokonanie odbioru budynku lub lokalu mieszkalnego i sporządzenie z tych czynności protokołu odbioru.
Odbiór następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Odbiór jest dokonywany w obecności nabywcy.
Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.
Jeśli potrzebujesz wzoru protokołu odbioru możesz go nabyć tutaj.
Obowiązki informacyjne
Jeśli Twój potencjalny klient zgłosi takie życzenie, masz obowiązek zapewnić mu możliwość zapoznania się w swojej siedzibie z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z KRS, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do CEIDG;
- pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu;
- sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata,
- projektem budowlanym;
- decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu:
- zaświadczeniem o samodzielności lokalu i aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu – w przypadku umowy dotyczącej przeniesienia własności lokalu mieszkalnego;
- aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu,
- dokumentem potwierdzającym zgodę na na tzw. bezobciążeniowe przeniesienie własności przewidzianym w art. 25 ust. 1 pkt 1 lub 2.a ustawy deweloperskiej.
Odnośnie sprawozdania finansowego, w przypadku jeśli:
- prowadzisz działalność przez okres krótszy niż dwa lata – masz obowiązek okazać sprawozdanie finansowe za okres ostatniego roku,
- realizujesz inwestycję przez spółkę celową -masz obowiązek okazać sprawozdanie spółki dominującej w rozumieniu kodeksu spółek handlowych oraz spółki celowej;
Wyjaśniam, że sprawozdanie finansowe ma obowiązek przedstawić tylko taki deweloper, który zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości ma obowiązek sporządzić sprawozdanie finansowe.
Z praktyki mogę powiedzieć, że klienci, którzy żądają okazania w/w dokumentów trafiają się niezwykle rzadko. W sumie to nie słyszałam o takim przypadku;)
Obowiązki związane z ustawą o jawności cen:
W 2025 r. weszła w życie tzw. ustawa o jawności cen, która wprowadziła do ustawy deweloperskiej art. 19 a i 19 b i nałożyła na deweloperów szereg obowiązków związanych m.in. z:
- prowadzeniem własnej strony internetowej,
- oraz obowiązkowym codziennym (bez wyjątku) raportowaniem o wysokości cen ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.
Więcej na ten temat znajdziesz tutaj. W tym miejscu warto podkreślić, że dla przedsiębiorców, którzy budują za środki własne obowiązki przewidziane w art, 19 a i 19b ustawy deweloperskiej mają zastosowanie od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o sprzedaży lokali lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
***
Jeśli potrzebujesz dowiedzieć się więcej na ten lub inny temat związany z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, zapraszam na konsultację podczas, której zajmiemy się odpowiedzią na Twoje pytania. Może potrzebujesz, żeby przygotować dla Ciebie uproszczony prospekt informacyjny?
Zapraszam do kontaktu!
Jeśli potrzebujesz gotowych wzorów dokumentów tj.
- wzoru umowy rezerwacyjnej,
- wzoru protokołu odbioru,
- wzoru umowy o zmiany lokatorskie,
- wzoru klauzuli informacyjnej RODO,
- wzoru umowy o podwykonawstwo,
to serdecznie zapraszam Cię do mojego sklepu!😊
Tymczasem, bardzo dziękuję Ci za czas poświęcony na lekturę i życzę owocnego dnia😊
Pozdrawiam serdecznie,
Dorota Kuś
radca prawny
Zdjęcie nr 2: Josh Olalde
***
Prospekt informacyjny dewelopera – aktualne regulacje
Prospekt informacyjny dewelopera to kluczowy dokument, który zawiera najważniejsze informacje o inwestycji, jej otoczeniu oraz samym deweloperze. Jest on nie tylko obowiązkowy, ale przede wszystkim ma zapewnić nabywcom pełną przejrzystość dotyczącą kupowanej nieruchomości.
Co dokładnie powinien zawierać? W jakiej formie musi być przekazany? I jakie konsekwencje grożą za jego brak lub podanie nieprawdziwych danych? [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }